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　　《哈尔滨市物业管理规定》(以下称规定)将于8月1日开始实施。该规定对物业企业的选聘、管理行为作出明确规定，并对业主和业主委员会的权利与义务进行具体规范。其中对业主大会选举、房屋维修装修管理、小区车辆停放、物业费标准等作出详尽规定。

　　　　首次业主大会投票权按套计算

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　　业主通过业主大会来行使业主权力，参与物业管理、监督物业管理。《规定》指出，一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或首个房屋出售并交付使用满2年的，就应召开首次业主大会。首次业主大会的投票权按套计算，即有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主的投票权则按物业建筑面积计算，建筑面积每超过100平方米计一票。

　　首次业主大会选举产生业主委员会，定期组织召开业主大会，如遇到重大事故、紧急事件需要及时处理时，业主委员会应当组织召开临时业主大会。业主委员会选举产生后应在小区进行公示，并在30日内将业主委员会名单、业主公约、议事规则报物业所在地房产行政主管部门备案。经20%以上业主提议的重大事情，业主委员会就应召开业主大会。业主大会作出决定，必须经与业主所持投票权二分之一以上通过。

　　　　物业企业公开选聘

　　哈市现有物业管理企业320多家，从业人员2万余人，实施物业管理的房屋总建筑面积5500多万平方米，物业覆盖率达到45.5%。其中一些小区的物业企业是从房地产开发企业派生而来的，形成“谁开发，谁管理”的模式。《规定》进一步否定了这种近水楼台管理方式，明确应实行选聘制或招投标制。建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并强调办理物业管理承接验收，未办理或者未按规定标准办理物业承接验收的，由房产行政主管部门给予警告，并责令限期改正，逾期拒不改正的，对责任方处以1万元以上10万元以下的罚款。

　　业主大会成立后，通过公开招标或者根据业主委员会的推荐选聘物业管理企业。业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业应当签定书面物业服务合同，对物业服务范围、服务项目、收费标准、违约责任等内容加以约定。

　　　　物业管理费可协商

　　物业管理费实行政府指导价和市场调节价相结合，房产、物价等部门根据小区物业的等级标准，制定不同的物业收费政府指导价，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业在订立服务合同时，可依照指导价，根据小区具体情况进行协商定价。 目前，有关部门正在制定物业服务等级标准和物业服务收费办法。同时，《规定》指出，前期物业服务合同生效之日至物业交付物业买受人前发生的物业管理相关费用，由建设单位承担。物业交付物业买受人后至前期物业合同终止之日，发生的物业服务费用由建设单位和物业买受人在房屋买卖合同中约定承担，未约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　物业共用部位、设施设备专项维修资金是物业保修期满以后，专项用于这些部位、设施设备维修养护，是物业的“养老金”，直接关系着物业管理企业和业主的切身利益。按规定，该项资金由业主交纳，属业主所有专款专用。目前，有关部门将尽快制定具体的实施办法。

　　对小区停车问题，《规定》特别指出，在不影响通行、消防安全等前提下，需要占用小区空间的应当征得业主大会同意，并交纳场地占用费，其所得收益归全体业主所有，主要用于共用设备维修养护。

　　　　业主自行维修自用部分

　　业主房屋的自用部位、设备的维修等由业主自行负责，业主委托物业管理企业对自用部位、设备进行维修养护的，服务费用由双方自行约定。业主装修房屋应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应与业主就装修时共用设备损坏、废弃物处置等签定协议。

　　《规定》对最易产生纠纷的物业使用行为作出的禁止与处罚规定更加详细，把禁止行为归纳为12条，并有处罚规定。如破坏房屋承重结构、主体结构，损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备的行为，由房产行政主管部门予以警告，责令停止违法行为、限期改正；情节严重的，对个人处1000元以上1万元以下罚款，对单位处5万元以上10万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。