杭州房产新政仓促出台低调叫停

　　杭州是国内首个对二手房交易征税的城市，但就在9月1日，这项出台仅仅8个月的政策却在杭州被叫停。在土地计划控制前提未变的背景下，杭州市政府虽然没有采取行政命令直接干预房产投资，而是通过出台征税政策等市场手段来调控购房需求。
点击此处查看全部新闻图片

　　当政府官员不惜丢失颜面也要调整某项出台不久的政策时，你就知道，他们是在“动真格”的了。

　　作为国内首个对二手房交易征税的城市，杭州市政府的经验已为许多城市所效仿。但就在9月1日，这项出台仅仅8个月的政策却悄然在杭州被停止执行。此一政策发布之时的理由是遏制房产交易过热，不料8个月后的今天，杭州的二手房市场却走到另一极端，陷入了低

迷，这显然不是当初决策者始料所及的。

　　对此，浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授说，对市场变化预期不足，是开征、停征变化如此之快的主要原因。虞教授认为，去年国内银行对房产贷款控制比较宽松，买房成为通货膨胀的“释放口”，尤其是杭州楼市投资兼投机盛行，形成了“需求大于供给”的假象。为抑制投机炒房、制止房价过快上涨，市政府才出台了这项政策。但实施的结果，这项政策反而成为房价攀升的“助推器”——卖方纷纷把20%个税转嫁给买方，将转让价格以“净价”标出。

　　政府运用经济手段对房地产市场进行调控本无可厚非，然而“良好的愿望并没有收到良好的效果”。

　　在杭州，很少有一项政策的出台与终结，像征收20%房产个税这样显得扑朔迷离。这项政策究竟为何如此“短命”呢？是政策本身设计不周全，还是该政策与市场取向相悖？是设计者的动机与购房者的愿望距离太远，还是杭州市房地产市场的泡沫已经戳穿？是各利益集团的较量以一方胜利而告终，还是有其他更微妙而隐秘的原因？

　　个中缘由颇令人玩味。

　　仓促出台的“房产新政”

　　2003年，杭州市中心(不包括西湖周边区域)和次中心的平均房价分别从1998年以来的4500元/平方米和3500元/平方米，上升到了8200元/平方米和6200元/平方米。房价增长的幅度之大、速度之快，令人叹为观止，乃至在业界被称为“杭州现象”。而据杭州市政府办公厅和市统计局公布的数字，当年杭州市民人均可支配年收入仅为12898元。对于年人均收入刚过万元的杭州市民，如何消受每套价格动辄数十万、甚至上百万元的房子？事实上，据当地的《钱江晚报》报道，真正能购买杭州商品房的人中，本地人不到50%，而温州的投资客却以20%之多位居第二。

　　至去年下半年，杭州楼市更为“疯狂”，市区新开盘和未开盘的房子都被炒房族一抢而空，致使房价节节攀升。一段时间里，无论是杭州市还是全国各地的舆论，都把情绪的宣泄口对准了炒房族这一特殊的投资群体。据悉，炒房族从内部买一个房号，转手就可以赚好几万。

　　自然，杭州城的老百姓对于不断攀升的房价反应强烈。杭州市政府顺势而动，遂于2003年9月通过了“居者有其屋”工程及其八大相关政策，其核心内容是引导商品房市场健康发展，严厉控制投机与炒作；加大经济房、廉租房等住房保障体系，让杭州老百姓居者有其屋。这就是“房产新政”。而“恢复征收20%二手房交易增值个人所得税”无疑是八项政策中最引人关注的一条。

　　这项政策的具体内容为：“加强税收征收管理，制止房地产炒作行为。对炒作商品房期房转让的，增收一道期房转让环节的契税；针对把购房作为长期投资出租者，拟采取各村委会、居委会、社区、物业等协税护税网络和委托代征制度，堵塞出租房产营业税的流失；规范二手房市场税收征管，在现已开征综合税(营业税、城建税、教育费附加)、印花税的基础上恢复征收20%税率的个人所得税。”

　　该政策从2004年1月1日起在杭州施行，岂料仅实施了8个月便告终止。经济学者易宪容就此撰文指出，杭州“房产新政”的失败，并不是控制当时的房地产泡沫与投机有多少错，或与市场不吻合，而是在于它们推出的政策没有经过深入细致的研究。

　　而据本刊记者了解，杭州市政府制定征税政策时并没有举行听证会，只是在小范围内听取了一些意见。政策仓促出台的后果就是“良好的愿望没有收到良好的效果。”

　　低调的“叫停”

　　恢复征税既有法律依据，也符合国际惯例，并且在刚开始实施之际效果不错。当月杭州市二手房的交易量明显回落，炒房投机行为似乎得到了迅速抑制，国内其他一些城市于是竞相效仿。但从开始执行到悄然叫停，时间如此之短，着实令一些业内人士跌破眼镜。

　　8月上旬，有关杭州将取消20%房产个人所得税的消息开始在坊间传得沸沸扬扬，关于消息的确认、揣度的文章在数家报纸露面。但相关政府部门却从来没有出面给一个明确的说法。当地一位知情人士告诉本刊记者，这项政策的出台涉及到上一届政府领导，而现在的政府班子刚做了调整，所以相关部门都非常低调。在去年制定房产政策时，上届政府班子内部其实有两种意见，一是主张征税，一是对此持反对态度。

　　从9月1日起，二手房20%交易个人所得税由原来的“强征代征”改为“自行申报”。虽然还没有正式取消，但“自行申报”的最终结果就是“自行消亡”。相比恢复征收个税时通过媒体发布的言之凿凿，此次叫停的低调令人感到有点异常。大多数房产中介公司在8月31日接到了税务部门的口头通知，但由于没有看到红头文件，有关暂停征收的消息一度仅限于中高管理层之间流传。

　　一般认为，20%的房产个人所得税对中介公司影响最大，所以杭城房产中介都十分关注政府有什么“风吹草动”。21世纪不动产杭州分部的叶宏伟博士也在这天获知了确切消息。叶认为，杭州目前的房地产市场仍然是卖方市场，求大于供的市场现状决定了卖方能够把20%个税转嫁给买方。在这种情况下“新政”对二手房价格的实际作用，与杭州市政府的初衷恰恰背道而驰。他将之形容为“枪打偏了靶位”。

　　在中介公司、消费者等各方对“暂停征收”表示欢迎之际，被知情人士称为“政府智囊”的虞晓芬教授表达了不同意见，她建议取消20%个税应慎重从事，认为在宏观调控的大背景下，杭州征收20%个税在一定程度抑制了投机炒房，使得房产供需形成新一轮的平衡。她担心，停征可能会打破目前的二手房供需平衡。

　　政策何以“短命”

　　作为杭州房产新政的一项核心内容，恢复征收20%的房地产交易个人所得税，一度被公认是地方政府调整房地产市场的标志性政策措施。然而市场环境却远非这项政策的出台一样简单。真正的炒房客可以频频换手，“卖了这套买那套”，还正好符合“新政”另一项“一年内重新买房可以退税”的政策。那些买一套房子为了自住的平头百姓，无心也没有能力倒来卖去，反而成了这项征税政策最大的买单者。政府希望“遏制过度炒房”，但市场的供需状况依旧，遏制的反而是普通百姓追求“居者有其屋”的梦想。

　　从杭州市的市情来看，住宅短缺与房价上升趋势仍将在今后一段时间内得以维持，房地产市场调控将是杭州市政府长期面临的一项任务。房价高企，炒房者成了一个“符号”被推到前台，政府总觉得应该做点什么，但个税叫停事件不由令人对政府的调控能力心生疑问。

　　令人费解的是，虽然政策文本没有任何一条涉及“买方付税”，但由于目前杭州楼市属于纯粹的卖方市场，这种税赋只会转嫁到买方，加重购房者的负担。2004年元旦过后，杭州二手房出让价格继续上涨，几乎所有出让报价都注明是“净价”，这意味着普通购房者除承担契税、印花税、过户费、交易手续费外，还要承担20%的所得税。无论是买方承担，还是双方均摊，这项政策都让买房者付出了高昂的代价。

　　浙江大学房地产研究中心温海珍博士分析认为，对刚刚发展起来的杭州二手房市场来说，过高的交易税既可把当时盛行的房地产投机打压下去，也必然会抬高房价，抑制市场的活力。国家宏观调控一来，更是让整个房地产市场雪上加霜。而面对着拉动整个经济的支柱产业，一旦出现经济不振，也许出于政绩等方面的考虑，政府会重新估计以往的政策，因此取消“房产新政”。

　　公允地说，杭州“房产新政”的出台时机并不好，一头撞上了国家宏观调控。宏观调控带来的种种不确定因素以及对消费心理的影响，这一切都不是当初的决策者所能预见的。显而易见，近来的杭城房市低迷，与消费者的“持币待购”心理亦有很大关系，相当一部分“即期消费”被推迟延后。

　　曾任杭城一家著名房产集团办公室主任的舒先生向记者作了“小结”式的发言：“一是针对性不明，目的是抑制投机炒房，而据有关资料，杭城真正算得上‘炒房族’的不过4%，确有炒房存在，但绝大部分购房行为系‘自住’或为子女购房，因此，为了抑制4%的人出台这项政策，有点无的放矢，也说明事前的政策调研不够充分。二是目的性不明，又想遏制炒房，又想遏制房价，而房价的过快上涨恰恰不是加税所能解决的，这最终要由背后的供求关系来决定。三是方法不对，真正想要遏制炒房，这20%的交易利润所得税无关痛痒，面对炒房的高额利润的诱惑，该炒的还是要炒。四是效果不好，板子最后还是落到了普通消费者的身上，增加了他们的负担。所以，现在市政府停止这项政策的实施，应该是值得欢迎的。”

　　房价剧涨的根源

　　究竟应该如何遏制过度“炒房”和过快上涨的房价？专家认为，影响房市的大环节有两个：一是源头，一是终端。前者主要取决于地皮，后者在于“市场发现”。从长期看，真正的解决之道还是在于保证市场源头的充足供应。

　　杭州恰恰是在这方面有着明显的劣势。除了先天的土地面积不足外，有限供应土地的制度也推动了杭州房价持续上涨。作为土地储备制度在全国的首个试点城市，杭州市政府藉此实现了对土地一级市场的垄断。其好处有目共睹，增加了公开性和透明度，杜绝了协议转让中的“暗箱”作业，有利于防止腐败。1999年，杭州土地储备中心进行了第一次土地招标拍卖。但从此以后，随着拍卖地价的一路飙升，房价也开始了一路狂涨。通过少量供应土地的政策(官方术语为“非饱和土地供应”)让市场始终处于饥渴状态，造成了如今房地产市场的供不应求。而在此之前，杭州的房价一直呈微弱的“稳长”状态，涨势“温和”。

　　在土地计划控制的大背景下，杭州市政府并没有用行政命令直接干预房产投资，而是通过出台征税政策，提高炒房成本，希冀从终端方面着手解决问题。虽然政府采用了市场手段进行调控，但在根本的市场源头——土地——却还依照以前的计划手段来管理。这二者之间的冲突，就是个税政策难以达到预期效果的根本原因。

　　根源还是土地制度问题，但这个问题的解决显然已远远超越了一个地方政府的“调控能力范围”。

　　政府究竟应该如何遏制过度的“炒房”和“过快”上涨的房价？《小康》记者 白红义 报道

　　相关专题：《求是》-《小康》杂志