(尽量减少首付金额；还款期限不宜超过20年；采用“等额本金还款法”)
枫溪
央行此次加息的同时还调整了个人住房公积金贷款利率和个人商业住房贷款利率。其中，个人住房公积金贷款利率上
调了0.18%；而5年(含)以下个人住房商业贷款利率上调了
0.18%，5年以上个人住房贷款利率上调了0.27%
。对于用按揭方式买房的市民来说，加息就意味着以后要多掏腰包支付月供了。
此前，商业住房贷款利率1年～5年(含)为4.77%，5年以上为5.04%。加息后则分别为5.04%、5
.31%。0.27%的利息升幅，将使购房者1万元的贷款额每月供款约多交1.5元。以购房贷款40万元为例，以按揭
期限20年计算，每月供房款将增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房贷款总额共增加14431
.2元。
据了解，车贷利率一直是同属于普通贷款利率的变化，1到3年、3到5年的车贷利率均上调0.27%。与房贷相
同的是，新车贷按新利率执行，老车贷明年1月1日才上调利率。同时，不可忽视的是，央行还决定从10月29日起扩大人
民币贷款利率浮动区间，并允许人民币存款利率下浮。这将意味着资质差、信用低的个人，办理车贷有可能被提高贷款利率水
平。加息后，如果贷款20万元买车、5年供完的话，按加息前的利率每月要付的利息为510.95元，利息合计为384
4.28元；而加息之后每月需要付的利息为544.40元，利息合计为3877.73元，调整前后每月的利息差距为3
3.45元。
由于央行此次只是小幅加息，对购房、购车影响并不大，如果您手头有闲散资金，又没有什么太好的投资方向，完全
可以选择提前还款来降低贷款的融资成本。但有两类人不宜急着还贷。
第一类，贷款年限所剩不多的“负翁”。目前大多数市民在选择还贷方式时，大多选择了等额本息还款法。这种还款
方式，越到最后几年，所剩还款项主要是本金，因此提前还贷意义不大。第二类，如果您有投资创业的意向，要看到各家银行
都收紧了信贷规模，贷款“门槛”比以前高了，而且一些经营类的贷款也会相应提高利率，今后，贷款成本也相应高了。因此
，您应该用自己手中的钱去投资，而不必急于还贷款。
专家提醒，您在贷款买房时应注意以下几个问题：首先，应尽量减少首付金额。根据央行有关规定，购房贷款不得超
过房价款的80%，开发商不得开办个人住房分期付款零首付业务，因而购房者必须准备房价额20%的首期付款。一般来说
，如果是在购房人负债能力范围之内，应该尽量多地申请按揭贷款，最好能申请到70%～80%的贷款额度。购房贷款利率
上调之后，5年期以上贷款利率也仅为5.31%，与目前的通货膨胀率基本持平，如此廉价的资金多多利用方为上策。另外
，申请的贷款额度越大，意味着首期付款的额度越小。你手中的钱除了支付首期付款之外，还可以投到其他收益较高的渠道，
让钱生出更多的钱。
其次，还款期限不宜超过20年。虽然借款期限越长，每个月的还款额就越少，每个月还款压力相对较小，但总的还
款额在增大，贷款成本会明显增加。以20万元贷款为例，按照新利率计算，如果贷款期限为10年，还款总额为26.4万
元，如果贷款期限为20年，还款总额为34万元，延长10年就要多还7.6万元。再者，如果你是在30多岁时贷款购房
，20年后50多岁，已接近退休年龄了，如果再延长贷款期限，一旦进入退休阶段，将无法承担较高的还款压力。所以专家
提议，购房贷款一般应在15年至20年之间为宜。
第三，在今后一个时期利率有可能继续上调的情况下，住房贷款应采用“等额本金还款法”。这是因为，目前我国住
房按揭贷款主要分为“等额本金”、“等额本息”两种还款方式。“等额本金”就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内
每月归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。而“等额
本息”则是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式，即在整个还款期内，每月的还款额固定不变。两种还款
方式在最终还款总额上有较为明显的差额。由于我国对个人贷款采用一年一调的浮动利率制，在整个还款期间贷款利率的变动
，同样会影响到这两种还款方式的剩余本金，进一步导致还款额的不同。据测算，在还款前期，“本金法”归还贷款的利息比
“本息法”多。因此，当贷款利率下降时，“本金法”在较高利率的情况下已经支付了较多的本息，能够享受到低利率的本金
要比“本息法”少；反之，当贷款利率上升时，“本金法”“吃”到高利率的剩余本金则少，利息总支出相应减少。从发展趋
势看，我国有可能将进入一个加息的周期，“等额本金还款法”，有利于应对今后的加息，减少贷款的利息支出。
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