北京举行商品房预售合同示范文本听证会

　　今年3月，本市第一份《北京市商品房预售合同》示范文本(简称范本)将出台。昨天下午2时，市工商局、市建委就此范本举行听证会。来自消费者、开发商、市消协以及法律界的听证代表就短短14页的合同范本展开了长达3个多小时的讨论。记者粗略统计，全部31条格式条款被听证代表提出修改意见的有近20条，焦点主要集中在五个方面。

　　焦点一：质量不合格能退房

　　(范本条款) 第十三条规定，商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；采暖方式；装饰装修工程；门窗、外窗面积；外墙保温方式、传热系数发生变更，出卖人未通知买受人的，买受人有权退房。

　　第十五条规定，商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的买受人有权退房；商品房室内空气质量、防水，重要使用功能不合格，自交付使用之日起 天内，买受人可以提出退房。

　　三位消费者均认为，范本第一次提出如果房屋出现质量问题可以退房，保证了消费者利益。不过开发商面对这些条款却直喊“难”。华润置地股份有限公司行政副总监周航认为，门窗加长和变短2厘米，按照新合同消费者就有权退房，这样不利于保护交易的稳定性。

　　12315投诉中心代表王今婷说，投诉中心也接到消费者的反映，表示很喜欢某个楼盘，但是可能只是窗户质量差一点，希望恢复和修改，不希望退房。她建议条款应该加进买受人有权要求恢复，如果无法恢复处理的，消费者可以要求退房。

　　中国社科院法学研究所崔勤之教授说，范本规定的退房条款应该更慎重，消费者不能动辄退房。

　　焦点二：合同中应写明物业单位

　　(范本条款) 第二十四条规定，出卖人应写明依法选聘的物业管理企业；前期物业管理期间的收费标准，包括地上停车费和地下停车费各是多少。

　　对此项条款消费者代表没有提出异议。开发商则认为，在约束开发商和消费者行为的期房买卖合同中过多出现物业公司的内容，有“越俎代庖”之嫌。北京红石建外房地产开发有限公司市场总监王胜江率先提出异议：“期房最少也是一年到两年交房，过早将物业公司定下来，是对业主的不负责任。”

　　华润置地股份有限公司行政副总监周航说，开发商没有权力为物业公司承诺什么，开发商只需要在交付之前指定有资质的物业管理单位。对于条款中物业管理费按年、半年和季收取，周航认为时间段过短。

　　中国社科院法学研究所崔勤之教授认为，物业服务不属于消费者和开发商之间的法律关系，是无效条款。市建委物业处负责人表示，物业管理条例中明确规定，在业主和业主大会选聘企业之前，由建设单位选取物业公司。在预售合同中注明物业管理的服务内容，也就是前期服务合同的内容要向买房人承诺，以后的业主要预知今后房屋价格、服务的内容和服务的企业，这个都应在合同中明确。

　　焦点三：开发商应按时建成公建项目

　　(范本条款) 第十七条规定，开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件，小区内公共建设、设施项目、公共绿地、公共花园、公共道路、公园停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育场馆等也应按约定的日期达到使用条件。

　　华润置地股份有限公司行政副总监周航说，公共设施建设与周边的政府规划和建设有关，不是开发商单方能决定的。

　　市律师协会陈文律师认为，消费者买房很重要的一点是对房子的格局小区的绿化和停车场的要求，小区的开发商会告诉你我们的绿地很大，有停车场等设施，等买完之后发现绿地没有了，又没有事先得到通知，很多的人会去打官司，他认为这一点必须写进合同里。

　　市规委有关负责人说，小区内的公共建设项目有一些是按照目前的法律配套设置的，有些不是，比如说会所和购物中心。公共绿地和道路停车场是在他销售的时候承诺的什么就填上，当然可以不承诺，买受人也可以不买，这个都是自主的。我们列出来的意思是为了给大家有一个选择的余地，起一个提醒的作用，而不是强制。

　　焦点四：

　　卖出方应标出层高净高

　　(范本条款) 第三条规定，卖出方应该出具商品房的房屋平面图及其在整个楼中的位置图；标明层高和净高；签订合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况。

　　消费者周先生提出，普通消费者不明白进度的行业标准，提议是否根据行业标准列出这几个可选项。

　　北京市消协副会长张明说，“净高这条规定得太好了，我们遇到了大量消费者投诉是买了房子高度感觉特别矮，很多消费者不懂什么层高，他们以为就是从地面到顶的净高。”

　　周航则就此提出了自己的疑问：“楼栋中的位置不是一个图，而是一个立体性的东西，做成附件有难度，只能在沙盘中体现。另外，净高是什么概念？是否包括地板等因素？”

　　王胜江说，工程进度是很虚的东西，房子可能三五天就会有变化，这个如果写在合同上操作性很难。

　　焦点五：

　　贷款正常申请

　　未批不算逾期

　　(范本条款) 第九条规定，买受人采取贷款方式付款，若买受人如实提供申请贷款材料而未能获得或未能按期获得贷款的，不构成对出卖人的逾期付款责任。

　　王胜江坦言，他看到此条款觉得“吓人”：“这应该是银行和客户之间的关系，如果把开发商的责任提到这个高度，我觉得开发商即使想承担也很难，这对开发商来讲很可怕，因为按揭在我们的开发量上占60%到70%，那么以后也就没有人敢承担这个责任了。该条款对开发商有失公平。”

　　而律师则认为，作为一个买受人去银行贷款，他的主观愿望是获得贷款，但是银行能否批准他也不知道，如果没有批准就给他确定一个违约的责任是不太公平的，应该加一条，当买受人没有获得银行贷款批准，应该在银行拒绝起几天内由新的付款方式进行付款，而且这个付款方式应该事先约定。晨报记者 朱烁

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