专访：个人集资合作建房绝不是乌托邦(组图)(3) | ||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2005年02月03日02:48 新京报 | ||||||||
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这个项目存在不能成功的可能 《新京报》：你们的“合作建房联盟”已经成立，也就是说项目进入了实质操作阶段。按你们的计划，什么时间能建好房子并入住呢？ 于：按计划，我们会在今年春节前后完成法人机构注册，五一前后购买土地，经过12至18个月的建设，争取在2007年五一和十一之间入住。 《新京报》：说到买地，去年“8·31”后，很多实力雄厚的开发商拿地都很困难。你的计划书中也提到，土地是特殊商品，购得时间无法承诺，如果拿不到土地怎么办？ 于：如果今年拿不到土地，这个项目自动结束。目
《新京报》：实际上你们的项目存在着风险？ 于：对。主要有三个风险：第一是政策风险，主要是能不能拿到土地；第二是资金风险，能不能从银行贷到款；第三是管理风险，这么多人在一起，能不能很顺利地在民主议事的基础上去做事情。 《新京报》：从资金风险上来说，在目前金融紧缩的情况下，有资质、信誉的开发商都很难获得银行贷款，你如何保证能够顺利拿到贷款？有没有和银行接触过？ 于：我们有一个完善的财务制度和一个很高的自有资金比例———40%———去争取银行贷款，而且这个项目已经完成销售，有着100%的市场支持，这是我们的优势。 银行对此比较感兴趣，他们也旁听过联盟的会议。之前媒体的采访也表明，他们对我们表示了理解和一定的支持。 《新京报》：我们现在能不能这样说，在不可抗力的因素下，这个项目还是存在不能成功的可能。 于：事实上，每个人加入之前，我们都会告诉他做这件事有时间风险和资金风险，同意参与的人要有心理准备。很可能在花费大量时间和成百上千的资金后，项目碰上了无法解决的问题，之前的投入就需要大家共同承担。 《新京报》：但你有没有想过，如果不成功，这个实验会被贴上失败的标签，大家现在的期待和热情说不定以后会变成失望和嗤之以鼻。就你个人来说，万般努力一下子付诸东流。 于：如果失败了，我不会气馁，还会继续努力。我相信形势会越来越好，以后还有的是机会，我还年轻。 另外，我想大家会理解我的，因为我做这件事，是为了证明房产的价值里还应体现“物业自主”和“底商收益”，不论成败，我的目的都已经达到了。 不赞成别人复制这个项目 《新京报》：听说现在上海、成都都有人想向你学，搞合作建房。你觉得这个项目的可复制性有多大？ 于：理论上可以，但存在很多风险。第一，团队人员构成难以重现。我们团队里有一半的人来自房地产开发行业，囊括了房地产开发需要的各类专业人才，此外还有律师、注册会计师、教授等；第二，我们做这个项目创造出了社会价值；第三，不能排除一些复制我们经验的人只是想拿到便宜房子，甚至还有人出于不可告人的目的，这样肯定不行。 《新京报》：你说做这个项目创造出了社会价值，怎么理解呢？ 于：第一就是上面说过的物业自主和底商收益；第二，它通过住房人出资降低了整个社会的风险，不仅有益于老百姓，还有益于开发商、政府和银行。它减轻了开发商的压力，降低了各种风险；它还可以解决银行的不良资产问题；对政府来说，它可以最大限度实现土地价值。 《新京报》：你是说，你这样做不仅没有抢开发商的饭碗，他们还会感谢你？ 于：很多人会觉得，我做这个事情，开发商会恨死我了，其实不然，有很多开发商打电话找我谈合作。为什么？ 开发商也有苦衷，他们承担着拿地、建设、贷款等多种风险，并不是所有的房地产商都赚钱了。所以有开发商说，按传统开发模式，他们盖的房子只能给富人住。而我们搞的业主出资的模式大大降低了他们的风险，这对他们来说很重要。 《新京报》：如果另外一个团队按你的方式严格复制，他们也有可能成功。大家之所以对你的行为这么关注，也是想着可以在你成功后“依葫芦画瓢”。 于：我不赞成别人复制这个项目。要组织这样的一个团队需要很强的控制力，对内是对自己团队，对外是对社会的负责任的态度。如果要复制这个项目，就必须复制最核心的东西：社会价值。 在项目的进行过程中，这个团队处在弱者的地位，需要支持。支持从何而来？来自本身的规范操作，来自对整个社会的价值回报。如果以后这种模式能够得到普及，那么大家也没有复制的必要了。 《新京报》：这个项目如果没有你的话，能否接着做下去并取得成功？ 于：理论上可以，但是如果不是我的团队的话，恐怕很难。 我绝不是空想家 《新京报》：有人认为，合作盖楼是老百姓当家作主的一次尝试，是市场经济发展中一个重要的标志；也有人认为，在社会分工趋于成熟的今天，出现合作盖楼是一种反历史潮流的行为。 于：我认为这是社会发展的表现。只有社会逐步发展，个人素质得到提高后，才可能出现一群人合作盖楼。再者，社会分工并不完全合理，主要体现在开发商包办一切。现在老百姓对房价有积怨，开发商也有积怨，时间久了，自然会产生新的模式。我认为，新模式应该是业主出资的模式。 《新京报》：我在你的网页上看到，合作盖楼只是一个试点，你还有一个计划———“蓝城”（LineCity）。 于：是的。这个计划是由合作盖楼的想法衍生而来。我想象中的“蓝城”是一条地铁连接若干个居住区和功能区组成的线形城市。它是一种新的经济适用房的建设模式，由政府规划、业主出资、银行贷款、开发商竞标建设。它可以解决交通问题，节约土地，业主也能自主选择邻居、房型等，拿到质优价廉的房子。它会成为以后房地产开发的主流。 《新京报》：在西方这种方式也不是主流，你作为一个业余人士，坚信的理由是什么？ 于：实际上，它是由我们自身经济特点必然产生的一种结果。之所以这么说，是基于目前中国的资源过度紧张，人口基数大的特点。而在一些西方发达国家，人口基数相对来说要小，对合作没有太大的需求。 《新京报》：感觉上，你是一个布道者，向许多人，在许多地方不遗余力地宣扬你这种模式以求得成功。 于：我不是什么布道者，只是一个想通过实际行动向大家证实一种新模式的年轻人。行胜于言，我想我的实际行动会比我的言辞更能让人信服。 《新京报》：你是一个理想主义者？ 于：很多人都问我，是不是一个理想主义者？我想我是一个敢于用一生去实践的理想主义者，或者说，是一个实践主义者。合作盖楼绝不是乌托邦，我绝不是空想家。 “百度”一下“于凌罡”，相关网页达10100篇。北京31岁的年轻人于凌罡因倡导个人集资合作买地建房而备受社会关注。本报记者李斯特北京报道 | ||||||||
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