北京经济适用房现状调查

　　2004年8月19日，上千人自发在北京西南三环某经济适用房售楼处前排起了长队，等待第二天该楼盘正式放号。由于价格相对较低，经济适用房受到众多低收入购房者的欢迎。

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　　已是不惑之年的老于，全家挤在广安门附近一间20多平方米的小屋内。房屋面临拆迁，以前从来不关心房地产的他，开始通过各种渠道搜集有关经济适用房的信息。

　　“以后交通将是大问题。”3月4日，老于告诉记者，大部分经济适用房在四环外，而他和爱人却在广安门附近工作。更大的麻烦还在于他很难排上购买经济适用房的号。

　　学者易宪容此前撰文指出，遏制房价疯涨是构建和谐社会的关键。而全国政协委员、天津财经学院教授梁燕君则向“两会”建言，抑制虚高房价的措施之一，就是“严格控制建设高档住宅的比例和数量，多建经济适用房，并严格购房者资质认定”。

　　在北京房价上涨的大趋势下，购买到一套经济适用房已成为众多低收入住房需求者的“头等大事”，但本报记者连日来的调查显示，北京市经济适用房正陷入一个怪象连连的“怪圈”。

　　供不应求的经济适用房

　　回龙观经济适用房去年放量5800套，但该项目网上排号超过2万。

　　2004年8月下旬，位于西南三环的经济适用房项目“三环新城”二期推出1700套住房，而放号现场却引来了2415人注册登记。

　　该项目一位销售人员表示，鉴于经济适用房抢手态势，不少开发商只得低调在网上或通过电话排号，取消以往集中在某一天放号的方式，以防止排队抢购场面。回龙观经济适用房去年放量5800套，但该项目网上排号超过2万，销售人员称仅三成排号者能如愿以偿。

　　按北京市计划，北京市政府安排的年经济适用房开工面积为300万平方米，依《经济适用住房管理办法》规定的每套面积不超80平方米计算，全市今年应该有3.75万套房屋放量。

　　“其实根本达不到这一数字。”回龙观经济适用房开发商天鸿集团的一位人士表示。来自北京市统计局的数据显示，全市年开工量超过300万平方米，但年竣工量则在250万平方米左右。这意味着市政府安排的放量面积300万平方米存在缺口。

　　事实上，从去年下半年以来，本市经济适用房均只启动老项目的后期工程，并无新增项目。按中原地产总经理李文杰的说法，这些老项目的房源排号，均面临类似回龙观那样的“提前透支”问题。

　　经济适用房的“别墅化”

　　开发商从自身利益出发，什么样的户型好卖就建什么样的房子。于是许多经济适用房越建越像“别墅”。

　　2003年，何先生在城北某大型经济适用房小区买下一套住房，“复式的，加开发商奉送的楼顶露台，大概200平米。”

　　在天通苑小区，马女士购买的一套经济适用房总价达50万元，而当时每平方米售价仅2600元。马女士承认，因贷款压力，大多数收入有限的家庭不会选择这类户型。

　　业内人士对此的解释是，以前的政府法规只规定了价格构成标准，未约定建筑标准，其结果是开发商从自身利益出发，什么样的户型好卖就建什么样的房子。于是许多经济适用房越建越像“别墅”。

　　工薪阶层的姚女士对此深有感触。因原住址拆迁，姚女士家选择了位于南城的某经济适用房项目，一家人轮流排队两天两夜，终于拿到一个150多平方米的房号。

　　“便宜是便宜，但面积太大。”姚女士说，将总房价一合计还需一笔不少的贷款。据了解，经济适用房建设自1998年起步，当初的设想是为保证中低收入的家庭顺利进入商品住宅市场。但经济适用房的“别墅化”显然动摇了这一初衷。

　　家住广安门的老于则认为，经济适用房的“不经济”还表现在：房屋整体结构不合理，配套设施以及周边环境较差等方面，“这些都无形中降低了经济适用房的价值。”官方统计数据显示，2003年上市的22个经济适用房项目，11个在南城，占总量的50%.记者另从北京市建委获悉，从今年开始，经济适用房的建设重点移至南城，并全部置于四环以外。

　　2003年3月3日，建设部、国土资源部等联合发出紧急通知，对包括北京在内的11个省市经济适用住房建设及管理情况进行“综合调研”。其动因，正是源于公众对经济适用房“不经济也不适用”的质疑。

　　这一调研直接促成了次年5月由建设部、国家发改委、国土资源部等联合发布的《经济适用住房管理办法》，该办法第一次以法规的方式对经济适用房的户型标准、供应对象、销售价格进行了严格控制。

　　北京市发改委固定资产投资处一位官员表示，早期存在的不良现象，在后续经济适用房项目中的发生比例已得到降低。三环新城销售部一位负责人则证实，目前该项目的主力户型均在80平方米左右，总价不高。

　　开轿车的购买者

　　张先生花1万块钱才弄到一个房号。“等入住后发现，邻居们开的都是奥迪A6.”除了对居住面积、户型标准的争议，经济适用房的购买者资格也不断被人们所诟病。

　　为买到回龙观三期的经济适用房，张先生花1万块钱才弄到一个房号。“等入住后才发现，邻居们开的都是奥迪A6.”

　　2001年5月，北京市建立了经济适用住房购买资格的审核制度。次年，又出台了“补充条例”，规定家庭全部年收入6万元以下的居民才有资格购买经济适用房。

　　2004年1月10日起，北京实施“购买经济适用房公示制度”。该制度在同年5月实施的《经济适用住房管理办法》中得到进一步体现。

　　依其规定，购房者必须出示单位开的收入证明，盖章生效；同时在网上、媒体上公示购房者姓名，以监督其是否具有经济适用房的购买资格。

　　但一些业内人坦言，这项制度实施以来效果并不理想。不可回避的现实是，几乎所有的购房者都可以开到“家庭年收入6万元以下”的证明，但其中不乏高收入者。

　　天通苑业主马女士告诉记者，她家年收入远高于6万元。而在购房时，销售方从未提及关于出示收入证明方面的要求，整个销售过程和购买商品房几乎没有区别。

　　来自北京市建委的统计，去年全年市建委共审核公示了5.6万余份经济适用住房购买申请，受理群众举报10例，其中5人经查实被取消了经济适用房购买资格。

　　“除非你具体举报，否则很难查处，因为我们没有可资利用的职工房地产信用档案”。北京市建委一位官员说。

　　据了解，目前市建委正在与税务部门进行研究，准备今后对登记购买经济适用房的市民进行税务监控，个人所得税超过一定数额的将禁止购买经济适用房。

　　单一定价与差价暴利

　　“单一定价方式造成的差价暴利，实际已成为一些人投机获取经济适用房的驱动器。”　与价格放开的商品房截然不同，经济适用房长期以来采取单一的定价方式。所谓“统一定价方式”，即同一经济适用房项目不区别楼层、朝向而采取统一价格销售。

　　以三环新城为例，这个目前西南区域在售的经济适用房，建设规模上百万平方米。据其项目经理陆挺宇介绍，该项目最好、最差户型的价格分别为3780元/平方米和3570元/平方米；而同一区域商品房最好、最差户型的价格分别为6000多元/平方米和4000多元/平方米。

　　扣除品质上存在的较小差异不计，这意味着在同一个经济适用房项目内，有人能买到相当于市面价格6000元/平方米的房子，有人则充其量买到相当于4000多元/平方米的房子。两者在市场上的单价相差接近2000元，而实际购买时单价的差距不过200元。

　　“单一定价方式造成的差价暴利，实际已成为一些人投机获取经济适用房的驱动器。”曾在某经济适用房项目任销售主管的黄百泓说。

　　黄百泓介绍，如果按一套100平方米的经济适用房计算，其按市场价出售的话，差价可高达20万元。

　　部分开发商在不同场合明确表示，经济适用房导致的住宅市场“双轨”状态扰乱了市场秩序，各种改良措施的出台也于事无补。

　　“我爱我家”副总裁胡景晖认为，这种不公平至今未引起政府部门的足够重视。其主要原因在于，目前经济适用房再上市交易量并不大。

　　2004年上半年北京市建委发文规定，当年5月20日以后经济适用房未满5年不能以市场价格交易。这一规定的出台直接导致同年4月至6月间，拥有天通苑和回龙观两大经济适用房项目的昌平区，二手房成交量暴涨，并史无前例地超过了朝阳区和海淀区的二手房交易量。

　　我国第一批经济适用房项目入住时间集中于1999年至2000年间，这部分房源约6000套。按《经济适用住房管理办法》中经济适用房需入住5年后才能上市按商品房交易的规定，今年经济适用房二手交易量将达到一个高峰。在黄百泓看来，这一差价暴利的存在，将使投机者不用承担任何违规成本即可一夜暴富。

　　经济适用房存废之争

　　有人认为北京的特殊情况决定今后一段时间内经济适用房必须存在，因为它仍然是北京解决中低收入家庭住房问题必不可少的供应方式。

　　建设部住宅与房地产业司一位官员介绍，与普通商品房相比，经济适用房价格低的原因在于政府的税费减免政策和对开发商利润的限制。“经济适用房是控制我国房地产过热的一种方式。”他说。

　　统计数据显示，1999年上半年，北京的商品房价格急降近1000元；2002年北京房价同比降低249元，政府祭出的杀手锏就是加快经济适用房建设。

　　据新华社报道，建设部曾要求各地住宅建设中的70%至80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭。但时至今日，经济适用房在住宅建设中的占有率仍然较小，供需矛盾十分突出。北京中原市场研究部统计的数据显示，2004年前10个月京城商品房新增市场供应量1907.94万平方米，如果按照一年的实际开发数量计算的话，2004年经济适用房的放量仅仅为商品房的15%左右。

　　黄百泓认为，可将经济适用房的价格与商品房价格统一。政府把以前给开发商的政策优惠以现金方式直接补贴给低收入群体。一方面可由购房者自由选择房源，另一方面也可以加大社会各方的监控力度。目前江苏省南通市已采取这一方式。

　　思源顾问董事长陈良生则认为，现有的经济适用房政策体现出住房福利制度推行的程序不对，应当废止。但也有人认为北京的特殊情况决定今后一段时间内经济适用房必须存在，因为它仍然是北京解决中低收入家庭住房问题必不可少的供应方式。

　　上述建设部住宅与房地产业司那位官员并不赞同废黜经济适用房制度，他认为对政策加以改良仍能发挥良好的作用，只是这一工作需强有力的调研作为基础。

　　“百度”一下“经济适用房”，相关网页达1040000篇。本报记者连日来的调查显示，北京市经济适用房仍存在种种问题。

　　本版采写\本报记者罗昌平 王佳琳

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