新民周刊：中国房地产泡沫探源

浦东联洋社区某楼盘的街面房
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消费者又可以慢慢选房子了

　　撰稿／王泠一

　　最近，经常有学生和朋友向我咨询一个严肃的问题：中国的房地产泡沫是否来自上海？一开始，我觉得这个问题很荒唐，但问的人多了，我也感到有冷静思考和回答的必要了。

　　我认为，目前的上海还不具备能够主动催大房地产泡沫的能力。

　　首先，上海还不是一个自由的国际金融中心城市。也就是说，上海没有条件大规模驱动人民币自由地去周边城市和海外操纵当地的房地产泡沫。有常识的人都明白，上海国有金融系统大规模资金的调动，以及赴海外进行大规模的固定资产投资，权限掌握在国家职能部门手中，而上海并没有索罗斯那样的能力。

　　其次，上海市政府并不像西方政府那样，掌握有底盘庞大的各类基金。相反，上海的养老基金和公积金本身还需要积极的资金补充，根本不可能讨论快速进出房地产市场的话题。与此同时，上海的社会事业改革更需要政府大手笔的资金投入，不多的政府财政盈余也都投入到民生中去了。

　　再次，上海市民的性格普遍沉稳，投资较为主动、理性，通常不会四处出击而冒险炒作房地产，并冒更大的风险在泡沫中取利。上海社会的收入相对均衡，中产阶层已近形成，而中产阶层的特性就是沉稳、主动、理性，进一步发展还会出现一定的保守性。所以，炒作房地产泡沫取利并不是上海市民的普遍选项。

　　此外，上海社会也并不希望自己的房地产泡沫被催大，那样，既加大了经济的危险性，也拉高了上海的商务成本。显然，从主观上看，上海是希望房地产市场平稳发展的。

　　那么，上海的房地产价格又为什么在近年有明显的上升呢？我认为，外因是主导型的力量，而这种力量光靠上海自己还难以防御。

　　观察表明，海外资金恶赌上海房市是上海房地产泡沫形成的主要因素。从规模上看，海外资金潮要远远强于“温州炒房团”所能调度的资金；从组织层面来看，海外资金潮有体制严密的投资机构，市场情报和资金进退较“温州炒房团”有序、正规，类似集团军和游击队的区别；从社会影响方面看，海外资金潮有影响国际舆论的实力和能力，而国际舆论通过互联网进入我国各大城市之后，又会影响我国的新兴媒体和经验并不丰富的“一线记者”，这是“温州炒房团”绝不具备的社会影响力。

　　比如说，为了掩盖自己炒高上海房地产价格的责任，海外投资机构可以制造这样的舆论：是上海主动催生房地产泡沫的，因为这是上海市、区两级政府的收益所在；上海，带动了全国房地产市场的泡沫；上海，主动邀请“温州炒房团”来沪炒房，等等。一时间，上海就莫名其妙地成为了引发全国房地产市场泡沫的“源头”。

　　那么，海外资金潮来上海赌什么呢？主要是赌中国利率的不变和中国汇率的变。假如中国利率以目前水准较长时期保持不变，国际间的利率差就对我方极其不利。个案分析表明，央行把人民币购房基准利率提高至6.12%，美元则在3.25%-3.5%之间，港币更是在2.1%-2.5%之间。可见，用美元、港币在上海和中国其他大城市购房，利率非常低。如贷款100万元人民币，即相当于12万美元。以20年按揭贷款为例，如人民币贷款，月还款为6000多元；但是，如用美元贷款，月还款只有4000多元人民币。这样，每月仅利率差就有近2000元人民币的商业收入。

　　与此同时，海外资金潮进入上海房地产市场，还可以押赌人民币的升值。其间道理，如司马昭之心路人皆知，毋庸赘述。

　　因此，中国房地产泡沫本质上来自海外，上海只是惊涛拍岸的第一道防线！(作者为上海社会科学院《上海资源环境蓝皮书》主编)-

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