房屋租赁的双重价值

　　房屋租赁的双重价值

　　租赁房的建设显然具有市场价值。现在需要强调的是，它对于树立正确消费观的意义——也就是它的社会价值。

　　撰稿／王泠一

　　7月1日，上海市政协副主席谢丽娟在《文汇报》上发表题为“租房也是居者有其屋”的时评文章，读来很受启发。谢丽娟目前是九三学社上海市委主委，她曾经担任过上海市副市长，一向关注民生问题。

　　她的这篇文章认为：住房保障是一大世界性难题，各地都普遍存在着许多家庭无经济能力拥有产权房而有赖于租房的现象，许多国家和地区都把租赁房的建设与市场管理视为房地产业的重要组成部分；对居者有其屋的理念，狭隘地指产权房等等，是人们对于住房消费的政策和理念一定程度的扭曲，为实现住房保障，我们有必要转变不合时宜的观念。

　　这些观点是很有见地的，对于我们正确认识当前房地产市场的需求和形势、提出符合经济发展规律的积极对策，有着及时雨般的意义。笔者一直认为，发展中国家和地区的房地产市场相比于发达国家而言，具有相对的不平衡性。尤其在商住楼、产权房和别墅等房地产品种方面，这种不平衡性则表现得更加明显，这也是全球化条件下发展中国家和地区房地产市场发育进程中不可回避的现实。

　　对于外商而言，上海、北京等中国的经济中心城市，在现阶段其经济景气健康的标志就是房地产市场的逐年升温，包括其对商住楼、产权房和别墅等房地产项目的投资要有相对稳定的回报。在我研究和考察亚洲周边国家城市的印象中，选择发展就必须选择开放，而一旦选择开放，也就必须允许外商——即消费实力比区域内群体更强的力量介入本地的房地产市场。除非像马来西亚一样，突然宣布外资不能购买本地的商住楼、产权房和别墅，但其结果却是房地产市场的空置率急剧上升，当地消费者并无力消化和填补外资中断后的空白，经济景气也没有一点明显好转的迹象。

　　所以，在国门开放之后，向外国人及境外人士开放房地产市场是一项符合经济发展需求和WTO游戏规则的基本选项。在这样的背景之下，也只有租赁房的建设与市场管理作为房地产市场的特殊品种，可以由本地政府加以保护和调控。

　　在笔者看来，租赁房的建设可以极大地丰富本地消费者的选择，也是运用市场手段对房地产市场的有效调控，从房地产经济自身的发展规律出发，也是一种市场景气的平衡剂。这一责任的落实，通常也是由本地政府通过指导性政策，引导各类资本投向租赁房的建设。而海外经验也表明，租赁房的建设可以和旧城区的改造结合起来。即在交通基础和生活设施便利的区域，在旧城区的改造中预留部分基地用于建设租赁房，而不必100%地将旧城区的原居住地完全改为商业用地。这样，就城市更加健康发展而言，也有利于保持改造后的城区消费景气和经济活力。

　　根据上海目前的状况，租赁房的建设显然具有市场价值，它能够将房地产市场细化出来，并独立地发展为一个拥有相对完整产业链的市场形态。它的投资者和消费者都极其明确，而且对前者有较低却相对稳定的回报，对后者又符合其实际支付能力。而现在需要强调的到是，租赁房对于树立正确的消费观的意义——也就是它的社会价值。

　　目前，上海市政府已经启动了两个1000万工程，预计在6个月以后会产生积极的调控效应。可是，在启动两个1000万工程之前，拥有产权房则是上海居民的普遍理想。如果有一定的经济基础，加上旧房置换的资金，自然可以谋求自住产权房。然而，对于刚刚毕业的本科生和研究生来说，一落户上海就要谋求自住产权房，显然是不能靠自己的力量来圆梦的。除非，要么由在外地的父母和亲属直接资助，要么由录用单位支付大笔款项。而这两个渠道如果都不存在，则难免会对给予其就业岗位的城市心存芥蒂。

　　这——当然也不是商住楼、产权房和别墅市场发展的过错。所以，大力推进租赁房的建设与市场管理，有助于新上海人以较低的机会成本来上海圆真正的初梦——创业。对上海这种高速发展中的经济体系而言，唯有奋斗才有财富之积累，唯有创业才有安家之本钱。而租赁房市场的发展，则将为更多上海新人和新上海人树立正确的消费观和事业观提供导向作用。-