上海楼市冷静但不冷场

　　由于上海中心城区可供开发的地块已极为稀少，可供上市的楼盘也为数不多，因此房价具有一定的承受能力，只要价格调整到位，购买者就有可能进场。

　　撰稿／杨艳萍(记者)

　　炎炎烈日下，上海楼市似乎水波不兴。政府的调控，开发商的惜售，购房者的观望，

成交量的萎缩，使得人们对这个市场的兴趣和热情向正常的水平逐渐回归。

　　平和心态带来平稳市况，冷静未必一定会冷场。市场中一些微妙的变化值得玩味。

　　抗跌信号显现

　　今年5月底，来自政策方面的不确定因素暂时消除，市场中住宅上市增量开始明显增多，但是市场销售却未见乐观，尤其是在中心城区，大部分高档住宅项目销售情况与开发商的预期相去甚远。位于上海黄金地段的卢湾区，6月份有一周连续6天销售为零。然而，来自普陀区长寿路上一个新楼盘的预售反应，却给这个市场增添了一抹亮色。

　　6月中旬，位于上海中心城区长寿路上一个拥有300多套住房的楼盘拿到了预售证，楼盘在周末的晚报上做了一个“亮相”广告，打出的均价是12800元／平方米，房型从60平方米的一房一厅，到135平方米的三房一厅，最低价格为10800元／平方米，最高为14300元／平方米。

　　在目前的市况下，未来的销售状况究竟如何，开发商心中丝毫没底。在报纸出街的当天晚上，售楼处接到了150多个咨询电话，这让他们深感意外。第二天，又有300多人手持报纸找上门来，了解楼盘的情况。客户的反应，让开发商始料未及。

　　随后不到一个星期的时间里，每天都有50多个客户前来咨询，目前有近150套的房子已被预定。其中90%为上海本地客户，有9套的买家来自外省，此外还有2家境外客户。记者采访中了解到，早在今年2月，这一楼盘曾以11800元／平方米开盘价格销售部分住房，结果被一抢而空。

　　一个中心城区的楼盘，价格下调了5%-10%的范围，潜在的客户就显现了出来。对此，一位从事房产销售的人员对记者说，这种情况显示出一种信号：由于上海中心城区可供开发的地块已极为稀少，可供上市的楼盘也为数不多，因此房价具有一定的承受能力，只要价格调整到位，购买者就有可能进场。他同时认为，长寿路这一楼盘的客户反应，在目前的市场并不是特例。

　　房价走向理性

　　人行上海分行的一份分析报告显示，今年4月以来，上海市房地产贷款结构出现了显著变化，主要表现为个人住房贷款增幅趋缓。5月末，全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款3898亿元，当月新增53.6亿元，其中个人住房贷款当月新增20.8亿元，同比少增25.6亿元。

　　在个人贷金额的下降而导致开发商回款速度减慢的情况下，目前市场上半数以上的开发商都会因此面临资金压力。由于银行是按季度向开发商收息，第一季度之后显示，开发商的还款能力基本与去年持平，但是在第二季度结束后，银行普遍对开发商的还款能力表示忧虑。

　　对于部分开发商目前面临的严重资金问题，不少业内人士认为，开发商自己也负有一定的责任。上海置业有限公司执行董事、副总裁蒋旭东对记者说，早在2003年年中政府推出了“121”文件中就明确规定了开发商自有资金的比例，如果大家都能严格按照这一政策执行，所有资金按比例到位，就不会有现在这样的资金压力。

　　今年1月，上海置业在打浦路附近推出160套高档楼盘全部售完，期房阶段楼盘的均价为18000元／平方米，正式开盘售价为20000元／平方米。“在当时的市场情况下，我们预计一段时间后，房价有可能攀升到25000元／平方米，结果到了3月份，价格就涨到了31000元／平方米。我们没有打过广告，这6000元的价格是怎么推上来的？我看就是人为炒上去的。”短短4个月的时间，这个楼盘的价格又回落到了25000元／平方米，来自中央和地方的调控政策，迅速而有力地将市场中存在的泡沫挤压出去。蒋旭东告诉记者，160家客户中，60%来自国内，40%来自境外。客户中自住和长期投资的占大多数，到目前为止，只有20个客户有抛售的意向，而且全部是国内客户。

　　上海作为一个移民城市，几年之前，国外客户很少有在境内买房自住，大多是以租房为主。现在的情况有所转变，国外客户买房自住的现象明显增加。蒋旭东说，国外客户买房有几种情况，一种是对中国文化情有独钟，或者娶了中国太太；另一种是过去在跨国公司中国分支机构任职，随着国内企业国际化进程加快，他们或者跳槽转入这样的企业，或者所在的公司本身就被国内企业收购，比如IBM，他们手握高工资，同时享有住房补贴，在职业上希望在中国有所发展，在近阶段还受到人民币升值的诱惑，这种情况下，不少“老外”也愿意在中国买房了，这也是拉动上海房价的诸多因素之一。

　　“任何一个移民城市，房价必然相对较高，这种现象并不是中国独有，从纽约、加州，到伦敦、悉尼，情况都是如此，今后的5到10年，北京和上海的房价仍会继续领先于全国，这是一个城市的特性所决定的，也是一个城市功能发展潜力所决定的。”上海房地产经纪行业协会副会长、中天行房产机构董事长姚鸿光对记者说。

　　房地产泡沫是一个全球性的问题，如何对此进行适当的调控，是对政府决策部门智慧的考验。姚鸿光说，纽约的房价从上世纪80年代开始一直处于上升的趋势，中间尽管略有回调，但是上涨的势头并没有改变。在2001年9月11日遭受恐怖袭击之后，很多人预计纽约的房价将受到负面影响，可是之后的几年里，这座城市依然是美国房价上涨最快的地方，原因就在于移民的大量涌入。同样，来自俄罗斯和中东商业巨子在伦敦北区一掷万金购买豪宅的刺激下，伦敦房价在最近10年也有了50%的增长。

　　“我们的房地产专家们，可以对此进行比较研究，欧美的房价尽管存在泡沫为什么没有出现大起大落，而日本和香港的地产泡沫又是在什么情况下导致破裂。这其中哪些经验是我们这一轮调整所应该汲取的，而不是像一个算命先生一样来断言房价究竟应该下跌多少个百分点。这不是一个专业的学者应该有的学术态度。”姚鸿光说。除去本身具有的特性，一个城市所处的区域以及它的区域地位对当地的房地产业的走向也会产生至关重要的影响。长三角地区作为中国经济发展的重要板块，所创造的GDP在所有地区中是最高的，而长三角的房地产市场在强劲的经济支撑下，也表现出旺盛的生命力。一份来自上海财经大学的研究报告指出，上海作为长三角地区的龙头，它的城市定位是“国际经济中心、金融中心、贸易中心、航运中心”，它的房地产市场发展更具有代表性和指导性。

　　江苏苏州科技学院房地产研究所所长盛承懋以2002年15个城市的房价为因变量，各城市的人均GDP、城市化率和人均可支配收入为自变量，建立回归模型，对长三角未来房价作出大致预测，根据他的推算，到2010年上海的平均房价为8975元／平方米，苏州为6314元／平方米，杭州为7085元／平方米。

　　盛承懋认为，推动长三角房地产业快速发展的主要原因为：区域经济一体化的推动；外向型经济的推动；城市之间交通网络体系建设的推动；世博会对房地产的推动，更为长三角房地产业的发展，留足了想象空间。

　　外资热情不减

　　随着房产新政的出台，上海房地产市场的日趋稳定和高透明度，使住宅市场开始平稳。目前，消费者、开发商和房地产经纪正在对住宅市场的现状和发展趋势进行全面评估。另一方面，商业房地产市场却在强劲的公司需求推动下，持续保持上升势头。在2005年第一季度，一些主要商业区的大多数甲级写字楼的空置率均控制在5%以下。浦西某些甲级写字楼的空置率甚至为0，其平均租费已上涨至每平方米每天0.90-1.30美元的水平。

　　仲量联行中国区董事总经理郝思建告诉记者，仲量联行在中国市场所管理的物业已经从2002年的30万平方米，增加到今天的80万平方米，所服务的全球性企业，也从16家增加到42家。郝思建充满信心地说，两年内，中国将成为我们最大的市场。

　　这42家全球性企业，正不断扩大它们在中国的业务，这证明了它们对这个市场具有正面的预期。外国资本投资中国的物业，尽管比例很小，但是增长很快，郝思建认为它们5年内必然会成为中国市场中一个重要的角色。

　　“现在可以看到的是，2005年进入中国地产市场的资金有5亿美元，境外投资者也认识到，目前国内房地产行业的调控政策，主要还是针对住宅项目，国外投资者所热衷的商铺、零售商场、写字楼等物业，并未受到明显的冲击。国内市场的主要问题，是市场结构和税收政策比较复杂，除此之外，它对境外投资者仍然具有一定的吸引力，它们迫切希望加入这个市场。”郝思建说。

　　仲量联行中国区董事陈立民在接受记者采访时也表示，地区总部政策也将直接推动上海写字楼市场。

　　陈立民告诉记者，公司刚刚与百事中国投资公司和葛兰素史克公司签署了一份租赁合同，两家公司即将入驻位于人民广场的“都市总部大楼”。百事最初的意向是租赁6000平方米，入驻时实际需要却达到8000平方米；葛兰素史克公司也从最初的4000平方米，增加到6000平方米。这显示出跨国公司在中国市场强劲的增长势头。大楼最初的签约价是1美元／平方米／天，最新的价格已经涨到了1.28美元／平方米／天。

　　“现在不是我们在涨价，而且是企业之间存在竞争。”陈立民说。

　　在2002年，上海的跨国公司地区总部有12家，2003年为52家，2004年为82家，在2005年内还会有50家，因此到2005年底，跨国公司在上海的地区总部将达到130家左右。仅2005年进入的50家地区总部，需要的写字楼面积就是20万平方米。陈立民说，这使得从2001年到2007年，上海的写字楼一直处于供不应求的状态。在这一时期，上海平均每年写字楼的供应量是40万平方米，大部分集中在浦东。

　　上海甲级写字楼租金上涨速度惊人，预计今年将达到0.9美元／平方米／天，2006年将达到1.1-1.2美元／平方米／天，2007年达到1.5美元／平方米／天。

　　按照这样的计算标准，上海甲级写字楼租金增长率在67%左右，如果海外资金购买，其资本也会增长67%，10亿元人民币买进，按照现在甲级写字楼的租金回报率，可以以16.7亿元人民币的价格卖出，再加上可以贷款，预计投资回报率在134%。这是海外资金争相进入国内市场的一个关键因素。

　　“到了2008年，市场供求可能走向平衡。”陈立民说，在2008年，上海写字楼的供应量会出现大幅增长，环球金融中心即将落成，总面积达38万平方米；暂名为“国际金融中心”的一期工程10万平方米的写字楼，也将在2008年交付使用。整个市场将有70万平方米的供应量，未来的缺口，可能在2008年被补齐。另一个因素是，随着2006年国内金融业的对外开放，一部分需求可能会累积到2008年，如无意外，这一年的市场供求可能会出现平衡。-

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