[要闻]应允许城里人到农村买房

　　物权法草案共收到六千余条群众意见，相关部门将进行讨论

　　开栏语

　　《物权法（草案）》自7月10日向社会公布以来，引起社会各界强烈反映。

　　从今天开始，本报开辟“物权说法”专栏，就目前物权法的热点及重大问题，由民法专家和资深法官，结合具体案例进行阐释，力图帮助大家准确理解和学习物权法，懂得用物权法来保护自己的权利。

　　如果你在理解物权法中有疑问的，或者遇到和物权法相关的具体问题，不明白该如何处理时，请拨打本报热线电话63190000，或发邮件至63190000@vip.sohu.net，本报将邀请专家为你解答。

　　本报讯（记者赖颢宁）住宅用地使用权，70年期限是否过短，能不能延长为100年？能不能不要禁止城市居民到农村买房，这样有利于加强城乡经济交流。这些意见均来自群众对《中华人民共和国物权法（草案）》（以下简称《物权法（草案）》）的表达。

　　《物权法（草案）》自7月10日向社会公布征求意见，截至前日，全国人大常委会法工委共收到各地群众意见6515条，其中通过网络、报刊等媒体反映的意见6131条，群众来信反映的意见384条。

　　全国人大常委会法工委民法室已对意见进行了分类归纳。意见反映较多的有征收征用、不动产登记、相邻关系等方面内容。民法室副主任杨明仑昨天表示，征求意见不是走形式，将会对群众意见进行讨论，再向专家、相关部门等征求意见。

　　除了具体条文，对整个草案较为集中的百姓声音是：草案有很多法律专业术语，很难懂。杨明仑举例称，原来的“建筑物区分所有权人”全部用“业主”取而代之，就是出于这种考虑。他表示，将会继续研究，尽量用通俗的词语替代难懂的专业术语。但他强调，提高通俗性要在保证法律准确性和严谨性的前提下进行。

　　据了解，《物权法（草案）》公开征求意见至8月20日结束。

　　■公众意见

　　允许城里人到农村购宅基地

　　关键词1宅基地使用权

　　草案内容：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　有人主张，应当允许城镇居民在农村购置宅基地。

　　理由是：农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利；农民只有在治病救命、子女上学等特别需要的时候才会出卖住房，法律不应当进行限制；城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，尤其在许多“城中村”和城郊结合部，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象；有些城市居民基于养老、就业等考虑，自愿到农村居住，允许这样做有利于加强农村和城市之间的经济交流，符合市场经济规律。

　　界定“公共利益”防止滥征用

　　关键词2征收征用

　　草案内容：为了公共利益，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或动产，但应按国家规定给予补偿；没有国家规定的，应给予合理补偿。

　　有的人认为，“公共利益”没有明确界定，缺乏判断标准，在实践中容易滥征用。

　　有人提出，“合理补偿”没有确切标准，在征收、征用的实践中，往往损害权利人的合法权益。建议规定国家的征收、征用必须根据独立的中介机构作出的评估进行补偿，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。

　　还有人建议，应明确规定应当按市场价给予补偿。

　　明确政府在拆迁中的责任

　　关键词3拆迁补偿

　　草案内容：拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。

　　有的人建议，明确“妥善安置”的含义，增加规定保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前，同时明确政府在拆迁中应当承担的法律责任。

　　有的人认为，要特别考虑被征收人利益，还要保证被征收人的原有收益不下降，或者补偿不少于10年的收益。

　　安置方案要请被征收人参与讨论，要征得多数被征收人同意。

　　住宅用地使用权延至百年

　　关键词4建设用地使用权

　　草案内容：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。建设用地使用权续期后，使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按国家规定确定。

　　不少群众认为，住宅用地使用权最长出让期限为70年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。有的人主张延长为一百年或一百五十年；有的人主张取消出让年限的规定，成为永久性权利。

　　还有的人认为，应该明确申请续期的主体，是以业主个人申请，还是业主会议或者业主委员会申请续期。

　　还有的人主张规定续期的年限，住宅的续期时间为五十年。

　　另外有人建议，住宅的续期应该免交出让金，或者只支付换证工本费。

　　不动产登记费可规定上限

　　关键词5不动产登记

　　草案内容：不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。

　　有的人认为，实践中不动产登记费给公民带来了较为沉重的负担，建议明确具体的收费标准或者规定不动产登记费的上限。

　　有的人建议，登记机关不得以任何中介服务等名义，在登记时向申请人收取任何费用，以杜绝登记中的乱收费现象。还有人建议增加规定，因不可抗力导致其无法起诉的，可以适当延长起诉时间。

　　噪声“合理扰民”也该管

　　关键词6相邻关系

　　草案内容：不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。

　　有的人认为，实际生活中，对于一些“合理扰民”现象，例如发出噪声、排放油烟没有超过环保标准，执法部门就没有法律赋予的权力加以制止。但是，噪声、油烟在事实上影响了人们的生活质量，建议对这种“合理扰民”现象明确规定。

　　有的人建议，有关相邻关系的规定应当更具体一些，比如增加限制空调热气、滴水等规定。

　　拾金主动返还才可获报酬

　　关键词7拾得遗失物

　　草案内容：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门，支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

　　有的人认为，按照草案规定，拾得者几乎没有权利，只有义务，而失主因为自己的过错导致物品丢失，却不用承担任何实质性的责任。这对拾得人是不公平的。建议在草案中明确规定“拾得人的报酬请求权”。

　　而又有许多人认为，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德。从公共道德的角度讲，法律更应提倡拾金不昧。

　　有的人认为，是否应当给予拾得人报酬，应区分拾得人主动返还和被动返还两种情况。建议修改为：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向主动返还或者上交遗失物的拾得人或者有关部门，支付遗失物的保管费等必要费用。拾得人不主动返还或者上交遗失物而且侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

　　本报记者赖颢宁

　　■图解草案

　　不动产登记要统一。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法，为当事人一并办证提供便利；机动车属于不动产应当登记。

　　如果你捡到遗失物，可向失主索要保管费，对方悬赏的可以要求兑现悬赏金。

　　你购买的商品房的土地使用期限是70年。如果需要继续使用土地的，应在届满前一年申请续期。

　　如果你的邻居排放污染物或施放噪声，对你造成损害，你可以得到补偿。

　　财产拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿。

　　漫画许英剑

　　物业管理用房属于业主共有

　　生活案例：2004年8月，成都市香榭里A区业主委员会，将成都市房产管理局告上法庭，请求撤销三处产权登记。原告律师认为，小区物业管理用房、消防和配电及供水设施、自行车棚等建设费用，已分摊进小区商品房销售价格，其所有权归属于所有业主。而开发商的律师则称，三处房产并未进入公摊，业主当然就没有所有权。

　　草案规定：业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。

　　专家点评：（《物权法（专家建议稿）》起草组专家、北京大学法学院副教授王轶）物权法草案首次明确了业主对建筑物内的物业管理用房，享有共有权利。其中规定的“属于市政建设的除外”，主要是针对道路和绿地。

　　物业管理用房的归属跟车库和会所的归属有一个区别，前者是不能通过约定的方式来解决归属的。而车库和会所是可以在商品房买卖合同中，开发商与业主约定归属问题。

　　因此，在有了物权法后，如果业主发现物业管理用房的产权归开发商所有，完全可以请求法院依法确认物业管理用房属于业主共有。同时，房屋登记机构，不应该把物业管理用房的产权登记给开发商或者物业管理公司。

　　物权法草案做出这样的规定，不仅是为了维护业主的利益，也有利于物业公司更好地开展服务。

　　因为按照现行物业管理条例规定，业主可以通过业主大会罢免不合格的物业公司，选聘新的物业公司。物业管理用房属于业主共有，能方便新的物业公司进入小区，尽快开展工作。

　　本报记者廖卫华