全国人大对物权法5名词给出权威解释

　　自2005年7月10日向社会公布以来，截至7月26日短短两个星期之内，全国人大常委会法制工作委员会共收到各地人民群众意见6515条，整理新华网、人民网、中国人大网和人民日报、法制日报等媒体反映的意见辑成《各地人民群众对物权法草案的意见(一)》，并对一些群众不易理解的法律术语作出名词解释，本报独家推出的《物权法认知度问卷调查》第二项(以下名词您知道几个？用益物权、天然孳息、建筑物区分所有权、地役权、权利质权。)调查5个名词，全部给出权威解释。

　　公布法律草案征求全民意见，始自1954年6月14日，全国共有1.5亿人参加讨论1954年宪法，那一年9月11日《人民日报》报道，全国人民共提出118万多条修改和补充意见。全国人大“开门立法”物权法是第12次，最近的一次是2001年1月11日，全国人大常委会办公厅根据委员长会议决定发出通知，全文公布婚姻法修正案(草案)。

　　物权法草案公布后，在社会上引起热烈反响。有人认为，草案的内容已经比较成熟，希望进一步修改后尽快出台。同时也有人表示担忧：“物权法涉及的不少问题尚处在改革进程中，能否规定好这些问题？”

　　拾金者只有义务？

　　有的认为，草案关于拾得遗失物等规定既考虑到现实国情，又弘扬了拾金不昧的传统，很好地兼顾了法律和道德。

　　“按照草案规定，拾得者几乎没有权利，只有义务：首先要妥善保管；然后要联系失主归还；如果保管不善造成遗失物损坏或者灭失，还要负赔偿责任等等。而失主因为自己的过错导致物品丢失却不用承担任何实质性的责任。”有人评价道：“这对拾得人是不公平的。建议在草案中明确规定‘拾得人的报酬请求权’。”

　　许多群众持相反意见，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德。如果什么事都可以用金钱来量化，将会导致整个社会精神世界的失落，也会使一些高尚的行为庸俗化。从公共道德的角度讲，法律更应提倡拾金不昧。

　　有的认为，草案关于“招领公告期间为半年”的规定太短，不利于保护权利人的利益，建议延长。

　　有的认为，草案关于“遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领归国家所有”的规定不妥。应该在遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，可以将物品进行拍卖，对拍卖后所得的收益进行保管，如遗失人找到保管方后，保管方应将拍卖所得的价款还给遗失者，保管方可以向遗失者收取一定的保管费用。

　　“公共利益”

　　国家的征收、征用是社会热点问题，直接涉及到公民权益。

　　“草案依据宪法对国家的征收、征用进行细化规定很有必要，目前草案关于征收、征用的规定与现行法律、行政法规相比，已有很大进步，对保护公民的财产具有积极作用。”

　　草案第四十九条中的“公共利益”没有明确的界定，有人指出：“缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。”有的建议，例如修建市政设施(建广场、车站、机场、公园、公路、剧院、人行天桥等)属于“公共利益”范围，房地产开发商以盈利为目的开发写字楼不属于“公共利益”的范围。

　　有的人注意到草案第四十九条中的“合理补偿”没有确切的标准，在征收、征用的实践中，往往损害权利人的合法权益。建议规定国家的征收、征用必须根据独立的中介机构作出的评估进行补偿，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。

　　“草案中‘国家规定’的写法不合适。”有人提出这样的疑问：“如果有的给予补偿的国家规定本身就制定得不合理怎么办？建议改为：……但应当按照国家规定给予补偿；有关规定不合理或者没有国家规定的，应当按照公平合理的原则给予补偿。”

　　在实践中，有的县级人民政府以“公共利益”为名进行征收、征用，侵犯了权利人的合法权益，有人据此建议，将征收、征用的主体范围限定在市级以上人民政府。

　　“草案第六十八条要特别考虑被征收人利益。”有人建议修改为：拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。还要保证被征收人的原有收益不下降，或者补偿不少于10年的收益。安置方案要请被征收人参与讨论，要征得多数被征收人同意。

　　不动产登记

　　多数群众赞成草案关于不动产登记的规定，认为目前草案的规定考虑到了现实中出现的问题，有利于明确不动产物权的归属，防止并减少纠纷。有的认为，目前草案有关不动产登记的规定缺乏前瞻性，立法的步子应当更大一些，通过立法统一不动产登记，彻底解决实践中的纠纷。

　　有人担心，不动产统一登记，意味着相关部门要合署办公或者合并，因此要修改相关法律、法规，难度较大，具体执行起来各地也难以到位。

　　有的认为，实践中登记机构与权利人产生的纠纷比较多，一个重要原因就是对登记机关的职责没有界定清楚。建议明确登记机构履行形式审查义务还是实质审查义务。

　　有的认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当交由公证机构进行实质审查，以确保其真实、合法。由登记机构进行形式审查，这可以极大地节约行政成本。建议将草案第十五条修改为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，应当办理公证，除法律另有规定外，自合同公证之日生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　“草案第十九条规定异议登记须经权利人书面同意，这在实践中几乎不可能实现，不具有可操作性。草案第十九条中以‘人民法院裁定予以异议登记’的规定在民事诉讼法上没有依据，法院不好操作。”有人建议修改草案第十九条的规定。

　　许多群众认为，预告登记制度很好，可以有效抑制开发商一房多售。鉴于房屋预售很多采取按揭贷款支付方式，建设期间很少有购房者支付一半以上价款的，建议删除“债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的”限制条件。并建议将草案第二十一条第二款修改为：房屋建成后，由债务人(开发商)办理初始登记，并协助债权人办理转移登记。

　　有的认为，实践中不动产登记费给公民带来了较为沉重的负担，建议草案第二十五条明确具体的收费标准或者规定不动产登记费的上限。

　　有的建议，登记机关不得以任何中介服务等名义在登记时向申请人收取任何费用，以杜绝登记中的乱收费现象。

　　车库的归属

　　许多群众认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定非常先进，解决了实践中不少有争议的问题，有利于保护业主合法权益。

　　有的认为，草案第七十六条关于“会所、车库的归属，有约定的，按照约定”的规定不全面，易引起纠纷。

　　在房地产买卖合同纠纷的司法实践中，该条款经常被房地产商引用，证明自己取得会所、车库的所有权。建议对约定的性质、形式和合法性作出明确规定，例如，建筑物附属设施归属的约定不得由地产商在拟定合同时未经告知擅自加入标准合同，应当征求业主的意见，双方通过协商来确定条款是否应被加入。

　　有人直言，草案第七十六条第二款关于“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享

　　有所有权外，属于业主共有”的规定不妥。

　　他的逻辑是，会所可以是自成一体的建筑物，与业主生活的关联并不十分紧密，事实上有不少的住宅小区是没有会所的。因此，该款规定对会所是合适的。

　　居民购买汽车已经是很平常的事。买了车就要有停放的地方，在多数情况下，车库已是业主必须的配套设施，应当由业主使用。他建议该条款修改为：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有；如果建设单位等能够证明其享有所有权，但是属于配套设施的，业主在支付合理的使用费后有权使用。

　　有的则认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。

　　建议物权法明确规定，住宅区域的停车位为住宅必须的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。

　　“合理扰民”

　　一些群众认为，草案关于相邻关系的规定准确把握了司法实践中的争议点，有利于解决常见的涉及相邻关系的民事纠纷；有的认为，草案关于相邻关系的很多规定过于原则，难以解决实践中涉及相邻关系的民事纠纷。

　　有的认为，实际生活中，对于一些“合理扰民”的现象，例如，发出噪声、排放油烟没有超过环保标准，执法部门就没有法律赋予的权力加以制止。但是，噪声、油烟在事实上影响了人们的生活质量。建议对这种“合理扰民”的现象明确规定。

　　有的建议，有关相邻关系的规定应当更具体一些，比如增加限制空调热气、滴水等规定。

　　宅基地：卖与禁卖

　　有的认为，草案关于宅基地使用权现在的规定非常好，理由是：第一，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出集体之外；第二，城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，将导致农村土地的浪费；第三，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会问题。

　　有的认为，将农村住房及宅基地使用权转让限制在本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，范围过窄，具备宅基地使用权分配条件的农户一般都会申请新的宅基地，这一规定不利于农村不动产价值的实现，影响物的有效利用。

　　有的主张，应当允许城镇居民在农村购置宅基地或者有例外规定。理由主要有：第一，转让物权是公民的重要民事权利，农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利；第二，农民只有在特别需要的时候才会出卖住房，出卖住房肯定是要把房款用于更重要的地方，如治病救命、子女上学、投资经营等，法律不应当进行限制。而且，卖房子时农民肯定已打算好其他住处，担忧农民居无住所是多余的；第三，城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，尤其在许多“城中村”和城郊结合部，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象，如果发生纠纷判定买卖无效，实

　　际上很难执行；第四，有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住，允许城镇居民到农村购置宅基地，有利于加强农村和城市之间的经济交流，符合市场经济的一般规律。

　　有的提出，应对城镇居民已购宅基地进行确认和保护，城镇居民购置农民住房的，应当按照国有土地出让评估价格交纳出让金后予以办理过户手续。

　　物权法本报调查5名词 人大给出权威解释

　　用益物权 指在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。

　　孳息 孳息分为天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，如果树结的果实、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。

　　建筑物区分所有权 随着住宅商品化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享有的所有权，对电梯、过道等共有部分享有的共有和共同管理的权利。

　　地役权 用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。

　　质权 分为动产质权和权利质权。动产质权指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，以该动产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该动产优先受偿的权利。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质押财产。出质人也可以将法律规定可以转让的股权、仓单、提单等财产权利出质，这时质权称为权利质权。本报记者 杜福海