“楼市晴雨表”陷入历史性低谷 崩盘还是回暖？

　　新华网杭州8月2日电（方益波、叶健）据最新统计数字，自6月1日房地产调控新政策实行以来一个多月时间里，著名的“楼市热土”杭州市场继续呈现极度低迷的状况。新开楼盘问者寥寥，对市场温度反应最为敏感的二手房价格指数出现了运行6年来最大幅度的下跌，成交量则继续大幅萎缩。土地市场则出现了杭州实施土地招投标制度7年以来第一起强行“收地”事件。

　　有专家指出，这说明宏观调控政策在“楼市热土”杭州已经取得了很大的效果，这个火爆多年的房地产市场如今正处于“崩盘还是回暖”的节骨眼。

　　出现首次强行“收地”事件

　　宏观调控的力度，使得房地产市场的源头土地市场也出现较大反应。最近，杭州出现第一起强行收回住宅用地事件。这是杭州自1998年实施土地招投标制度以来，第一起因资金断裂问题而强行收回住宅用地的事件。

　　来自温州的名都房地产公司于2003年12月23日拍得杭州三墩51号地块。至今共计4．7亿的土地出让金还有3．1亿没有着落。未缴纳土地出让金的部分地块面临“收回”，目前名都已经接到了有关部门的收地通知。

　　据了解，在宏观调控紧缩政策之下，杭州不少开发商面临资金紧张的状态。因为前景不被看好，寻找合作伙伴也越来越困难，一些已经拿到土地的企业融资无门，只好卖掉手头项目一走了之。

　　7月19日，在杭州国土资源局土地出让招标会上，位于滨江区的29号地块被以楼面地价2850元每平方米的超低价位竞走。一位业内人士认为，这表明开发商对滨江房产也已经失去信心，面对即将到来的高风险望而却步。

　　再持续紧缩一年，杭州开发商就会有1／3倒闭

　　在过去的7年时间里，杭州市的房地产市场一直呈现房价快速增长的态势。今年一季度商品房预售价格出现下跌，比去年第四季度的6279．56元/平方米下降了0．6％。4月以来，房产成交量迅速下降，市场出现成交停滞局面。6月1日起，有关房地产市场税收政策的细化措施正式实施，受此影响，杭城市场的观望气氛更加浓重。

　　一手房的成交量持续低迷。6月份全市的日成交量只有一天超过60套，很长时间内每天的成交量都在10套和20套之间徘徊。滨江区是近年来杭州一手楼市最为活跃的区域之一。6月该地区成交74套房源，只有3月份590套的12．4％。6月份的第三周，全区域只有一个项目成交了8套房源。成交均价也从3月份的7892元/平方米，降至7150元/平方米。

　　新建商品房纷纷采取“低开”战略，定价下调。形式各异的打折风在杭州悄然兴起。有的对所有客户开盘即打折，有的则结合营销策略，针对“持教师证”或参加房友会者打折。杭州钱江南岸的超级星期天还宣称购房者如果买一套该楼盘120平方米以上的商品房，将获赠一辆价值7万至9万元的经济型轿车。如果不要车，可折换成现金，加上其他促销措施，相当于买房打9．3折。但是这些营销策略效果并不明显，买卖双方呈现等待观望、僵持博弈的状态。

　　据估计，目前一手房市场成交的只有从前的20－30％。杭州不少开发商告诉记者，假如他们知道打多少折可以让市场成交“活”起来，他们根本不吝惜打折，关键是他们认为，现在打折也没有用，倒很有可能使市场悲观情绪更加恶化，房子更加卖不动。浙江最大的房地产公司绿城集团董事长宋卫平说，他估计紧缩政策再持续强化一年左右时间，杭州开发商就会有1／3倒闭。

　　6 年来二手房价格指数首次大跌

　　投机客离场、投资客收手，房价快速上涨的势头得到有效遏制。反应最为敏感的二手房市场上表现尤其明显。

　　据杭州市经济信息中心监测的八家中介公司成交情况显示，六月份杭城二手房市场成交量继续大幅萎缩，总成交量跌入历史低谷，月度总成交量环比下降了41．08％，仅相当于包含7天假期的5月份的六成。二手房综合成交均价本年度首次出现下滑，环比跌幅2．44个百分点，均价为8412元/平方米，运作了6年的杭城二手房价格指数（从1999年7月开始）首次出现了较大幅度的下跌，6月份比上月降低了8．96点，而以往价格指数下降的最高幅度也只有5点。

　　杭州市经济信息中心监测结果显示，二手房五成以上板块下跌。在城区9个板块中，有5个板块6月二手房均价环比出现了不同程度的下跌，其中5月仅有的价格上扬的3个板块6月却都表现了较大幅度的下降，成为跌幅最大的三个板块。

　　杭州市经济信息中心蔡丽锋认为，买卖双方的心态已明显发生分化，虽然卖方挂牌价有所降低，但是买方依然持币待购。尽管在此期间出现了国家批准杭州建设地铁的现实利好消息，但并未对楼市产生大的冲击，购房者显得冷静而理性，尤其是二手房市场基本上没产生大的影响。据她预计，7月份成交均价仍将呈现一定的跌幅。

　　处于微妙的“三岔口”

　　房地产市场的低迷影响到中介等相关企业。6月份以来，很多中介公司业务量只有从前的20％左右，中介人一个月都没有一笔业务的比比皆是。由于生意太少，一些中介公司纷纷关门。

　　有关专家指出，对于杭州楼市来说，如今正处于历史上从所未有的低谷，在接下来的时间里，这个阶段肯定要过去，但是走出低谷之后是什么？目前就是处于微妙的“三岔口”。有可能走出低谷逐渐回暖，但也存在泡沫大破裂出现价格和成交量均严重下跌以致引发“崩盘”的可能。宏观政策正在考验开发商、购房人群等对这个市场的信心、耐心以及各自的资金实力。