6住户买“顶账房”有家难回

　　今报记者吴强

　　核心提示

　　开发商没有资金，找建筑商垫付。为了揽下生意，建筑商不得不答应条件。这叫“一个愿打一个愿挨”。

　　于是一个本没有足够能力的开发商拿下了一个足够宏大的工程，但开发商、建筑商、建筑工程、购房者，这样看似完整的链条随时会有环节崩裂的可能。受害者却不一定是罪有应得的那个。

　　7月10日晚上，王丹（化名）回家后发现打不开自家的房门了。居住在同一小区的父亲也遇到了这样的事。

　　“后来才知道，是开发公司趁着家里没人把房门锁头换了，不让我们进屋。”

　　池鱼之殃

　　王丹所说的这处房子在沈阳市铁西区兴工北街兴龙苑小区，她家住1号楼5单元4楼1号。

　　父女俩找到开发公司时，金戈公司副总经理邵光拿出了一张沈阳市铁西区法院的民事判决书，表示法院刚刚把施工方卖出的六套房子判给了开发公司，其中就包括王丹父女的两套房子。

　　卖房子给王丹父女的是兴龙苑小区的施工单位负责人赵一海。据王丹介绍，去年6月，兴龙苑兴建二期工程时，有几套价格便宜的房子要出售，咨询得知这几套房子是开发商用来冲抵拖欠施工方的工程款的。赵一海当时还出具了与开发商的相关协议。

　　王丹和父亲王强在赵一海处购买了两套房子，一套100平方米，一套97平方米，总价约59万。当时，赵一海给写了收据，证明收到房款，并记下了门牌号。事后，双方签订了兴龙苑的房屋订购书。

　　订购书中证实，买受人为王丹，鉴定人为赵一海，出卖人是辽宁金戈房产开发有限公司，并印有该公司的公章。王强也与赵一海签订了订购书，内容基本相同。

　　2004年12月，父女俩到金戈公司要求签订商品房买卖合同，但因当时金戈公司电脑有故障，没有办成。此后王丹多次找金戈公司要求签订商品房买卖合同，到2005年3月，金戈负责人忽然告知，因为工程延期，金戈公司正准备起诉赵一海，并因此决定不与王丹等购房者签订商品房买卖合同。

　　同时，王丹听说开发商正准备将她购买的房子转手卖给他人，已经有很多人去看了她的房子。

　　她只有找施工方。经过交涉，赵一海交出了两套房子的钥匙。今年6月，王丹和父亲搬进了新房子。但入住还不到一个月她就被“请”出了门，金戈公司更换了房门钥匙，她有“家”难回。

　　王丹说，像她这样被开发商换了房门锁的共有6户。事后记者在采访中确实发现，兴龙苑还有四户人家与王丹父女有着同样遭遇。

　　意外的判决

　　记者找到兴龙苑二期的施工方———沈阳聚隆公司第一项目部负责人赵一海。赵向记者出示了一份材料———《辽宁金戈房产开发有限公司冲抵沈阳聚隆建筑安装有限公司工程款房源说明》。其中写着：“经双方协商，此表中房源作为冲抵乙方的全部工程款。”

　　赵说，2004年4月13日，在兴龙苑二期项目开发前期，他与开发商商定由聚隆公司出资，开发商以给一定房源的方式冲抵建筑资金。“经过协商，我可以将房子卖出去换来资金作为施工费用，我卖房子开发公司是同意的，他们还同意为这些房子办理交易手续。”

　　因此他认为，开发商撵走住户属于违反协议。

　　但2005年7月8日，铁西区法院对金戈公司和聚隆公司双方纠纷的判决却是另一个结果。

　　赵一海提供的判决书中称：“关于原告金戈公司所述已经有六套房以订单形式抵给被告，应计算在已付工程款里的请求，通过本院审理已查明该六套房屋在原告抵给被告后已抵账或出售给案外人，但原告未与案外人签订商品房买卖合同办理相关手续，不能视为该六套房屋已冲抵了被告的工程款。”

　　法院判决这6套房子仍归金戈公司所有。赵一海说，他已经向法院提出了上诉请求。

　　一个愿打一个愿挨

　　法院对房子归属的判决，金戈公司也感到意外。

　　8月2日，记者采访辽宁金戈公司副总经理邵光时他说，赵一海将6套房子卖给别人，是合理的，当初将房源冲抵工程款，同意他出售，并同意办理相关手续。

　　“我们起诉赵一海的时候，也认为6套房子抵给了赵一海。但是法院认为房子没有卖出去，赵一海就没有收到工程款，因此判决房子仍属于金戈公司。就是说，我们是按照法院的判决要回我们的房子。”

　　邵光说，凭借法院判决书，有权要求王丹等人搬离住房。“我们的办法是让住户们跟赵一海要钱，再回来买房子。”

　　但赵一海称判决后他提出了上诉，法院判决暂时不发生法律效力，开发商在此时根据一审判决而采取措施是违法的。

　　对此邵光回答：“即使判决不发生法律效力，由于没有办理进住手续也不能入住。”他还解释，当初因为与赵一海存在经济纠纷，不给购房者办理相关手续是合理的。”

　　此次纠纷是由开发商要求施工单位垫资经营引起的，这样的做法是否合法？在邵光看来，这是“愿打愿挨”的事。

　　他说，开发商一般都会要求施工单位垫付工程款，有些还是全额垫付。遇到大工程，施工单位也没有经济实力负担，双方就按照工程进度付款。现在国家还没有明确规定限制垫资行为。而施工单位为了实现预定效益，也愿意为开发商垫资。

　　律师说法

　　禁令需要执行

　　垫资经营，本是开发商和施工方自己的事，但出现问题，受损失的却是购房者。在记者就此展开采访时得知，这种事情还有多起。

　　辽宁金正律师事务所的于元正律师长期代理房地产纠纷案件，他说，今年同样的案件他已经代理了8起。

　　于律师说，垫资经营又称带资承包工程，国家对这种行为是严令禁止的。1996年国家建设部、计委和财政部就曾联合颁发了《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》。

　　但是这种现象一直没有受到遏制，施工单位为开发商垫资的现象在建筑行业普遍存在。开发商借助拥有开发权的优势招聘施工单位，因没有资金，向施工单位提出先垫付后结算的条件，施工方为了揽活，不顾风险答应开发商的要求。

　　但隐患随时可能发作，这种“合作方式”风险性极大。国家建设部为此在10年前就作出规定，严禁开发商要求施工单位垫资施工。

　　于律师认为，要解决问题，单纯靠施工方自我约束是做不到的，政府部门的监督管理一定要跟上，规定在那，需要人来执行。对于资金达不到开发所需标准，不具备法律限定资金数额的就不给办理施工许可证。防患要从源头开始。

　　同时提醒购房者要了解建筑市场不正规的运营状况，买房应该找开发商，从施工方那里买冲抵来的房子，一旦出现差池无异于替开发商埋单，花出去的钱要不回来，就成了垫付经营内幕下的牺牲品。记者吴强