上海楼市新变局：住宅冷清写字楼趋旺

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　　“剃头的挑子－－一头冷一头热”，借这句俗语形容时下上海楼市的新变化可能是合适的。进入5月份以后，房产新政下的上海楼市出现了戏剧性的转折，多处新开的住宅楼盘终于憋不住市场的冷清寂寞，纷纷采取公开降价或打暗折等手段招徕顾客，但依然门可罗雀；而原本在楼市中并无多少声响的写字楼市场却日益受到市场追捧，销售突然趋旺。

　　在最近的上海浦东楼宇经济论坛上，多位经济界人士对上海楼市出现的这一变局作出了诊断，较集中的观点是，上海楼市正在回归到与其经济中心地位相称的合理格局，开始步入良性循环。

　　继3月份“国八条”出台之后，上海楼市随即进入调控期。原本火爆的住宅市场在楼市新政和地方政府的有机调控下，逐渐“败火”降温，市场成交量也一日短过一日。进入5月以后，上海住宅一手房成交量更是跌入谷底，部分楼盘降价抛售也鲜有接手者。据房产之窗网楼市监测的分析，7月份虽然上海普通住宅成交价和成交量环比均略有上扬，其中成交价为每平方米8350元，环比上涨3%，但从总体看，多数住宅楼盘还是跌多涨少。监测表明，除了内环以内的价格微涨以外，其它区域楼价均告下跌，其中外郊环间的环比均价跌幅达到9.3%。

　　与冷清的住宅楼盘形成反差的是，上海写字楼市场却出现了日益红火的局面。当年从杭州带着1亿元资金到浦东陆家嘴地段投资建设三大商务楼项目的中融集团董事长倪召兴，如今是房地产业界难得的忙人－－随着集团在陆家嘴地区的一幢建筑面积达10万平方米的中融·恒瑞国际大厦的竣工，海内外众多的知名公司希望购买这个楼盘作为办公场所。“客户都是我们的上帝，但我们可提供的写字楼只能满足一部分客户的需求。”不过，令倪召兴感到兴奋不已的是，当年他这1亿元的资金全部投到了浦东的商务楼开发上了，如今的回报是60亿元的市值。“我们来到浦东之后，每年资产以50％的速度递增，而我们资产负债率却还是始终在45％以下。”倪召兴说。

　　倪召兴的忙碌羡煞了许多难耐寂寞的房产商。但专家发现，倪召兴的投资与其说是机遇，不如说是他的决策吻合了中国经济发展的节律和上海这座经济中心城市的定位。根据仲量联行的调查，尽管今年是中国房地产市场的政策年，但中国内地的写字楼市场，依然是全球未来投资的首选。而作为中国经济、金融、贸易和航运中心的上海，仍然是中国写字楼市场的高地。浦东陆家嘴是目前上海顶级写字楼的富集区。陆家嘴的区域流量、经济总量和ＧＤＰ贡献值在全国国家级开发区名列第一，证券市场交易额等单项指标已接近香港中环和新加坡中心区。其中，陆家嘴金融贸易区目前有外资企业2500多户，内资企业14300多户，2004年创造税收122亿元；目前在整个陆家嘴功能区范围内有24家跨国公司地区总部，有65家中外金融机构和60家驻沪大企业。

　　目前在整个陆家嘴区域内有128幢大楼，总建筑面积达615万平方米，其中80多幢用于商业和办公，平均入驻率为87％。陆家嘴每幢高楼平均营业收入超过16亿元，楼均上缴税收超过6000万元，一幢大楼的经济规模相当于一家大型企业。

　　放眼上海全市的商务楼市场，今年的情形同样乐观。中融集团企划部经理倪晓芳介绍说，上海写字楼市场总体上没有受房产新政的影响，而且日益显现出与经济功能相匹配的优势。据统计，今年一季度上海全市甲级写字楼的整体租金攀升到0.81美元/平方米/天，较上一季度增长6.6%，比去年同期增长17.2%，创下了去年以来最大增幅。其中，浦西甲级办公楼的平均租金已由去年的0.72美元/平方米/天，增长到0.88美元/平方米/天，个别楼盘租金达到1美元/平方米/天；在浦东，去年的平均租金为0.68美元/平方米/天，今年已经达到0.81美元/平方米/天。

　　仲量联行中国区董事陈立民认为，较之于住宅市场，上海写字楼市场更加成熟，抵御市场风险的能力也更强。从整体调查看，上海写字楼市场总体吸纳量大于供给量，空置率一直处于5%－－10%之间。根据国际标准，空置率在10%以下的市场等于满租。此外，由于本次国家宏观调控的主要对象是住宅，平稳发展的写字楼市场并未在调控之列，政策上相对赢得了机遇。

　　调查表明，上海写字楼市场正在出现三大特征：一是写字楼市场价格的理性，销售价格和它的价值相符合。写字楼的价格衡量标准就是它的租金，目前上海写字楼的租金和价格的回报率比大概是8％到10％之间；相比住宅而言，写字楼的投资回报率要高和稳定。中融集团营销总监刘伟说，目前在上海，同一地段写字楼和住宅相比，一般写字楼的建造成本会比住宅高30％，而目前售价却接近，甚至部分住宅价格高于写字楼，这在一个侧面反映了写字楼市场的理性和住宅价格的相对虚高。二是出现了“租不如售”的现象。从去年开始，许多入沪的外资企业打破了“只租不买”的惯例，纷纷开始购买写字楼。在中国投资设立了23家分公司的韩国韩进海运在13年的拓展后，最近终于买下中融·恒瑞国际大厦的部分楼面，将地区总部长期设立在浦东。韩进海运董事长金煌中认为，包括韩进海运在内的许多跨国公司之所以决定购买写字楼，主要是由于经过十几年的发展，公司在中国的业务和市场逐渐稳定，需要谋求一个持续、长期的经营，不得不去考虑如何减少企业商务办公成本的事实；同时，近年来上海甲级写字楼的租金在逐渐攀升，导致企业的商务办公成本不断上升，因此很多企业开始买楼自用。三是商业地产发展空间巨大，潜力诱人。搜房网全球机构顾问洪曦认为，土地作为不动产来考量时，要看资本密度和人口密度，最终考量的是这个地区的经济活跃程度，比如上海和北京，上海的金融区域是浦东，它的资本密度未必有北京的金融街高，因为北京有央行的总部，但是上海有一个巨大的市场，上海的楼宇经济必须从整个长江三角洲经济密集度和上海的经济密集度来把握。长三角以1％的人口、6％的土地创造了全国22％的GDP。上海的商业地产同样要放在这个背景下考量；加上2010年的世博会和浦东新一轮改革的出台等机遇，上海写字楼市场不但不会进入低谷，而且会随着中国经济的发展而飞扬，投资和回报率必然节节上升。（记者慎海雄）