70年后咋办 先说断免后乱

　　“土地公有制度决定了公民不可能拥有永久的土地使用权。”中南财经政法大学法学院教授乔新生在接受记者采访时表示，土地使用权到期充值是顺理成章的。对于有部分人秉持私产权益因此受到侵害的观点，乔新生认为，原因在于政府对国家制度的宣传力度不够，但土地使用期限的长短可以根据民意做出修改。他认为，当初将土地使用期限定为70年，可能与人的寿命长度有关系，现在人的寿命越来越长，土地使用权的期限也可以相应延长。公民应该积极参与土地使用年限问题的讨论与政策的制定。

　　物权法应该明确续期充值细则

　　“续期的土地使用权出让金如何合理收费？续多少年合适？……这些执行细则反倒成为关系公民重大利益最实际的问题，也是应由全体公民群策群力、共同商讨制定的问题。”中国社会科学院法学所研究员刘俊海教授接受记者采访时表示，法律的价值在于保证行为的可预期性。为了确保广大公民对于未来的投资决策和消费决策具有充分的思想准备，《物权法》或者《土地管理法》应该针对“土地使用权如何充值”给出具体解释。

　　“土地使用权出让金的费用会不会和房价一样让众多业主不堪重负？”已经购房的北京某大学教师程村坦言，国家在土地使用权出让金续期价格的制定上，应体恤民情。

　　刘俊海教授认为，国家应该立足绝大数公民的收入能力，尤其要顾及低收入阶层的经济承受能力，从低续收土地使用权出让金。国家处于经济优势地位，在土地使用权出让金价格的制定上应该主动向处于弱势地位的公民倾斜，尽量不与民争利。即使立法者无法详细规定具体的出让金续收金额，但应当根据立法为民的精神，在立法中明确出让金价格的形成机制和价格构成。

　　中国社会科学院法学所副所长陈苏则对记者表示，现在明细70年以后土地使用权出让金交多少为时尚早，毕竟70年以后的房屋、土地等相关物价目前无法预知。

　　“续期年限的问题相对比较复杂。”乔新生教授指出，如果同一栋住宅内，部分业主愿意续期，部分业主认为不合算不愿续期，或者众业主对续期年限的要求不一致，怎么办？他建议，《物权法》可以明确由小区的业主委员会与业主共同协商并决定续期的年限。

　　“此外，建筑物或房屋有其使用寿命和设计使用年限，民用建筑物或房屋不可能是永久性的‘恒产’，至于其应有多长的寿命和设计使用年限，以及是否到期强制报废或拆除，还有待法律明确。”乔新生教授认为，制定土地使用权期限及续期年限，应该融入对建筑物或房屋使用寿命和设计使用年限的考量。

　　公共利益的认定应引入听证程序

　　刘俊海教授指出，我国多部法律和行政法规虽然确认了公共利益优位于公民个体民事权利的原则，但并未对“公共利益”做出清晰的定义，公民个体又缺乏对“公共利益”一词的解释权和话语权，往往导致一些强势的政府部门或开发商等利益集团滥用“公共利益”的“尚方宝剑”，图谋并非公共利益的部门或者企业私利，并使权利人利益受损。

　　“《物权法》应当规定公共利益的认定引入听证程序。”刘俊海教授建议，听证会至少应当有政府、利益受损代表和独立的相关专家代表三方主体参加。政府部门或者其他强势的受益主体如果主张某一项目的建设是为了社会公共利益的需要，应当承担举证责任。

　　他建议，将涉及公共利益的决策权还给人大，并且尊重公民直接提起民事诉讼的权利，以保证公共利益的公正性。政府则应担当执行者的角色。

　　损失赔偿应引入价格评估程序

　　土地使用权因公共利益被政府收回，公民所拥有的房屋所有权也随之丧失，国家是否应该做出相应赔偿？怎么赔？曾静认为，这些事关公民私产权益的问题，《物权法》应该明确。

　　刘俊海教授建议，明确土地回收时的实际损失赔偿原则，在适用实际损失赔偿原则的过程中，应当引入价格评估程序。而且评估机构必须是利益受损当事人和政府共同指定的机构。如果双方不能形成一致意见，应由法院指定评估机构。如果评估有误，评估机构要承担损害赔偿责任。

　　“事实上，即使公民获得实际损失赔偿，但仍然为公共利益做出了贡献，其意思自治和物权行使的空间已经受到了限制。因此，对于获得实际损失赔偿的公民，在道义上仍应予以褒奖。既然政府回收了土地及房屋，侵扰了公民的正常生活与安宁，就不应让其在财产上遭受第二重损失。”刘俊海教授认为，《物权法》有必要对土地使用权收回制度做出明确规定；为避免地方政府滥用权力随意收回土地使用权，建议确认越权回收土地使用权的民事赔偿责任，以规范政府行为，打造现代法治政府的品牌。据中国经济时报（来源：成都日报）