物业：明码标价点“菜”收费

　　■文/本报记者王蔚实习生何雪云

　　明码标价、点“菜”收费，昨天上海有关部门亮出了一份透明的住宅物业服务收费菜单——《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，进一步规范收费行为，让老百姓明明白白消费。

　　拿住宅楼内的地面保洁来说，每月每平方米0.07元的收费标准，达到的服务要求是“隔日清扫”，而最高等级服务要求可以做到“每日循环清扫、拖洗，大理石保持原貌、有光泽”，但收费也相应提高为每月每平方米0.28元。按照新规定，物业服务内容、质量与收费直接挂钩起来，这种新型的定价方式让物业服务更加市场化了。

　　一问服务“菜单”怎么选

　　统计显示，本市住宅物业约有3.5亿平方米，其中95%已实施专业化物业管理，63%的小区已成立业主委员会。

　　本市住宅物业服务收费目前按照房屋的性质，采用不同的价格管理形式，即：已售公有住宅实行政府定价；普通内销商品房实行政府指导价；原外销房和原高标准内销商品房实行市场调节价。

　　而今年10月1日将实施的这一新《办法》，可以通俗地理解为“菜单式”、“间接化”的收费管理方式。这份菜单将上海市主要的物业服务内容归并为五项，每项再分五个等级，第五级标准为最高。

　　在确定各个小区具体服务收费标准时，业主大会(业主委员会)和物业管理企业可以根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。

　　二问服务项目如何分等

　　《办法》依据服务内容、服务过程和服务结果的不同对物业服务项目进行分级。

　　以“公共区域清洁卫生服务”为例，在“服务内容”方面，四级服务相对于三级服务，在“楼外公共区域保洁”中增加“水景保洁”的内容；在“服务过程”方面，三级中规定楼梯扶手、栏杆和窗台需每周擦抹两次，而四级则规定为隔日擦抹一次；在“服务结果”方面，三级要求垃圾箱(房)及其周围“基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味”，而四级则要求箱(房)“整体清洁、无异味”，要求都更进一步。

　　需要了解具体内容的业主，可以到业主委员会或物业管理企业查阅有关资料，或直接到市物价局、市房地资源局网站查询。

　　三问新老办法如何衔接

　　新《办法》实施后开始物业服务并收费的，物业服务及其收费标准等应按照本办法规定执行；已成立业主大会的商品住房，在现行物业服务合同到期后，将按照本《办法》的规定执行；本《办法》实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于本办法最高收费标准的，相关物业管理企业应按照《办法》要求对原有收费标准进行重新评估，并在2005年10月31日前报区(县)价格主管部门审核。截至2005年12月31日前仍未经审核确定收费标准的，原收费标准暂停执行，待新的收费标准确定之后方可恢复收费。

　　四问哪些住宅适用新办法

　　新《办法》适用于本市行政区域内住宅物业管理区域的物业服务、物业收费及监督管理。

　　容积率高于0.5的住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本办法规定执行；

　　容积率等于或低于0.5的住宅物业管理区域或纯别墅住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业参照本办法的有关原则协商确定。

　　公有住宅售后的物业服务收费执行本办法的有关事项将另行研究后制定。

　　五问菜单服务有何亮点

　　区别于原来的收费方式，“菜单式”收费首先在管理思路上有所创新。以前收费标准确定中的政府主导成分较多，而新办法更强调市场主导。

　　其二是收费标准确定。过去物业服务收费标准是由物价部门按照“成本审核，市场比较”的办法确定，而新《办法》实施后，首先由业主大会和物业管理企业在“服务菜单”上选择并构造具体的服务组合，然后再按《办法》规定协商确定本小区的收费标准；

　　其三是在服务项目划分。《办法》对服务项目做了进一步的调整，其中绿化养护服务费从以前的管理费或房屋设备运行费等中分离出来，单独列为一项；

　　其四是服务内容、要求及相应的收费设定更细化。比如保洁项目中，《办法》对不同等级的地面清扫次数有具体规定；再比如在综合管理服务费的确定上，考虑规模经济的存在，《办法》给不同规模小区的管理费计算提供相对应的系数等。

　　概括地说，新《办法》具备服务规范化、收费透明化、管理间接化等新特点。

　　六问消费者如何维权

　　在购买新房时，消费者应仔细阅读物业服务合同，合同中须列明服务项目、各服务项目的服务等级及收费标准，如果以后发生违约情况，消费者可以通过《合同法》维护自身的合法权益。

　　需强调的是，成立业主大会的小区，是由业主委员会代表业主与物业管理企业(业主大会选定)订立物业服务合同，因此作为业主一定要重视自己的投票权，积极参加业主大会，以有效行使权利。

　　此外，如果发现物业管理企业违反国家和本市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，业主可向房地产行政主管部门投诉(投诉电话：962121)。其中，若发现有未明确告知的或未明码标价的收费项目或其他价格违法、违规行为，也可向所在区(县)价格主管部门、市物价检查所、12358热线举报。

　　七问会不会增加业主支出

　　有人担心，新的收费办法会不会增加居民的物业费支出。

　　根据计算，以“菜单”五个项目的最高等级收费，合计最高收费标准为每月每平方米建筑面积2.3元。由于新《办法》采取最高限价的形式，能有效遏制目前物业服务费快速上涨势头，有利于保持物业收费总体水平的基本稳定。

　　而通过对不同服务项目分等级、设定最高收费标准，便于物业服务双方协商，使服务内容、品质和服务价格匹配起来，最终让市民获得质价相符的物业服务。

　　考虑到区县间的地区差异，《办法》还规定“经区(县)人民政府同意，各区(县)可根据实际情况，在市最高收费标准范围内制定并发布区县的最高收费标准”，这样就有效避免在《办法》实施后，郊区物业收费水平出现大幅上涨。

　　为满足高层次的物业服务需求，对一些提供特殊服务的小区，如集中供热、供水，提供高档娱乐健身设施等，允许在物业服务双方充分协商的基础上，通过一定的程序确定相应的收费标准。

　　对成立业主大会的住宅物业小区，业主委员会将与物业管理企业事先约定的服务内容和收费标准报业主大会同意，即可突破最高服务等级的收费标准。