《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》10月1日起实施 居民自选物业服务内容物业收费实行最高限价

　　本报讯 （记者 汤琦琳刘昕璐柯鹏）楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹还是隔日擦抹？小区保安每天不定时在小区内巡逻还是每二小时就巡查一次？从10月1日起，上海市民可以根据需要，自行选择小区物业的服务内容和收费标准。记者昨天从市政府新闻发布会上获悉，《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》最新出台，对住宅物业服务收费实行“菜单式”管理。

　　服务内容“菜单式”管理居民自选服务内容

　　《暂行办法》依据服务内容、服务过程和服务结果的不同对物业服务项目进行分级。其中物业服务划分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”5项。

　　每项再按服务内容、服务要求和设施配备等情况分为5个等级，每一等级都有相对应的收费标准（最高限价），从而形成一份收费透明、可供选择的服务菜单。

　　以“公共区域清洁卫生服务”为例，在“服务内容”方面，4级服务相对于3级，在“楼外公共区域保洁”中增加“水景保洁”的内容；在“服务过程”方面，3级服务规定楼梯扶手、栏杆和窗台需每周擦抹两次，而4级服务则规定为隔日擦抹一次。

　　业主大会（业主委员会）和物业管理企业可根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。2/3以上的业主表决同意，即可执行。

　　收费标准最高2.3元/平方米前期物业收费需评估

　　按照《暂行办法》中最全面的服务项目，搭配最高等级的服务质量，测算后商品住宅小区最高物管费将为2.3元/平方米/月。

　　考虑到为满足高层次的物业服务需求，对一些提供特殊服务的小区，如集中供热、供水，提供高档娱乐健身设施等，《办法》允许在物业服务双方充分协商的基础上，通过一定的程序确定相应的收费标准。据介绍，对成立业主大会的住宅物业小区，业主委员会将与物业管理企业事先约定的服务内容和收费标准报业主大会同意，即可突破最高服务等级的收费标准。

　　若涉及前期物业服务收费的，需由建设单位委托市物业管理协会组织专家论证评估，以提出相适应的收费标准，在经区（县）价格主管部门确认并报市价格主管部门备案后，方可作为招投标或协议的最高收费标准。

　　实施范围新建商品住房先行售后公房暂不实施

　　据透露，新建商品住房将先行实施这一办法；如果已经成立业主大会的商品住房，在现行物业服务合同到期后再按规定执行；目前尚未成立业主大会且原有收费标准高于《暂行办法》最高收费标准的，必须相应降低收费标准或提高服务等级。

　　考虑到售后公房的特殊性，执行本《暂行办法》的时间及有关事项将另行研究后确定。

　　今后，除了别墅群以及一些容积率等于或低于0.5的住宅物业管理区域或纯别墅住宅物业管理区域外，本市其他住宅物业均将实施“菜单式”收费。

　　新规影响部分收费有所调整总体收费水平稳定

　　各物业服务项目中不同等级的最高收费标准由市价格主管部门制定并适时调整。考虑到区县间地区差异，《暂行办法》要求，各区（县）可根据实际情况，在市最高收费标准范围内制定并发布区县的最高收费标准，有效避免在新规出台后，郊区物业收费水平出现大幅上涨。

　　当然，由于《办法》出台后对物业服务有了更高的要求，因此也会导致一些收费标准明显偏低的小区物业服务费适当上涨，相反有些收费标准偏高的小区，物业服务费也会下调，或者促进其服务水平相应提高。总的来说，本市物业收费总体水平将保持基本稳定。

　　纠纷解决合同规范双方行为居委会可调解争议

　　《暂行办法》强调，物业服务双方在选定服务项目、服务等级，并按规定商定具体的收费标准后，应通过签订合同进行约定，以规范双方的行为。

　　将来，业主对物业管理企业提供的服务内容和质量等有争议时，可请所在地居委会调解，也可按合同约定，通过双方协商、仲裁、诉讼等途径解决。

　　背景新闻物业价格投诉最热

　　目前，上海的住宅物业服务是按照房屋性质收费，这样的机制容易引发业主与物业公司之间的纠纷。记者从上海市价格举报中心了解到，近一两年间，物业投诉一直是上海价格投诉热点，主要表现首先是老百姓觉得物业内容、品质和服务价格不能对等匹配，质价不符；其次，由于房屋性质不同，同在一个小区、享受同样的物业服务、却按不同标准收费。目前，价格举报中心通常一个月能接到30－50件有关物业价格的投诉。

　　友情提醒业主维权主要途径

　　将来业主对物业管理企业提供的服务内容和质量等有争议时，可及时向业主委员会反应，由业主委员会与物业管理公司协商，或请所在地居委会调解，协商不成也可依照《合同法》通过司法途径解决。

　　此外，如果发现物业管理企业违反国家和本市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，业主可向房地产行政主管部门投诉（投诉电话：962121）。其中，若发现有未明确告知的或未明码标价的收费项目或其他价格违法、违规行为，也可向所在区（县）价格主管部门、市物价检查所、12358热线举报。

　　有关物业各服务项目、不同等级的服务内容和收费标准，市民直接上市物价局（www.wj.sh.cn）、市房地资源局（www.shfdz.gov.cn）网站查询。