哈尔滨城市房屋租赁管理办法将于九月全面实施

　　《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》日前经哈尔滨市政府常务会议讨论通过，将于9月10日起全面施行。

　　《办法》对房屋租赁范围和条件、租赁合同、租赁登记备案、房屋交付使用和维修、房屋转租等都作了明确规定。同时，还对房屋租赁市场租赁行为、协管机制、预租管理、租金申报、法律责任等都作了详细的法律规定。租赁范围更明确

　　《办法》规定，将房屋以联营、承包、合资、合作经营等方式提供给他人使用，不参与经营，并取得收益的；将房屋以柜台、摊位等方式分割提供给他人使用，并取得收益的；将地下构筑物提供给他人使用，并取得收益的，都视为房屋租赁。

　　而有下列情形之一的房屋，不得出租：房屋权属有争议的；共有房屋未取得其他共有人书面同意的；已被鉴定为危险房屋的；法律、法规规定不得出租房屋的其他情形。租赁需登记纳税

　　《办法》规定，房屋租赁关系的确立、变更，当事人应当自签订租赁合同之日起30日内到市房产行政主管部门登记备案。出租人从事房屋租赁经营活动，法律、法规和规章规定应当办理工商、税务登记的，依照规定办理。

　　房屋出租人应当依法纳税。税款由税务部门征收，也可由税务部门委托市房产行政主管部门代收。房屋租赁当事人应当按照规定缴纳房屋租赁管理的有关费用。出租人不能按时缴纳的，承租人应当代缴；承租人代缴的，可以抵付租金。房屋预租纳入管理

　　《办法》将预租纳入到管理范畴。房地产开发企业预租商品房，应在取得预售许可证后方可进行，已办理预售的商品房不得再行预租。房地产开发企业预租商品房，也要按照《办法》的有关规定办理登记备案手续。

　　商品房预租，指房地产开发企业依法投资开发的商品房未竣工前，向承租人约定预出租商品房并收取一定金额预收款的行为。转租房屋有权利义务

　　《办法》明确，房屋转租是指承租人在租赁期间经出租人书面同意后，将其承租的房屋部分或者全部再出租的行为。房屋转租当事人应当签订房屋转租合同。转租合同签订后30日内，转租当事人应当按照《办法》的有关规定办理登记备案手续。房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同，但出租人与转租当事人另有约定的除外。

　　房屋转租期间，转租人和受转租人的权利、义务，将参照《办法》有关出租人和承租人的权利、义务的规定。虚报瞒报租金有说法

　　为避免当事人规避政府监管，虚报、瞒报租金和国家税费流失，《办法》中规定了房屋租赁实行租金申报制度，要求租赁当事人办理房屋租赁登记备案手续时，应如实申报租金，不得弄虚作假。

　　对申报的租金明显低于房屋租赁市场参考租金价格，或者租赁合同未约定租金以及约定租金不明的，市房产行政主管部门将按照评估价格予以确定。同时规定市房产行政主管部门应当根据租赁市场的租金价格水平，在媒体上定期发布市场参考租金价格信息。处罚权限和标准出台

　　《办法》对市房产行政主管部门授予了行政处罚权利和标准。对将不得出租的房屋出租的，对出租人处以1000元以上5000元以下的罚款；对违反预租商品房规定的，对出租人处以2万元以上5万元以下的罚款；对出租房屋没有登记备案的，对住宅租赁当事人处以200元以上1000元以下的罚款，对非住宅租赁当事人处以5000元以上5万元以下的罚款。

　　新闻背景

　　调查显示，目前哈尔滨市房屋租赁面积达1000多万平方米，其中住宅房屋租赁面积150多万平方米，非住宅租赁面积850多万平方米，占全市房屋总面积的11%。

　　“黑交易”使房屋租赁的漏洞日益凸显：每年纳入登记备案管理的不到10%%；除普通住宅、经营性用房出租等传统租赁形式外，还出现了写字楼、摊位摊床、地下车位、床位出租等新的租赁形式，造成管理上的空白，给市民的人身及财产安全带来隐患；全市每年发生的房屋租赁税费流失约为3.8亿元。同时，个别“黑房”也成为不法分子藏污纳垢的窝点。据有关部门统计，全市70%%的刑事案件都与利用租房子从事违法犯罪活动有关。（黑龙江日报）

　　作者：董云平