规划哈大齐提高用地效益访全国政协委员邹玉川(图)

http://www.sina.com.cn 2005年08月10日07:17 黑龙江日报

聂尚荣摄

　　从事了18年的土地管理，说起我省哈大齐工业走廊建设，邹玉川自然离不开土地。

　　参加了我国最早的工业园区建设，邹玉川说，无论是经验还是教训，土地都是绕不开的话题。

　　记者：在哈大齐工业走廊建设初期，土地可以说是最原始的资源，怎么利用这个资源？土地在建设中能起到什么作用？

　　邹玉川：根据全国不少园区的建设，土地除了载体以外，在建设初期是初始的推动力，可以把土地作为资产、资本来处理。“哈大齐”也不例外。

　　我初步了解了“哈大齐”三个城市工业用地的地价：1平方米不到100元。工业用地如果投入运行，这100平方公里就是100个亿，那么862平方公里就是上千亿，这是按照现在还没有起步时计算的经济总量、资产总量。影响地价的因素很复杂，听说“哈大齐”已有270多个项目在谈，如果这些项目开始签约，这个走廊的地价再升多少、这个资产总量值多少现在不敢肯定。既然是这么大一块资产，我们一定要把它运用好。

　　记者：土地作为资产在投入过程中怎么去实现呢？

　　邹玉川：按照我们国家的法律规定，国家建设用地是国有资产，国家依照法律授权县以上地方政府管理，将所有权与使用权分离的时候，对国有土地使用权进入市场就形成了一个高度垄断。另一方面就是受让者必须按照土地规划去使用和经营土地。土地市场的垄断行为使政府有条件、有目的、有选择地去寻求、获取不同的土地收益。一是通过一次性批租，收取高额地价，比如现在规定商业、旅游、房地产都必须招标、拍卖、挂牌。第二种途径就是要通过年租去实现。根据“哈大齐”的报告还可以分红。实际上就是分到我们的地租和级差地租。从投资者的角度看，他们通过竞争取得土地使用权后，在土地开发、利用、经营中去获取最大的收益，没有他的收益，政府的收益也实现不了。这两个收益凑在一起，大家都受益了。年租法律有规定，估计在全国普遍推行阻力不小，因为年租再高，它也赶不上40年、50年捆起来的数额大。“哈大齐”的文件里面提到了第三种方式，就是入股。我比较赞成，入股比较公平，入股就是把你的地价作为资本金注入企业，在企业里头占有一定的股份，实际上从你入股的这份地价当中，将来级差地租升值的时候，你能分回一部分。入股有一个问题，就是我们国有股的持股的主体一定要明确。土地资本的特殊性，决定在开发地区范围内参与者必须追求利润的最大化，政府的收益，投资者的利益，都是投入这块土地上的资本增值。

　　讲这番话的意思，就是为了使在“哈大齐”开发过程中，事先有一个土地资产资本的观念，不至于盲目地压价，零售去招商，政府要有条件、有目的、有选择去收取不同的土地收益。比如说有的项目科技含金量很高，后劲很大，用地量也不多，我们让一些地价，甚至于说给他一块地，为了后面更大的收益。问题的关键是我们要让得、免得清楚。

　　记者：怎么样体现土地效益的最大化呢？

　　邹玉川：根据各地经验，体现土地收益最大化，第一就是要看在土地上的投资密度，也就是单位面积上引入的投资总额是多少。现在做得好的地方，工业用地大概投入每平方公里80到100个亿，苏州现在一般项目5万美金，投资密度越高，产出就越大，当然土地利益就会越大。第二要看土地的产出率，也就是单位面积上创造的产值，现在做得好的工业用地大概每平方公里将近200个亿的产值。第三个指标就是看土地投入使用后产出的效益，也就是说单位面积上所获得的财税收入和企业所得的利润，这两块都叫效益。第四就是我国目前特殊情况下，还要看就业率。因为现在的就业问题是我们的社会问题之一，这个因素要考虑。“哈大齐”在制定政策、做规划考虑用地结构的时候，应该把这些因素都考虑进去。如果我们有了这些概念，就可以避免盲目性，使土地布局结构、用途的选择更加合理。

　　记者：在征用土地的问题上，还有节约利用和农民安置的问题，这方面“哈大齐”应注意哪些问题？

　　邹玉川：我们国家对土地问题非常重视，提出保护耕地，集约节约利用土地。7年间我国耕地减少了1亿亩，这样减下去是会出问题的。当然经济要发展，必然要占用一些土地。“哈大齐”里头也规划了一部分耕地，但绝不能粗放、低效的利用，更不能浪费和荒芜。

　　关于农民安置问题，在一些发达地区、城市郊区，虽然按标准补偿了农民，但还发生拒不交地的事件。其中一个主要原因就是政府对农民的支持能力与征地搬迁农民损失不平衡，所以说支持能力与征地补偿的范围要广，就业、保险或多给一些回迁面积让其出租等，这些都是支持能力。我算了一下，哈尔滨就起步区还有40.8平方公里的农用土地，今后在利用这部分土地的时候，一定要考虑对农民的支持能力，特别是城镇郊区，农用地收益大，农民搬迁离开后，他们的生活水平往往会下降。

　　记者：您上面讲的几个问题在“哈大齐”中该如何落实呢？

　　邹玉川：我想最关键的是做好土地利用规划和城市建设规划以及分区的详细规划。上海地铁总站的规划刚一出来，总站出口的一块土地地价马上上升了70倍，规划对土地资产形成太重要了。

　　为什么做规划这么重要呢？因为土地升值的显现是滞后的，所以这一点往往被人们忽视。所以，“哈大齐”把未来用地的布局定好，产业方向定好，甚至项目的安排都做好，我们这块土地的效益会更加充分地体现出来，类似的规划,苏州工业园区做得比较好。

　　（黑龙江日报）

　　作者：王雪梅

　　