解读：合作建房，新尝试，还是“乌托邦”？(图)

http://www.sina.com.cn 2005年08月11日06:15 东北新闻网

　　“自己出钱盖楼住”的理念一度时期引起广泛关注。8月10日，首倡者的首次购地计划搁浅

蔡子君绘

　　记者　张铁　饶文靖

　　8月10日，记者致电北京青年于凌罡。他在2003年底提出“合作建房”的设想，即把想买房的人联合起来，达成协议，共同出资购买土地，尔后招标盖房给自己住。按原计划，他合作建房的“蓝城公司”准备竞拍北京北四环附近芍药居的一块地，底价9273．15万元，挂牌竞价截止时间为8月10日。不过，他说由于地块本身的原因，他们退出了竞拍。于凌罡的首次拿地计划搁浅，合作建房的关键因素———“地”，依然悬而未决。他表示，已有100多位出资人筹集了4000多万资金。他们在寻找新的地块，“最近几个星期就会有结果”……

　　初衷

　　以合理的价格构筑理想家园

　　合作建房设想对消费者的诉求，最初是低价位。按照于凌罡的说法，合作建房可以省去相当费用：广告销售费用无、项目贷款利息少、机构维持费用小等，这还不包括某些“灰色成本”。在他的设想中，合作建房比一般商业购房便宜20％，这样的价位吸引了相当的购房者。

　　在“蓝城”的网站上，于凌罡对芍药居地块按照420个出资人、每出资人60建筑平方米做了一个预算，经过一系列计算，最后以大字体标出每平方米价格将“低于5300元”，而同地段商品房的均价是每平方米7000到8000元。

　　考虑到在现实运作中各种成本会增加，于凌罡在接受记者采访时，对低价位的诉求不再那么热衷了。他说，价格只是合作建房的原因之一，参与者主要是对这个概念感兴趣。

　　( 人民日报) [编辑：张刚]1

　　参与合作建房的陈卫认为，现在房地产开发商很黑暗，于凌罡的“合作建房”理念能提供一套性价比很高的房子。最重要的是，这一理念是“对不合理房价的无形反抗”。同样受“合作建房”理念吸引的孙涛也说，自己并不缺房住，主要是想“拿自己的钱盖自己的楼”。

　　由低价位诉求转向理想诉求的不止于凌罡一人，上海合作建房项目“上海家园”的首倡者朱剑就表示，“上海家园”的宗旨，是“能以合理的价格构筑理想的家园。”在面临拿地、开发模式等困惑的背景下，朱剑的团队不讳言是“理想”让他们走到了一起。

　　尽管如此，一个无法回避的事实是，在网络与现场咨询中，于凌罡回答最多的问题还是价格方面的。

　　收益

　　配套收益权、物业自主权、环保节能品质

　　除了低价位，于凌罡还提出了其他三项相当有诱惑力的收益。

　　首先是配套收益权。“底商租金、停车位租金、楼体广告费用等等，业主都可以享有分红。”于凌罡说，一个居住区70万平方米的配套面积，每年的收益将超过5亿元，即便政府拥有50％，每年每平方米还可收益350多元，而现在很少有业主享受到这部分权益。

　　其次是物业自主权，小区业主将真正成为小区的主人。物业公司由现在组织合作建房的公司转换而成，有专门的管理机构，直接对业主大会负责，业主将享有其他小区所没有的“物业自主权”。于凌罡打了个比方，别的小区，找钟点工，每次来的都不一样，而合作建房的小区，钟点工都是物业公司专职的。(人民日报)[编辑：张刚]

　　2

　　第三是“生命周期成本”降低。这一诉求是于凌罡新近提出的。他设想中的楼房，将是“环保节能建筑”，有地温、太阳能、隔热板等六大节能系统。这使住户在电力、煤气、水等能源上的开销大大降低，从而降低楼房的“生命周期成本”。

　　对于“随着钢材、劳动力”等外部成本的增加，是否还能以如此低的价位得到如此“高品质”楼房的疑问，于凌罡称经过“严密论证与计算，不是问题”。

　　北京一家房地产公司的负责人认为，于凌罡提出的这些收益，在成熟的商品房项目中业主本来就应该享有，不过，目前购房者大多还没有这个意识。他认为，在房地产业不成熟的状况下，于凌罡的想法有一定积极意义。

　　难题

　　与开发商合作、沟通的困难、烦琐的细节

　　今年初，地产商万通公司以“定制服务”的形式介入合作建房，有人质疑“这是被开发商‘招安’”，合作建房的初衷已经变味。对此，于凌罡强调“现在的情况与开始的设想并没有什么不同”。“万通最多是建筑商或总承包商。它的加入只会让合作建房的成本更低，”他认为，“关键是看谁处于主导地位，现在决定权在我们手中。”

　　对此，自称是“前50个报名参加合作建房”的孙涛却有不同看法。他说，于凌罡在“合作建房”上思路还不清晰，经常飘摇不定，这让人不放心。他认为，和万通合作绝对是变味了，因为“和开发商合作，很多东西就不可能透明，也很难说清”。

　　对合作建房中碰到的困惑和阻力，于凌罡始终认为是“沟通”的问题。出资人陈卫也认为，“如何让数百名出资人团结起来”是合作的主要问题之一。

　　此外，于凌罡说：“首付比例偏高，住房公积金不能在合作建房中使用，合作建房模式的合法性等细节问题，也不容回避。”(人民日报)[编辑：张刚]

　　3

　　建设部政策研究中心主任陈淮博士在谈到“合作建房”时，认为困难首先是“众口难调”，“合作过程中风险也很大”，而解决问题的“协商”、“谈判”方式，可能会带来很高的成本。

　　华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事总经理李忠说，每个人都能表达自己的意愿是合作建房最初的目的之一。这当中就有“规模不经济”、“业务不熟悉”、“决策时间长”等致命问题，从而使合作建房的成本甚至比商品房更高。

　　争议

　　是否有违专业化趋势，能否成为市场主流

　　合作建房是于凌罡的理想。他坚信合作建房计划能不断地走下去，并最终成为地产建设的主流。但社会各界对此依然存在争议。

　　陈淮透露，相关部门“对这种模式很重视”，他认为对合作建房“最大的支持就是给予平等竞争的权利”。他把自己对合作建房的意见总结为三点：一、它是市场经济下成熟有效的房地产开发形式；二、不是占主流位置的方式；三、对市场的规范发展有竞争作用和平衡作用。

　　北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授则认为，合作建房的本意是好的，但在操作方式上存在问题。“房地产专业化程度较高，如果自己建，是以非专业的人来做专业的事情，难度很大。”冯长春说，“专业化才是社会发展的趋势”。(人民日报)[编辑：张刚]

　　4

　　冯长春认为，在大城市，由于建房的专业性要求高，土地等建设成本比较大，所以并不适合合作建房，而小城镇建房在设计与建设上复杂程度稍低，土地、建设成本也较低，便于操作，如果要推广的话，在小城镇比较合适。同时，合作建房可以促成小城镇的集约用地，并进一步塑造小城镇的城市景观。

　　冯长春介绍说，在美国，合作建房多存在于小城市，采取一种工业化的生产与建设方式，使用的是“模板”、“组装”方式，建设起来比较容易。另外，在国外合作建房，个人就可以拿到地，再委托人设计与建造，实际上还是走专业化路子。

　　对于合作建房的理想形式，冯长春认为，应该有类似于“住房协会”或者“自愿购房者的个人合作联合体”的组织来协调，这样的非营利组织和开发商谈判，谈判代表可以是协会中的专业人员，也可以委托给中介公司，形成社会协作的专业化产业链条。这样才能取得双赢结局：一方面，消费者买房的成本降低，满足了需求；另一方面，开发商省掉了一部分营销成本，而且加快了资金回笼，避免了在资金方面的风险。

　　陈淮提醒，参与合作建房，“第一位要考虑的不是价格，是风险”，然后也要考虑“价格理论上存在的降低可能性和余地”。冯长春则认为必须注意以下三点：一是在参加合作建房之初，就理清权利和义务，避免引起纠纷；二是建房过程中，必须要有专业人士控制成本；三是要注意房子建成后的一些后续管理问题。李忠认为，因为合作建房的参与者很难甄别组织者的动机，不排除有人进行非法集资。因此，参与的风险较高。(人民日报)[编辑：张刚]

　　5（来源：东北新闻网）