解读:合作建房,新尝试,还是“乌托邦”?(图) | |||||||||||
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http://www.sina.com.cn 2005年08月11日06:15 东北新闻网 | |||||||||||
“自己出钱盖楼住”的理念一度时期引起广泛关注。8月10日,首倡者的首次购地计划搁浅 8月10日,记者致电北京青年于凌罡。他在2003年底提出“合作建房”的设想,即把想买房的人联合起来,达成协议,共同出资购买土地,尔后招标盖房给自己住。按原计划,他合作建房的“蓝城公司”准备竞拍北京北四环附近芍药居的一块地,底价9273.15万元,挂牌竞价截止时间为8月10日。不过,他说由于地块本身的原因,他们退出了竞拍。于凌罡的首次拿地计划搁浅,合作建房的关键因素———“地”,依然悬而未决。他表示,已有100多位出资人筹集了4000多万资金。他们在寻找新的地块,“最近几个星期就会有结果”…… 初衷 以合理的价格构筑理想家园 合作建房设想对消费者的诉求,最初是低价位。按照于凌罡的说法,合作建房可以省去相当费用:广告销售费用无、项目贷款利息少、机构维持费用小等,这还不包括某些“灰色成本”。在他的设想中,合作建房比一般商业购房便宜20%,这样的价位吸引了相当的购房者。 在“蓝城”的网站上,于凌罡对芍药居地块按照420个出资人、每出资人60建筑平方米做了一个预算,经过一系列计算,最后以大字体标出每平方米价格将“低于5300元”,而同地段商品房的均价是每平方米7000到8000元。 考虑到在现实运作中各种成本会增加,于凌罡在接受记者采访时,对低价位的诉求不再那么热衷了。他说,价格只是合作建房的原因之一,参与者主要是对这个概念感兴趣。 ( 人民日报) [编辑: 张刚]1 参与合作建房的陈卫认为,现在房地产开发商很黑暗,于凌罡的“合作建房”理念能提供一套性价比很高的房子。最重要的是,这一理念是“对不合理房价的无形反抗”。同样受“合作建房”理念吸引的孙涛也说,自己并不缺房住,主要是想“拿自己的钱盖自己的楼”。 由低价位诉求转向理想诉求的不止于凌罡一人,上海合作建房项目“上海家园”的首倡者朱剑就表示,“上海家园”的宗旨,是“能以合理的价格构筑理想的家园。”在面临拿地、开发模式等困惑的背景下,朱剑的团队不讳言是“理想”让他们走到了一起。 尽管如此,一个无法回避的事实是,在网络与现场咨询中,于凌罡回答最多的问题还是价格方面的。 收益 配套收益权、物业自主权、环保节能品质 除了低价位,于凌罡还提出了其他三项相当有诱惑力的收益。 首先是配套收益权。“底商租金、停车位租金、楼体广告费用等等,业主都可以享有分红。”于凌罡说,一个居住区70万平方米的配套面积,每年的收益将超过5亿元,即便政府拥有50%,每年每平方米还可收益350多元,而现在很少有业主享受到这部分权益。 其次是物业自主权,小区业主将真正成为小区的主人。物业公司由现在组织合作建房的公司转换而成,有专门的管理机构,直接对业主大会负责,业主将享有其他小区所没有的“物业自主权”。于凌罡打了个比方,别的小区,找钟点工,每次来的都不一样,而合作建房的小区,钟点工都是物业公司专职的。(人民日报)[编辑: 张刚] 2 第三是“生命周期成本”降低。这一诉求是于凌罡新近提出的。他设想中的楼房,将是“环保节能建筑”,有地温、太阳能、隔热板等六大节能系统。这使住户在电力、煤气、水等能源上的开销大大降低,从而降低楼房的“生命周期成本”。 对于“随着钢材、劳动力”等外部成本的增加,是否还能以如此低的价位得到如此“高品质”楼房的疑问,于凌罡称经过“严密论证与计算,不是问题”。 北京一家房地产公司的负责人认为,于凌罡提出的这些收益,在成熟的商品房项目中业主本来就应该享有,不过,目前购房者大多还没有这个意识。他认为,在房地产业不成熟的状况下,于凌罡的想法有一定积极意义。 难题 与开发商合作、沟通的困难、烦琐的细节 今年初,地产商万通公司以“定制服务”的形式介入合作建房,有人质疑“这是被开发商‘招安’”,合作建房的初衷已经变味。对此,于凌罡强调“现在的情况与开始的设想并没有什么不同”。“万通最多是建筑商或总承包商。它的加入只会让合作建房的成本更低,”他认为,“关键是看谁处于主导地位,现在决定权在我们手中。” 对此,自称是“前50个报名参加合作建房”的孙涛却有不同看法。他说,于凌罡在“合作建房”上思路还不清晰,经常飘摇不定,这让人不放心。他认为,和万通合作绝对是变味了,因为“和开发商合作,很多东西就不可能透明,也很难说清”。 对合作建房中碰到的困惑和阻力,于凌罡始终认为是“沟通”的问题。出资人陈卫也认为,“如何让数百名出资人团结起来”是合作的主要问题之一。 此外,于凌罡说:“首付比例偏高,住房公积金不能在合作建房中使用,合作建房模式的合法性等细节问题,也不容回避。”(人民日报)[编辑: 张刚] 3 建设部政策研究中心主任陈淮博士在谈到“合作建房”时,认为困难首先是“众口难调”,“合作过程中风险也很大”,而解决问题的“协商”、“谈判”方式,可能会带来很高的成本。 华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司董事总经理李忠说,每个人都能表达自己的意愿是合作建房最初的目的之一。这当中就有“规模不经济”、“业务不熟悉”、“决策时间长”等致命问题,从而使合作建房的成本甚至比商品房更高。 争议 是否有违专业化趋势,能否成为市场主流 合作建房是于凌罡的理想。他坚信合作建房计划能不断地走下去,并最终成为地产建设的主流。但社会各界对此依然存在争议。 陈淮透露,相关部门“对这种模式很重视”,他认为对合作建房“最大的支持就是给予平等竞争的权利”。他把自己对合作建房的意见总结为三点:一、它是市场经济下成熟有效的房地产开发形式;二、不是占主流位置的方式;三、对市场的规范发展有竞争作用和平衡作用。 北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授则认为,合作建房的本意是好的,但在操作方式上存在问题。“房地产专业化程度较高,如果自己建,是以非专业的人来做专业的事情,难度很大。”冯长春说,“专业化才是社会发展的趋势”。(人民日报)[编辑: 张刚] 4 冯长春认为,在大城市,由于建房的专业性要求高,土地等建设成本比较大,所以并不适合合作建房,而小城镇建房在设计与建设上复杂程度稍低,土地、建设成本也较低,便于操作,如果要推广的话,在小城镇比较合适。同时,合作建房可以促成小城镇的集约用地,并进一步塑造小城镇的城市景观。 冯长春介绍说,在美国,合作建房多存在于小城市,采取一种工业化的生产与建设方式,使用的是“模板”、“组装”方式,建设起来比较容易。另外,在国外合作建房,个人就可以拿到地,再委托人设计与建造,实际上还是走专业化路子。 对于合作建房的理想形式,冯长春认为,应该有类似于“住房协会”或者“自愿购房者的个人合作联合体”的组织来协调,这样的非营利组织和开发商谈判,谈判代表可以是协会中的专业人员,也可以委托给中介公司,形成社会协作的专业化产业链条。这样才能取得双赢结局:一方面,消费者买房的成本降低,满足了需求;另一方面,开发商省掉了一部分营销成本,而且加快了资金回笼,避免了在资金方面的风险。 陈淮提醒,参与合作建房,“第一位要考虑的不是价格,是风险”,然后也要考虑“价格理论上存在的降低可能性和余地”。冯长春则认为必须注意以下三点:一是在参加合作建房之初,就理清权利和义务,避免引起纠纷;二是建房过程中,必须要有专业人士控制成本;三是要注意房子建成后的一些后续管理问题。李忠认为,因为合作建房的参与者很难甄别组织者的动机,不排除有人进行非法集资。因此,参与的风险较高。(人民日报)[编辑: 张刚] 5(来源:东北新闻网)
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