房产权“强制公证”，能否写进《物权法》

　　备受社会关注的《物权法（草案）》目前正在广泛征求意见。8月10日，来自我省人大及司法、房产主管部门人士和高校专家学者等在宁热议《物权法（草案）》，房产权“强制公证”能否写进《物权法》成为焦点议题。房产登记审查的尴尬现状尴尬首先来自房产登记审核数量的“爆炸式”扩张。

　　南京市房产局孙红智说，上世纪90年代后，随着房地产市场不断升温，大量的房产登

记需求激增，行政登记机关显得力不从心。不仅是南京，上海、北京、广东等地，这个问题都暴露出来。为解决矛盾，上海等一些城市陆续出台地方性法规，对登记部门的审查内容做了简化规定，要求只需审查“登记人是否权利人、登记的权利范围是否与有关材料上的吻合”等，这些举措尽管缓解了登记部门的压力，但是带来了新的问题———登记审查公信力无形中在下降。

　　省建设厅法制处处长宋如亚说，深圳和福建都发生过这样的案件：犯罪分子伪造虚假证件，进行房产登记和变更等手续，使得大量国有资产造成损失。对于登记机关直接经办人的窗口审查不严以及登记复审科有关负责人的复审不力，检察机关分别起诉，直接经办人和复审负责人都被追究了刑事责任。在前不久国家建设部召开的会议上，这两起案件被特别作为警戒提出，令建设部门“不寒而栗”，因为，这样的事情发生不是偶然的。

　　这暴露出的问题是房产登记面临的更为尴尬的处境———审核究竟是形式审查还是实质审查？这点，目前并没有明确的法律规定。先公证再登记，体现公信力

　　“在去年全国人大法工委召开的国际研讨会上，关于《物权法》讨论了19个重要问题，其中一个就是这个问题。”省人大法制委、法工委副主任刘克希透露，“此后全国人大几次权威会议上，都有专家提到这个问题，有人建议，将不动产物权的强制公证，写进《物权法》。”

　　省政府法制办行政法规处处长乔中龙说，登记部门窗口的形式审查往往流于形式，有必要实现过去由官方的行政审查到体现公信度公证审查的转变。也就是说，《物权法》如能吸纳此建议，将强制公证作为不动产登记、物权流转的法定前置程序，公民在行政登记之前，经申请公证，由公证机关对不动产进行审查，对不动产其真实性和合法性进行实质性的审查予以登记，万一出现问题，由公证机关进行赔偿。这将大大提高不动产物权审核的公信度。是否加重百姓负担———立法者的担心

　　“从国际惯例和我国法律所属法系来说，我国属于大陆法系，大陆法系的重要参照国德国的做法是———所有的不动产的物权登记、流转等，都有一个前置的法定公证程序，而且收费且费用不低。但是……”刘克希不无担心地说，“收费，目前仍是立法者更多考虑的问题之一。立法者可能更多考虑，这样的法定强制公证，是否会导致老百姓负担的加重？”

　　有事实证明刘克希的担心不无道理。这次《物权法（草案）》没有真正将公证制度引入。

　　刘克希说，从发展趋势来说，对不动产的物权登记和流转做前置强制公证，肯定是会纳入一个法治国家的法定程序的。在日本，国家法律规定，就连房地产交易个人也不能直接完成，必须要由律师代理，以保证不动产交易的规范。他举例说，在《物权法（草案）》中，对房产的评估费、丈量费、登记费的标准都做了规定，这样的一部重要国家法律，为何细化到如此程度？就是立法者担心不具体带来乱收费的后果。核算法律经济成本———权衡利弊定取舍

　　“科学大多可以计算。法律经济学强调，一项制度，一个法律，其经济效益和社会效益是可以综合核算的。尤其是利弊之争相执不下的时候。”南京师范大学法政学院教授黄和新说。

　　南京师范大学法政学院教授、博导李建民也表示同样的观点，他说，尽管有人担心，进行不动产前置公证要缴费，会增加当事人的负担；有人以近年来少数公证机构不诚信的事例来怀疑公证的公信度……但是我们要考虑，这个建议有没有必要？不动产的前置公证，成为法定有什么负面影响？负面影响与积极作用相比，综合核算，是利大于弊还是弊大于利？如果确实需要则应规定公证，绝不应因噎废食。

　　我省公证机构有关人士认为，公证机构总体是体现诚信的，也是目前行使国家证明权的机构，其权威性、专业性毋庸置疑，通过公证首先能阻止不符合条件的不动产物权变更，提前过滤和减少了交易中的违法现象；其次，对进行大宗物件交易的当事人来说，公证费用与保障安全的收益来比，也是物有所值的。对整个社会而言，如果因此减少了纷争，也是值得的。

　　专家认为，如实行强制公证，一定要注意两点，首先是价格必须由国家严格控制，可规定较低的收费标准，使当事人负担得起，对于确有困难的当事人，也要实行缓、减、免的法律援助。其次，目前仅限于不动产的强制公证，对动产的公证，目前应采取自愿公证的原则。沈峥嵘