物权法草案:20个问题群众最关心

　　物权法草案自7月10日向社会公布、广泛征求意见

　　以来，社会各界反响强烈，各地群众积极提出意见。全国人大常委会法制工作委员会7月27日首次公布了各地群众的意见(本版7月29日作过报道)。

　　今天，法工委再次公布了从7月27日至8月10日收到的群众意见的情况。其中，有20

个问题群众最为关心。

　　问题一：物权是否必须公示

　　关键词：物权公示

　　草案规定：物权应当公示。

　　意见：应修改为：物权的设立、变更、转让和消灭应当公示。

　　理由：确立物权公示原则的目的在于保障交易安全。对于不交易的物，不应当适用物权公示原则。

　　问题二：如何体现物权优先效力

　　关键词：物权优先

　　草案规定：无

　　意见：增加物权优先于债权的规定。

　　理由：物权的一个重要特征就是优先效力。这对于处理物权之间以及物权与债权之间的效力关系具有重要意义，而草案对此没有作出明确的规定。建议在草案中增加一条：在同一标的物上同时存在物权与债权的，物权优先，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。同一物上多项他物权并存时，应当根据物权设立的时间先后确立优先的效力，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。具有物权性质的权利优先于具有债权性质的权利。

　　问题三：不动产登记办法要不要由行政法规规定

　　关键词：登记办法

　　草案规定：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　意见：不应授权国务院制定登记办法。

　　理由：统一登记的范围、登记机构和登记办法只能由法律规定。因为立法法规定民事基本制度应当由法律规定。虽然国务院在获得全国人大及其常委会的授权后也可以通过行政法规对民事方面的问题作出规定，但是既然不动产登记法已经列入了十届全国人大常委会的立法规划，那么在不动产登记法中可以授权国务院制定相关的实施细则，避免因国务院的行政法规颁布在不动产登记法之前而使得两者发生冲突。

　　问题四：要不要区分初始登记和变更登记

　　关键词：初始登记、变更登记

　　草案规定：无

　　意见：应区分初始登记和变更登记。

　　理由：当事人进行不动产权属的初始登记和变更登记所能提供的文件是不同的，初始登记时当事人无法提供权属证书；变更登记则需要提供权属证书、合同，或者人民法院的判决等。建议区分初始登记和变更登记，防止出现矛盾和漏洞。

　　问题五：公共利益的范围如何界定

　　关键词：公共利益

　　草案规定：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。

　　意见：明确界定公共利益的范围。

　　理由：征收、征用应当严格区分公益活动和商业活动，把公益活动取得的不动产和动产纳入国家征收、征用的范围，把商业活动取得的不动产和动产纳入市场调节机制，以避免社会矛盾，体现公平原则。建议草案对“公共利益”作出必要的界定，并对政府以征收和征用的名义参与商业活动作出禁止性规范。建议借鉴信托法第六十条的规定，在草案中增加一款：下列情形之一的属于本法所称公共利益：(一)救济贫困；(二)救助灾民；(三)扶助残疾人；(四)发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；(五)发展医疗卫生事业；(六)发展环境保护事业；(七)战争状态或紧急状态下，国家利益的需要；(八)发展其他不以商业利益为目的的社会公益事业。

　　问题六：谁代表集体行使所有权

　　关键词：集体所有

　　草案规定：城镇集体所有的不动产和动产，属于劳动群众集体所有。

　　意见：应明确集体所有的动产和不动产的所有权人、出资人的范围和权责。

　　理由：城镇集体所有的不动产和动产，属于本集体的成员集体所有，而不是笼统地规定劳动群众集体所有。“本集体”的范围包括：集体企业、合作经济组织、联合经济组织(包括社区联合经济组织)。“成员”指在集体企业、联合经济组织及参加联合的集体企业的正式员工，参加合作经济组织的社员。城镇集体所有的不动产和动产应由所有人通过代表大会行使职权，决定集体资产经营管理的重大问题，并委托出资人代表行使出资人权利。出资人代表应自觉接受代表大会及成员代表的民主监督。

　　问题七：车库归属以“约定”方式解决合理吗

　　关键词：车库

　　草案规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　意见：车库归属只以“约定”方式确定不合理，应以“法定”加“约定”方式解决。

　　理由：草案现有规定力图解决车库的权属争议，提出了新的判断标准，即以“约定”为解决方式。但是，目前开发建设单位处于强势地位，签订房地产买卖合同时业主处于劣势，房地产开发单位很可能在房地产买卖合同中强制要求约定车库归属卖方，不利于对业主利益的保护和目前车库纠纷的解决。从国外的制度看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决，建议对业主应享有的公共停车空间以法律强制规定一定比例的方式予以保证。也有人提出，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议草案明确规定，住宅区域的停车位为住宅必须的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。

　　问题八：防空地下室归谁所有

　　关键词：防空地下室

　　草案规定：无

　　意见：明确规定防空地下室归谁所有。

　　理由：人民防空法虽然规定要修建防空地下室，但是没有规定建成后的所有权归属。其所有权归属处于不明确的状态，影响了防空地下室的开发利用及其转让、出售，引发了很多诉讼纠纷，建议对防空地下室的所有权归属作出明确的规定。但是，人防部门不能成为人防建筑物的所有者。因为人防部门并没有在建设项目中投入一分钱，如果其成为人防建筑物的所有者无疑是“合法”掠夺。

　　问题九：拾得遗失物交给谁

　　关键词：有关部门

　　草案规定：拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人、遗失人等权利人领取，或者送交有关部门。

　　意见：应当明确草案规定的“有关部门”是哪个部门。

　　理由：对此不作明确规定，在实践中将使拾得人无所适从，有的部门也可能会借法律没有明确规定而相互推诿。建议将“有关部门”明确为“拾得遗失物所在地或拾得人所在地公安派出所”。

　　问题十：海域使用权要不要明确规定

　　关键词：海域

　　草案规定：无

　　意见：将海域使用权列入用益物权范畴。

　　理由：海域使用权派生于国家海域所有权，是与土地使用权并列的典型用益物权，有别于矿权、水权等特许物权。为了保证用益物权制度的完整性，应该明确把海域使用权列入用益物权范畴，建议增加规定：“海域适用于不动产的有关规定。”同时增加海域使用权可以抵押的规定。

　　问题十一：土地承包经营权何时取得

　　关键词：登记生效

　　草案规定：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得。

　　意见：土地承包经营权应登记生效。

　　理由：根据不动产登记的公示公信原则，土地承包经营权应采取登记生效主义。草案规定土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得，不利于土地承包经营权的流转安全。也有人提出，这一问题应考虑很多地区的农民没有签订土地承包经营合同的实际情况，进行合理的变通。

　　问题十二：承包土地上能不能盖圈舍

　　关键词：承包地

　　草案规定：禁止占用承包地建窑、建坟或者擅自在承包地上建房等非法行为。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

　　意见：应有条件允许承包地上建圈舍等非永久性建筑。

　　理由：养殖业已成为农业的重要组成部分，很多养殖场都是在农民自己承包的耕地或经合理流转而取得的耕地上建设的。因此应该在草案中规定，符合县级以上畜牧部门和乡镇人民政府的统一规划，可以在承包地上建设养殖用的圈舍等非永久性建筑。

　　问题十三：转让土地承包权要不要经发包人同意

　　关键词：转让承包权

　　草案规定：将土地承包经营权转让的，应当经发包人同意；将土地承包经营权转包、出租、互换或者以其他方式流转的，应当报发包人备案。

　　意见：转让土地承包权无须经发包人同意。

　　理由：作为物权性的权利，权利人转让权利无须经发包人的同意。物权立法应摆脱将土地承包经营权视为债权的传统思维。还有人认为，对于土地承包经营权的转让，本集体经济组织的成员有优先权。

　　问题十四：国有农用地要不要规范

　　关键词：国有农用地

　　草案规定：无

　　意见：应对国有农用地作出统一规定。

　　理由：在实践中，国有农垦、森工系统的国有农用地面积在有些地区占有相当大的比重，其中包括生产单位向职工或农民个人发包的承包地，确定给职工的宅基地，确定给下属单位的建设用地等。本法应该对此类国有农用地使用权进行规范。

　　问题十五：建设用地使用权期间届满怎么办

　　关键词：期间届满

　　草案规定：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。

　　意见：这一规定应进一步细化、完善。

　　理由：建设用地使用权期间届满前，负责土地出让的县级以上人民政府土地行政主管部门应当采用公告等形式通知原受让人在期间届满前续期。每次续期期间应为5年以上原出让期间以下，续期出让金应按比同等地块新出让价低的原则，通过召开听证会等形式合理确定。确因公共利益要收回到期地块的，应根据原出让期间与建筑物正常寿命之差给予适当补偿。

　　问题十六：农民一户只能拥有一处宅基地合理吗

　　关键词：宅基地

　　草案规定：农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。一户只能拥有一处宅基地。

　　意见：这一规定过于严格。

　　理由：一户一处宅基地的规定，不利于农村发展乡镇工业、家庭工业和家庭养殖业。应规定，经土地所有权人三分之二以上的成员同意，并按规定向村集体足额交纳土地出让金，且报有关行政部门批准后，农户可扩大宅基地面积，或拥有第二处宅基地以及建造居住之外的工业、商业等用途的房屋。

　　问题十七：“将来”的财产可否抵押

　　关键词：“将来”财产

　　草案规定：正在建造的建筑物、船舶、飞行器可以抵押。

　　意见：“将来”的财产不应允许抵押。

　　理由：把“将来”的财产列入可抵押范围，加重了抵押权人的风险，在现实中很少有债权人愿意接受，因此没有必要作出这样的规定。

　　问题十八：土地承包权可否抵押

　　关键词：抵押范围

　　草案规定：土地承包经营权不在可抵押物的范围。

　　意见：应允许土地承包经营权抵押。

　　理由：从有利于农村、农业和农民的角度，只有允许土地承包经营权抵押，农民才能获得比较完整的土地权利，才能自主地安排土地融资，获取较大的发展资本。因此耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权在其合同权利期限内应可以抵押。

　　问题十九：抵押合同与登记簿不一致怎么办

　　关键词：登记簿

　　草案规定：抵押合同的内容与登记簿记载的事项不一致的，以登记簿为准。

　　意见：抵押合同应备案并以抵押合同为准。

　　理由：抵押合同的内容与登记簿记载的事项不一致的，以登记簿为准，有可能造成登记部门工作人员与抵押合同一方串通损害另一方利益。建议规定登记部门以双方签订的合同的内容进行登记，并将该合同备案。当抵押合同的内容与登记簿记载的事项不一致的，以双方签订并备案的合同为准。

　　问题二十：要不要将公证引入不动产交易中

　　关键词：公证

　　草案规定：无

　　意见：将公证引入不动产交易中。

　　理由：房产交易公证，可以减少市场交易中的纠纷，对房地产市场的发展起到了积极的规范作用。建议草案对房产交易公证作出必要的规定。本网记者 吴坤