“共有部位”碰撞“业主利益”

　　专家建议弥补立法缺失，对小区公用设施的所有权进行全面界定

　　■文/本报记者徐亢美

　　买下一套商品房入住，却还得另外花费十几万给车买个位置——这钱到底掏得是否冤枉？回答依旧是个问号。因为时至今日，“共有部位”的概念在商品房住宅小区，仍处于

界定不明状态。除了小区道路、绿地、楼道、门房间等显而易见的共有部位外，附属并服务于小区的地下车库、地面车位、会所、游泳池，以及小区内被改作商铺的房子等，其所有权是谁的呢？

　　目前，小区开发商及物业管理公司一般都将界定不明的共有部位视为己有，或高价转让或出租牟利或有偿经营。在拥有60个地面车位的“耀浦苑”居住小区，物业管理公司两年内就收取停车费22万余元，一个疑问随即产生：这笔收益该不该由全体业主共享？当“共有部位”碰撞“业主利益”，人们对制订中的《物权法》便充满期待。

　　物权法草案说法不“解渴”

　　随着财产和权利意识的觉醒，人们对物业的的维权行动很快向居住小区的各个角落延伸：“屋顶、电梯广告收益之争”、“道路停车收益之争”、“地下车库所有权之争”……小区居民不断提出质疑，挑战开发商及物业管理公司。

　　作为一种回应，向全社会公开征求意见的《物权法(草案)》，将法律触及到了小区公共部位。草案在“业主的建筑物区分所有权”一章中规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。”“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　但是这一“说法”令人感觉并不解渴。对外经济贸易大学法学院教授苏号朋认为，在一个建筑区划内，往往存在许多公用设施，如地下室、汽车车位、储屋间、自行车库等，但草案仅规定了建筑区划内绿地、道路、物业管理用房、会所、车库的所有权归属，没有全面规定各类设施的归属。

　　一些法学界人士对此也有同感，他们建议弥补立法上的缺失，对小区公用设施的所有权进行全面界定，通过立法来阻止对共有空间的占有和牟利，维护全体业主的权利，进而构建和谐的小区生活环境。

　　“约定优先”难使业主得利

　　《物权法(草案)》有关“业主的建筑物区分所有权”的规定，立足点是“约定优先”，即以房屋销售合同中的约定为准，以此来决定会所、车库的所有权，合同约定没有涉及这方面，或对这方面的所有权表述不清的，作为小区共有部位处理。草案还规定：对没有约定或约定不明的，“建设单位等能够证明其享有所有权”的，这些会所、车库仍归建设单位。然而，房产开发商常用霸王条款，如“所售房屋不包含地下室车位”等方式，来排除与购房者协商约定的可能，房屋销售合同有关公用设施的约定难以体现公平公正。

　　有关人士指出，目前售房合同的一些条款对业主显失公平，在这种情况下，草案强调“有约定依照约定”，正符合了开发商的利益，不利于业主。法学界人士王文琦在解读规定时还指出，相对于分散的一户户居民而言，多半的开发商都是“来头大、有背景、有钱有势有活动能力”的经济组织，显然比其他业主更有能力证明自己对车位等设施的所有权。他发出疑问：在小区会所、车库的所有权没有约定或约定不明的情况下，草案中的规定能帮助小区居民“收复失地”吗？

　　必备共有部位应归业主

　　汽车、自行车车位车库，属于小区必须的配套服务设施，是住宅小区不可或缺的一部分，没有这些必备的共有部位，谁也不会认购房屋。因此很多人认为，房价本身已包括车库在内的必备共有部位，理应归属小区全体业主所有。北京仁和律师事务所孟宪生律师认为，政府应该从建筑规划时就明确规定开发商必须建设的停车位数量。否则，作为稀缺资源的停车位一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位和提高停车费用，其结果必然对全体业主不利。

　　还有人提出，小区公共部位所有权不仅关系到全体业主的切身利益，还关系到小区今后的修缮和可持续发展。所有权决定收益权，小区居民拥有了公共部位，可将这些地方的经营所得充实到物业维修基金和福利事业。他们希望立法者聆听民众声音，以大众根本利益为重。