物权法：保护“物的归属” 化解物业纠纷

http://www.sina.com.cn 2005年08月15日14:26 光明网

　　占有制度保护“物的归属”

　　占有制度利于维护物的归属秩序

　　占有：是指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有并非一种民事权利，也不是一种物权，而是属于一种单纯的事实。

　　专家点评

　　北京大学法学院副教授王轶：物权法规定占有制度，通过保护占有，可以维持社会的和平与物的归属、利用秩序。因此在通常情形下任何人不得以私力改变占有的现状。

　　甲在生前借用乙的自行车，未及返还，甲即去世。其继承人丙并不知道甲遗留的自行车系他人的财产，遂作为遗产继承，并在上下班或业余时间使用。一年后，乙要求丙返还自行车，并赔偿因其使用给自行车造成的磨损，丙表示拒绝。

　　北京大学法学院副教授王轶介绍，占有人占有动产或不动产，可以区分为有权占有和无权占有。用益物权人、动产质权人、留置权人对于不动产或者动产的占有，即为有权占有。租赁权人对于租赁物的占有、借用人对于借用物的占有、保管人对于保管物的占有、承运人对于托运货物的占有，也都属于有权占有。小偷盗窃他人物品等，属于无权占有。为维持社会的和平与物的归属和利用秩序，物权法草案规定，不动产或者动产的占有人，除有相反证据外，推定为有权占有。无权占有可以进一步区分为善意占有和恶意占有。善意占有是指无权占有人误信其有占有的权利。如前述案例中的继承人丙。恶意占有是指无权占有人明知其没有占有的权利，或对其没有占有的权利有怀疑，但仍然进行占有。

　　王轶说：“区分善意占有和恶意占有的意义在于：第一，依据物权法草案的规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担损害赔偿责任；恶意占有人则须承担损害赔偿责任。因此，前述案例中的丙就其使用乙的自行车给自行车造成的磨损，无需向乙承担赔偿责任；第二，依据物权法草案的规定，无权占有人在返还占有物时，应返还原物及其孳息。但善意占有人有权要求扣除其因维护该不动产或动产支出的必要费用，恶意占有人则没有此项权利；第三，依据物权法草案的规定，如果无权占有人占有的不动产或者动产毁损、灭失的，无权占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人，仍不能弥补权利人损失的，善意占有人无须承担赔偿责任；恶意占有人有过错的，仍须承担赔偿责任。”

　　那么占有人如何才能主张自身的正当权益呢？王轶指出，对占有的保护可以借用不少保护物权的法律制度。如依据物权法草案规定，占有的不动产或者动产被侵夺的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害；因侵夺或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。（作者/唐晓芳）

　　担保物权--债权实现的保障

　　草案关于担保物权和占有的规定

　　担保物权人在债务人未履行债务时，有权就担保财产优先受偿，但法律另有规定的除外。

　　占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，意占有人不承担损害赔偿责任；恶意占有人应当承担损害赔偿责任。

　　债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

　　债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

　　(一)汇票、支票、本票；

　　(二)债券、存款单；

　　(三)仓单、提单；

　　(四)可以转让的股权；

　　(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；

　　(六)公路、电网等收费权；

　　(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

　　担保物权：债权实现的保障

　　担保物权：是债权人根据合同的约定或者法律的规定，以担保债权实现为目的，对债务人或者第三人的特定的物所享有的处分权和优先受偿权。主要包括抵押权、质权、留置权等。

　　专家点评

　　中国政法大学教授刘心稳：担保物权具有“物权的效力优越于普通债权”的特点，足以担保债权实现。债务人到期不履行债务的，特别是当债务人有多个债权人，而他的财产又不能清偿全部债务的时候，债权人有权要求协商以担保财产折价抵债、或者拍卖、变卖担保财产，从所得价款中优先受偿。担保物权因担保债权而发生，因债权实现而自动消灭。

　　不少人认为物权法草案中的法言法语过于专业，老百姓看不懂。其实如果专家能够用通俗的语言和事例来做些解释，这个问题是可以解决的。这不，中国政法大学民商法教授刘心稳就用一个事例给记者理清了担保物权的概念及其中的法律关系。

　　马某购买孙某的价值3万元的建筑石料，由于没有足够的货款，与孙某协商后，约定一年内付清，并把祖传的一个清朝年间的大衣柜，押给孙某作为还款担保。双方签订书面合同，内容为：“马某欠孙某石料款3万元，自本合同生效后一年内付清，以祖传大衣柜(经评估价值4万元)担保，到时不能还款，由孙某变卖所押衣柜，收取欠款”。

　　刘教授说，在上述事例中，有两个法律关系：一是建筑石料的买卖合同关系，一个是马某将大衣柜押给孙某的合同关系。前一个关系是债权债务关系，马某得了石料但是没有付款，是债务人；后一个关系就是一个担保物权关系，债务人马某用一件特定的物———祖传的价值4万元的大衣柜，担保自己到期还清货款，孙某取得该大衣柜的“担保物权”。

　　从上例中可以看出，担保物权的目的和用途是担保债权的实现。债权以信用为利益实现的基础，在债权实现之前权利人不能现实地得到债务人的财产。上例中马某没有付款之前债权人孙某就不能得到货款，因此，相对于以现实的物质利益为内容的物权来说，债权的安全性要小的多。尽管债权有很大风险，人们出于生产和生活的需要，必须大量发生债权关系。如何保证债权的实现？人们在实践中发明了用特定的物作为担保财产，担保债权实现的方法。诸如不转移物的占有的抵押、转移物的占有的质押以及留置等。这些方法都以担保债权实现为目的，以保证一旦发生债务人不履行或者无力履行的情况时，能够对特定的物权行使处分权和优先受偿权，担保债权的实现。

　　前例中，孙某根据马某的交付，取得大衣柜的占有权，当事人双方之间是担保物权关系中的“动产质押”关系。马某不用支付现款，顺利取得建筑石料的所有权，享受到现实的物质利益，同时，祖传大衣柜虽然被孙某暂时占有，但马某并没有丧失大衣柜的所有权，只要按期付款，就能“完柜归马”。而孙某呢，虽然暂时没有得到货款，但是根据合同实际占有了大衣柜，万一得不到货款，也能从拍卖、变卖大衣柜所得价款中优先取得自己的货款。这真是两利两好的措施。

　　在民法理论上有个基本规则，就是“物权的效力优先于一般债权”。说的是，一个物品是物权的标的物同时也是债权的标的物的时候，物权比一般债权能优先实现，享有物权的人比享有债权的人，优先得到该物品的利益。孙某根据合同占有马某的大衣柜之后，在马某没有按期付款的时候，孙某就可以通过担保物权的优先效力，实现自己在石料买卖关系中没有得到的合法利益。

　　物权法草案规定：“担保物权在债务人未履行债务时，有权就担保财产优先受偿，但法律另有规定的除外。”这个条文就是这个规则的法律化。

　　刘心稳教授说，担保物权是一种“从权利”，必须附着于一个债权才能发生和存在，必须服从于一个在先的债权，而且必须为这个债权的实现才能发生、存在。债权因为清偿、免除、抵消等原因消灭的，担保物权自动消灭，如前述事例中，如果马某按期付款，孙某的担保物权自动就不存在了。（作者/张志宇）

　　合法留置的动产受法律保护

　　留置权：债权人在债务人未履行债务时，留置已合法占有的债务人的动产，并就该动产优先受偿的权利。

　　专家点评

　　北京大学法学院副教授王轶：草案最好能够进一步明确规定，即使债权人合法占有的动产，并非债务人享有所有权或处分权的财产，债权人不知道的，也可取得留置权。

　　甲的私家车出了问题，送到汽车修理厂进行修理。半个月后，汽车修理完毕，需要甲支付5000元修理费。在约定的支付修理费期限届满后，甲没有支付这笔费用，汽车修理厂留置了甲的汽车，并要求甲在3个月内支付修理费，否则将变卖汽车偿还修理费用。在此期限内，甲仍未支付修理费，汽车修理商随即变卖了汽车，获款5万元，在扣除5000元修理费后，将剩余的45000元还给了甲。

　　在这个案例中，汽车修理厂留置甲的汽车，并从变卖汽车的价款中扣除5000元修理费，即是在行使留置权。即使甲当时已无其他财产，且尚欠多人钱款计10万元，汽车修理商仍可从变卖的5万元价款中优先实现自己的修理费债权。

　　现实生活中我们经常会遇到类似的事情，那么如何取得留置权呢？北京大学法学院副教授王轶指出，留置权属于法定担保物权，债权人取得留置权，不需要订立设定留置权合同，只要符合了法律所规定的条件，债权人就可以取得，并能够通过行使这一权利来实现自己的债权。因此，在承揽合同、运输合同、保管合同等合同关系中，如果定作人、托运人、寄存人(或存货人)等未依照合同约定向承揽人、承运人、保管人等支付相应的价款或报酬，承揽人、承运人、保管人等即可就其占有的对方的动产取得留置权。这是取得留置权最常见的情形。但这一权利的取得不限于此，如甲和乙踢球，甲将球踢入丙的房间内，砸碎了丙家的玻璃。就玻璃的损害赔偿部分，丙取得对足球的留置权。

　　此外，依据物权法草案的规定，法律规定不得留置的，或者当事人约定不得留置的，债权人不能取得留置权。例如承运人运送军用物资等有特殊用途的物资，托运人未支付运费时，承运人不得主张对这些物资取得留置权。（作者/唐晓芳）

　　权利质权--企业融资新手段

　　权利质权：为担保债务的履行，将债务人或第三人所享有的权利移转给债权人占有，在债务人届期不履行债务时，债权人有权将该权利处分以优先受偿的权利，亦称“准质权”。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的权利为质押财产。

　　专家点评

　　中国人民大学教授叶林：我国担保法和物权法草案分别规定了权利质押和权利质权。担保法侧重于描述债权人(质权人)、债务人和(或)出质人的相互关系，更多地表现出合同关系色彩。物权法侧重规定债权人(质权人)的质权效力，即在质押权利价值范围内，债权人(质权人)享有优先于其他债权人获得清偿的法律效力。

　　同现行法律相比，物权法草案对权利质权的规定有两个重要变化：一是扩大了可出质权利的范围，规定公路、电网的收费权可出质；二是对有限责任公司的股权出质登记制度由原来的“自股份出质记载于股东名册之日起生效”改为“自工商行政管理部门办理出质登记时发生效力”。为什么要做这样的改动？要了解这个问题，首先要明确什么是权利质权以及它对于市场经济特有的作用。

　　中国人民大学教授叶林举了一个例子：某合营公司持有一张面额为100万美元、存款期为1年的定期存款单。为了向国内供货商支付货款，遂将定期存单交给银行办理质押，银行则向合营公司提供700万元人民币贷款。根据约定，合营公司到期向银行还款时，银行即应取消质押，将存单归还合营公司。如果公司不能清偿银行贷款，银行就有权以该美元存款抵偿合营公司欠款。在该案例中，合营公司是债务人也是出质人；银行则既是债权人也是质权人；美元定期存单是被质押的权利，银行对存单享有权利质权。因此在合营公司不履行债务时，银行能够以质权人身份依法处置存单，有权优先从存单的处置价款中获得清偿，从而提高对债权的保护程度。

　　当然，权利质权只是一种担保而不是保险，不能认为只要设定权利质权，就能确保当事人的经济利益不受损失。权利质权的核心是价值担保，而票据、股票、债券等财产的价值并不是衡定不变的，诸多现实原因都会实质性地影响到权利质权的实现程度。比如，我们可以选择在商标权上设立质权，但商标使用权人利用注册商标制造假冒伪劣商品，商标权价值就会随之降低，从而影响到质权人的实际利益。

　　总的来说，权利质权中可转让的权利是指除了所有权和用益物权外的财产权，它作为无形财产，在现代社会日益具有重要意义。担保法、物权法草案规定的可质押权利多是与市场经济联系较为密切的权利。法律明确规定这些权利可以质押，有助于促进债权实现，从而能促进资金融通，繁荣市场经济。特别是现代市场经济中无形财产日益增加的现实，以及大量票据、提单的产生，让权利质押成为企业融资手段的新亮点。

　　扩大出质权利范围

　　物权法草案中扩大出质权利的范围，正是对实践中不断涌现的新型民事权利在立法上的回应。对此，叶林教授说，关于可以设质的权利，物权法草案中至少明确提及了下列权利：汇票、本票、支票所表彰的金钱债权；债券、存款单所表彰的金钱债权；仓单、提单所表彰的提取货物的权利；可转让的股权；可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；公路、电网等收费权。同担保法相比较，物权法草案最显著的进步之一，就是扩大了出质权利的范围，专门规定了公路和电网收费权可以出质。但是，他也指出，需要认真考虑出质权利的范围问题。因为民事权利具有多样化属性，许多民事权利都可以设立质权。我国学术界早就提出了证券投资基金凭证出质、旅游景点收费权出质、保险单出质等问题，甚至还有人提出了出口退税权设立质权问题，物权法草案仅仅扩展至公路和电网收费权，这显然难以涵盖现实中已经出现的权利质权问题。他建议，不应采取完全列举式方法，也不宜授权其他法律法规确定出质权利的范围，最好采取不完全列举方式做出规定出质权利的范围。至于债权人是否同意接受以某种权利作为出质权利，主要应由当事人或者债权人做出协商和判断，立法不宜替代当事人的自主判断和选择。

　　出质登记制度的变动

　　可质押的权利既然是一种无形财产，那么它的转移占有必然不像动产质押那样明晰可辨。对于流通环节交错的现代市场交易来说，某些特殊权利的出质登记制度有利于昭告权利的状态，对于保护善意第三人的交易安全是十分必要的。叶林认为，物权法草案对有限责任公司的股权出质登记制度做出较大改动。根据担保法规定，以有限责任公司的股份出质的，适用公司法股份转让的有关规定。但该条款实施过程中，对有限责任公司股权出质是否要办理登记，人们在理解上有较大偏差。由于公司登记机关通常都不受理有限公司的股权质押登记，故通常只是由有限责任公司在内部对股权出质做出记载即可。这种做法带来很多实际问题，由于缺少公示性，第三人无法确知股权出质的事实，债权人和第三人都缺乏安全感；再如公司管理层不配合办理股份出质的内部登记，这往往又会导致股权出质的效力缺陷。为此物权法草案规定，以非上市公司(显然包含有限责任公司)的股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时发生效力。这不仅确立了公司登记机关的地位，也消除了以往出现的混乱，是一个进步。(作者/法制日报朱磊屈婷）

　　《物权法》能否成为化解物业纠纷的尚方宝剑

　　“当初我们买房时，小区地下车库的归属并没有明确的说法，直到现在，车库的产权证还在开发商手里。”“决定小区事务要求我们业主中三分之二的人通过才行，可没通知到我们就算我们弃权，这种做法有没有依据？”“《婚姻法》规定夫妻共有财产，而开发商却认定业主只能是购房人，不能是夫妻二人。”

　　随着《物权法》草案在民间征集意见的推进，城市小区物业的各种纠纷再次凸显出来，住着用毕生积蓄买来的房子，却因为物业纠纷生一肚子气的老百姓，开始把解决问题的希望寄托在《物权法》上。

　　近日，由中国人民大学制度分析与公共政策研究中心发起的国内第一个物权法草案研讨会在北京召开，100多名政府官员、专家和小区业主对《物权法》草案进行了讨论，希望即将出台的《物权法》能解决房产配套设施的权属、建筑物区分所有权性质、物业费的分摊以及业主权益等问题。

　　配套设施究竟归谁所有

　　刘先生住的北京现代城小区有7000多平方米的公共设施，业主入住后却要先交费才能使用。后来得知，这些本该由全体业主共用的设施，被街道办事处等部门与开发商一纸协议而占据，里面的幼儿园、自行车停车位也已变成一些部门的创收项目。“附属建筑和主建筑的关系是皮和毛的关系，皮都不存在了，毛就没有存在的理由了。”刘先生认为，小区内的建筑附属物也应该归给业主所有。

　　配套设施权属究竟应当法定还是约定？目前《物权法》草案实行的是约定原则。

　　一些业主认为，约定权如果被政府和开发商共同占有的话，业主的权益就不能得到切实保障；而如果配套设施可以约定，那么开发商也完全可以不让业主来使用配套设施，或者用很高的价值来阻止业主使用这个设施。

　　从对业主物权归属规定的质疑不难看出，草案中的界定原则和业主的实际权益的维护之间还有距离。对此，法律专家和律师各有看法。

　　民法专家何山教授认为，谁购买了房子，物业公共配套设施自然就应属于谁。但现实中有的配套设施不是家家户户都用的，如车库，就需要约定这个原则，这也是对附属物所有权归属的积极补充。

　　北京律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师也认同市场经济条件下，应当有约定的自由。但他表示，如果在权属不清的情况下允许自由约定，它的效力必然会受到挑战，也会产生新的纠纷。他认为，在《物权法》的制定过程中，应该遵循物权法定的原则，归属上有明确规定，然后再有约定。

　　孟律师的观点也似乎得到了印证———现代城小区的刘先生关于地下车库的归属权模糊的问题，在北京市公开征求意见时就提出，地下车位不能作为独立的不动产销售给业主，它是住宅建筑物的附属设施。后来他得到了答复，说地下车库作为共用设施归业主所有没有法律依据，这在一个方面也凸显了物权法定原则的必要性。

　　然而也有与会者表达了不同看法。中共中央党校政法部的林?教授认为，附属设施属于业主并不见得是一件好事，因为有许多设施实际上都具有公共性质，把这种具有公共性质的部分交给开发商更好一些，更便于管理，也可以降低房价的成本。

　　另外，目前的《物权法》草案还不能解决业主即将面临的诸多问题，需要进一步讨论和完善。百旺家园业委会筹备小组成员吴先生认为，随着生活水平的提高，业主除了停车的需求外还有商业、公共娱乐、邮政、金融等方面的需求，《物权法》草案对于将来公民必然产生的某些住房所有权和延伸的权利要有预见性。

　　物业费能否交得明白，用得透明

　　“我家没有汽车，怎么能要求我们交纳一样的停车场维护费呢？”

　　“我们住在郊区，收取物业服务费按照城市的标准就不合理了，我们没有享受到一样的待遇。”

　　“按时交纳物业费是最起码的，我们收不上钱来，还谈什么运转、服务？”在物业管理公司工作了近10年的曲师傅这样说。

　　有调查表明，北京市商品房小区平均物业收费率仅为65％。收费不透明、超标准乱收费、服务与收费不符，成为业主拒交物业费的主要原因。

　　中国青年政治学院法律系杨支柱老师说：对于电梯、水泵的使用，保洁、保安的费用都应按户负担；物业的使用费、折旧费适合按套内面积分担；车库、停车费应按车主的使用情况分摊。

　　由于业主对于公共设施部分的占用程度不同，业主之间对物业服务费的分摊也就出现了分歧甚至纠纷。

　　业主代表徐先生指出：由于小区没有地下停车位，很多业主就提出来因为小区绿地、车位是大家共有的，对没有汽车的业主，是不是要进行补偿？有车的业主认为公共区域就应该停，没车的业主则坚持有车业主交车费，拿车费补偿没车或不在小区停车的业主，双方的争吵持续到现在。

　　物业服务费用的分摊和房产、附属设施的归属有着紧密的联系，然而又有着具体的分摊要求。是按人户还是按居住面积分摊，需要各方的意见汇总，进而找到兼顾公正和可操作性的解决思路。

　　另一个跟业主交纳费用有关的是公共维修基金，它的分摊和管理也成为买房人关注的热点。

　　目前，按照有关规定，购房人应该缴纳房款的2％作为公共维修基金。这些钱究竟花到哪儿去了呢？

　　北京化工学院的石峰老师算了一笔账，直观地表现出目前在公共维修基金管理上存在惊人的疏漏。他说，他调查的结果表明，“北京从2002年2月开始到2004年为止，整个公共维修基金是43．35亿元，加上活期利息总共应该是71．34亿元，但是现在一分钱也没有花。”

　　石峰对公共维修基金提出几点质疑：公共维修基金该不该交？什么时候交？已经交的该不该退还？物业公司有没有权力对不交公共维修基金的房主扣押钥匙？

　　石峰认为，业主应该有充分的知情权，了解并监督所交公共维修基金的去向；同时2％的份额值得讨论，购买商品有着完整的售后服务，而这对于花费巨大资金、且有着70年的房屋产权来说，至少应当有一个年限，在年限内的公共部分的维修应归开发商承担，而不应把所有的维修费都推向业主。

　　业主组织能否在其位谋其政

　　今年4月，北京新康家园小区由部分业主发起成立了业主委员会，他们团结起来，抵制住来自开发商的种种压力，维护业主自身权益。“自2001年以来，大家就没有交纳过车位费。”新康家园业主委员会成员苏德强女士回想走过的路，仍然历历在目，虽然和开发商的博弈很艰难，但毕竟成功了。

　　业主委员会如何组建？法律地位如何？如何行使其职权？而由业主依法共同决定事项的规定在现实操作中是否切实可行？《物权法》草案第77条规定：“业主可以设立业主会议，选举业主委员会。”可北京市近3000个小区里有业主委员会的只有1／10左右。

　　中国人民大学陈幽泓教授说，要有一定强制性的条文强制成立业主委员会，否则包括房产和附属设施、公共设施的财产权利代表就是缺位的。应当对选举业主委员会备案登记，任何机构不能以任何借口阻碍业主委员会选举。

　　曾担任水木清华园业主委员会主任的邵女士也表示，应该明确规定业主委员会的法律地位。

　　草案第77条还规定：“县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。”而一些业主认为，现实中还存在职能部门“缺位”和“越位”的现象。

　　据介绍，北京百朗园小区从今年1月筹备成立业主大会，小区办说一定要有他们的指导，否则不合法。于是业主大会的成立拖到现在没有解决。

　　中国社科院副研究员邵夏珍女士认为，草案第78条所列共同决定的项目，在现实生活中要取得一半或者是三分之二以上业主共同同意，实在不是一件容易的事，成本高、难度大，最后可能导致共同决定没法做出来，或者是做出来了没法实施。

　　清华大学教授李认为，从长远看，众多业主采取什么方式，面临着成本问题、效率问题；每一个业主的权利底线是多少，都要充分规定。

　　中国青年报北京8月14日电实习生商伟本报记者刘世昕