物权法（草案）有关土地问题座谈会综述

　　□许坚

　　为配合全国人大常委会广泛征求《物权法(草案)》(以下简称《草案》)的意见，中国土地学会和中国土地勘测规 划院于2005年7月31日召开物权法有关土地问题座谈会。会议邀请全国人大法工委民法室副主任杨明仑介绍了《草案》 中土地权利的相关问题。中国土地学会副理事长兼秘书长、中国土地勘测规划院黄小虎书记，北京大学法学院钱明星教授，中

国人民大学土地管理系林增杰教授，中国土地勘测规划院高级经济师戚名琛，中国人民大学谭峻教授，国土资源部土地利用司 廖永林司长，国土资源部信息中心王广华主任，国土资源部法规司王守智副司长，国土资源部法规司赵久田巡视员，国土资源 部地籍司孙建宏处长，中国土地勘测规划院地籍所戴银萍副所长等在会上先后发言，对《草案》中土地权利的设定、取得、登 记等问题提出了许多意见和建议。

　　农村宅基地和国有土地出让方式太单一

　　有专家认为，“国有土地租赁”、“作价出资或者入股”、“国家授权经营”都是《土地管理法实施条例》中明确规 定的国有土地有偿使用方式，目前在实践中也发挥着重要作用。《草案》中却没有吸收这些改革成果，只规定了“出让”一种 方式，这会对解决存量土地的利用和国有企业改制带来很多障碍。

　　土地权利分类有点乱

　　有专家认为，我们国家的情况是有土地所有权、土地使用权，还有担保物权、租赁等，但《草案》里对这些土地权利 的分类不很清晰，因而显得《草案》的框架和体系也不很清晰。《草案》中把建筑物区分所有权单独列出来，却没有建筑物地 基(土地使用权)的区分，实际上土地和房屋不是一个层面上的东西，土地在没有房子时也是存在产权的，房屋只是土地上的 建筑物，所以把建筑物的区分所有权与土地所有权并列，显得分类有点乱。

　　《草案》中规定了国家、集体和私人所有权的分类，这样的区分没有意义。因为在物权法中规定的是物对于人归属的 保护，对于这种保护，任何主体不应该在待遇上有差别。

　　对城市土地没有细化

　　有专家认为，与私有制国家不同，我国的土地实行公有，土地所有权，包括国有的和集体所有的，宪法上限定了不许 买卖。物权属于私权利，物权法不是公法，是规范私人的法律，权利应该落实到权利人身上。在我国，与自然人和法人有关系 的主要是土地使用权，而这个使用权是一种准所有权，不像现在法理上说的使用权人只有收益、使用和占有的权利，其实在我 国恰恰是土地使用权人对土地才有处分权，只有他才可以买卖、出让、抵押土地，所有权人反而不能处分。《草案》中土地使 用权没有按照所有权模式来设计，于是很多问题没有讲清楚。

　　有专家认为，《草案》中对城市土地没有细化、明确，而目前在城市土地界定中出现的问题很多，《物权法》应当解 决实践中出现的问题。城市土地国家所有，应把这个权利搞清楚，不能说一些含糊的话，将来不好操作。

　　专家们普遍认为，目前我国实行的是不动产分别登记，《草案》中提出要实行不动产统一登记，这是一个进步。但是 ，《草案》中关于不动产统一登记的规定只提到土地和房产，其实不动产的统一登记还应该包括农业用地，林业用地和草原用 地的统一登记。另外关于集体土地所有权是否登记的问题，表述也不很明确。

　　土地承包经营权应可以“典”

　　有专家认为，《物权法》应当确定空间权制度，增加“空间使用权”。理由是随着土地使用制度改革的不断深化，土 地利用强度在不断提高，同一宗土地在空间分布上出现多个使用权主体已成为普遍事实，充分利用地上、地下空间也成为今后 土地利用的一个方向。

　　有专家认为，《物权法》中应该设定典权。房屋居住权调整的只是家族或有一定关系的人对房屋的生活利用问题，而 典权调整的是房屋商业化利用的问题。农民的土地承包经营权也可以设立典权。农民外出打工五年十年，土地承包经营权转租 虽然很方便，但每年每季度或者每个月回来收取租金很麻烦，而且风险比较大。如果典出去，一次收取典价，那就方便安全多 了。

　　有专家认为，农地承包经营权实际就是农地的使用权，继续叫承包经营权是部门管理的痕迹。农地承包经营权既然已 界定为是物权，又不准它抵押，这似乎说不过去。抵押后可能会出现一些问题，但可以用其他方法加以解决，不能因此就简单 地把抵押权给否了。也有专家不主张给农地承包经营权以抵押权，认为担保法规定了耕地不能抵押，而农业承包土地基本上是 耕地。

　　(作者为中国土地学会办公室副主任、学术委员会副主任)