改期房销售为现房销售

　　在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行15日表示，将考虑取消房屋预售制度。

　　由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　有业内专家称，在深圳等一些城市的房地产市场，就要比上海、北京等规范。在深圳，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，否则购房者也不会去买。

　　房地产信贷面临六大风险

　　报告明确指出当前我国房地产信贷面临6大风险。

　　这6大风险是：部分地区房地产市场过热存在市场风险、房地产开发企业高负债经营隐含财务风险、“假按揭”凸现道德风险、基层银行发放房地产贷款存在操作风险、土地开发贷款有较大信用风险、房地产贷款法律风险加大。

　　报告称，据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44.4％，占房地产开发投资资金来源的43.1％；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38％，占全部资金来源的30.3％；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5％，占资金来源的18.4％。

　　报告指出，实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款；“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。

　　四大国有银行房地产贷款质量较好

　　报告显示，我国工、农、中、建四大国有银行的房地产贷款质量较好，四大银行汇总房地产贷款不良率低于5％。

　　人民银行称，除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大银行的不良贷款率均在3％至5％之间。

　　同时，报告指出，2004年底我国居民个人住房按揭贷款占ＧＤＰ的比例为11.7％。个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区。从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地区偏低。

　　境外资金四种渠道入房地产市场

　　报告显示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。

　　人民银行称，2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元／平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6％和73％，购买单价11000元／平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。

　　据人民银行房地产金融分析小组分析，这些境外资金通过四种渠道进入热点地区房地产市场：

　　一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2％，占开发资金来源的1.3％。

　　二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。

　　三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。

　　四是非居民外汇流入，结汇购买房产。

　　鼓励中小户型住房消费

　　报告中提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房消费。

　　报告称，我国东部沿海地区和超大城市，虽然人多地少，但人均居住面积比东京、香港居民的居住面积还多。2004年底，上海市市区人均住房使用面积为20.4平方米，江苏省、浙江省、福建省城镇居民人均住宅使用面积分别为20.4、23.9和24.5平方米，北京市2003年底城镇居民人均住房使用面积为18.7平方米，2004年有望达到19平方米。而上世纪90年代初期，人多地少的香港和东京，人均住房使用面积分别只有7.1平方米和15.8平方米。

　　据新华社电