央行建议取消房屋预售制

　　据新华社电昨日，中国人民银行公布《2004中国房地产金融报告》（以下简称《报告》），对中国房地产业作了全面的总结。与此同时，在人民币升值后，热钱继续涌入楼市造出泡沫，有业内人士预测称：长三角房价可能暴跌。

　　房价猛涨与“制度缺陷”关系密切

　　中国人民银行15日说，目前部分地区房价上涨较快等问题与中国住房制度改革和房地产市场发展中的“制度缺陷”有十分密切的关系。

　　《报告》分析说，住房制度改革衔接不好诱发新的住房需求是房价上涨的因素之一。对地方政府经营土地缺乏有效制约也推动了房价上涨。在中国，地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨。

　　缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度也是制度缺陷之一。商品房和普通商品房建设的土地比例不合理，高档商品房占地过多，而对解决低收入人群住房问题的廉租房建设，土地供应很少。

　　建议取消房屋预售制度

　　在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行15日表示，将考虑取消房屋预售制度。

　　《报告》称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　有业内专家称，在深圳等一些城市的房地产市场，就要比上海、北京等规范，在深圳，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，否则购房者也不会去买。

　　过半房地产资金来自银行

　　《报告》指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上。

　　《报告》称，据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168．8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395．3亿元，占房地产开发投资资金来源的43．1％；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207．6亿元，占全部资金来源的30．3％；第三大资金来源是银行贷款，为3158．4亿元，占资金来源的18．4％。《报告》指出，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款；“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。

　　房地产开发商贷款不良率高

　　《报告》显示，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商贷款的不良率较高。人民银行统计显示，从房地产贷款的余额看，1998年房地产贷款只有3106．23亿元，2004年底达到26306．3亿元，6年间年均增长42．8％。这其中，1998年房地产开发贷款只有2680．1亿元，到2004年房地产开发贷款达到7810．9亿元，年均增长20％。

　　人民银行分析说，房地产贷款中存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

　　境外资金4渠道进入房地产市场

　　《报告》显示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。

　　据人民银行房地产金融分析小组分析，这些境外资金通过四种渠道进入热点地区房地产市场：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。

　　调查显示，境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。

　　房地产信贷面临6大风险

　　《报告》明确指出当前我国房地产信贷面临6大风险。

　　部分地区房地产市场过热存在市场风险：房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭将给银行带来损失。

　　房地产开发企业高负债经营隐含财务风险：房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。“假按揭”凸现道德风险：假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。

　　另外，“基层银行发放房地产贷款存在操作风险”、“土地开发贷款有较大信用风险”、“房地产贷款法律风险加大”也是值得注意的潜在风险，一旦爆发产生的后果比较严重。（来源：南京晨报）