楼市“半拉子”工程又黑又硬改造开辟第三条路(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年08月16日08:30 新华网

　　今年3月底开始，中央政府各部门出台了一系列宏观调控房地产的政策，目的是抑制房价的过快增长，挤掉泡沫，同时避免投资增长回落过猛，促进房地产市场健康发展。

　　“房地产泡沫”一词我们并不陌生，至今仍遗留在各大城市街头的数量众多的停缓建工程，就是上世纪90年代全国房地产开发热的严重后果。这类工程严重影响城市形象、贷款信用、资源利用和社会稳定。要建立健康楼市，“半拉子”是无法逃避的巨大障碍。

　　如何消灭“半拉子”？有的“重建增值”赚了一笔，有的干脆“炸楼”一劳永逸，而海口市最近提出新方法：全部改成社会用途和经济适用房、解困房……

“半拉子”，藏在城市中的“怪物”

　　“半拉子”之“黑”

　　“半拉子”多是上世纪90年代房地产开发热潮的产物，当时由于一些开发项目市场定位失误、开发商缺乏资金、涉及经济纠纷或案件等原因，致使开发的楼盘半途而废。许多“半拉子”都矗立在城市中比较繁华的地段，严重影响市容。此外，还造成了许多社会问题。

　　海口市公安局有关人士介绍，仅2004年发生在“半拉子”内的刑事案件就有十几起。2004年3月，一伙人在半拉子楼内聚众吸食毒品。4月，一栋“半拉子”里发现一具高度腐烂的尸体。今年4月6日，一处“半拉子”附近的荒地发现女性干尸……

　　“半拉子”工程还被廉价出租给外来打工者、拾荒者居住，或出租给一些小老板办加工厂、汽车修理厂、食品厂等。而几乎所有“半拉子”都存在着较大的安全隐患：如建了一半却没有任何防护的电梯井、积水数米深的地下室、裸露在外的水泥楼板钢筋、随处可见的铁钉和一些建筑用动力电缆等。1月11日晚，海口市一座“半拉子”内闲置多年的卷扬机缆绳在使用时断裂，一名工人当场死亡。5月16日，设在“半拉子”内的海口市椰旺食品加工厂，包括企业老板在内的8人被废弃电梯井毒气窒息死亡。在楼里栖身的民工也时有意外发生。一名到海口打工的四川民工说，他10年来一直住在“半拉子”里，去年他一个老乡9岁的男孩就是爬上没有任何护栏的窗台玩时，从6楼摔下来死的。

安全隐患重重的“半拉子”工地

　　“半拉子”之“硬”

　　海口市现存500多万平方米的“半拉子”，重庆市目前久建不完工程总建筑规模约486万平方米，总投资规模约84亿元，涉及拆迁户7000户以上。积压房地产不盘活，造成银行资金周转困难，民间资金被套牢，企业逃债关门，多角债多角官司交织，大量土地闲置，一些新上马项目却找不到土地……处置积压房地产，是经济发展无法逃避的问题。

　　中央给海南省处置积压房地产的优惠政策期限一延再延，尤其是积压房地产销售“实行免征营业税、契税”政策，原定截止至2000年底，后来屡次延期，最近一次延期到了2006年12月31日。为什么？“半拉子”太“硬”，难啃！

　　资不抵债的项目处置进展缓慢。对于大部分已预售，或者当时贷款总额加上利息比现价值还高的项目，开发企业不愿配合政府处置。相当一部分项目在建设过程中已预售，有的企业还欠工程款、材料款等，经济纠纷非常复杂。据统计，重庆市33个久建不完工程共涉及诉讼案件1435件，非诉纠纷970件，背后交织着拆迁、联建、购房、租赁、建筑施工、抵押、私人借贷等纠纷，包含着拆迁安置和拖欠土地出让金、质保金、定金、工程款和借贷款等种种矛盾。一些“半拉子”被建筑商、拆迁户、购房户、民工等债权人强占，甚至被当事人瓜分后出租或出售。

　　司法查封多，解封困难。海口市未复工的239宗停缓建项目，有一半因为司法查封不能处置，涉及报建面积近300万平方米。海口市中级人民法院的同志介绍，司法查封解封难主要表现在外省法院重复查封。比如在海口市海秀大道一栋大楼，就被外省法院重复查封了5次。此外，由于积压房地产的标的额大，法院收的诉讼费、执行费多，法院逢诉必接，导致楼盘解封费用高。

黑洞洞的窗口，似乎在嘲笑着什么

　　规划滞后、土地控制失控。国家统计局海南省企业调查队企业监测处处长吴健认为，当初房地产热时，规划非常滞后，开发商不顾市场需求，对产品的设计是从结构到数量均以炒作转卖获取暴利为目的，给现在的处置工作造成被动局面。

　　处置：追求经济效益是一条路

　　但正如重庆市建委副主任但小龙说，久建不完工程大多占据着较好的地理位置，有着广阔的投资前景，有机会就能“乌鸡变凤凰”。

　　债权债务重组、法人重组和资产重组是一个重要的处置手段。重庆市正源大厦，由于业主欠施工单位、银行及投资公司等1.17亿元，工程被迫停工。政府引入香港世纪金源集团，注资8.7亿，重新装修定位，大规模改造周边环境，如今已建成五星级大酒店。

　　将主城区久建不完工程的原业主纳入“不受欢迎名单”上网公布，也是重庆市的办法之一。此类企业凡申请开发新项目的，不予立项、不予规划许可、国土部门一律不予批给土地。同时，对接盘“半拉子”的新业主，在其项目的后续建设中予以政策支持。

　　法院系统为了使“半拉子”实现保值或超值，除了单体处置外，还实行整体“打包”。重庆市华音大厦、千禧年大厦等6个项目，涉及众多拆迁户、购房户、租赁户等诸多债权人的利益。2004年5月，法院对这6个评估价为3.3亿元的项目公开拍卖，但流标。最后以拍卖价整体变卖给香港中金丰德公司，使得债权人的合法权益得到保护。

许多“半拉子”占据城市繁华位置，有广阔的投资前景

　　截至2005年3月，重庆市通过对24个“半拉子”项目的司法处置，共实现债权16.5亿元，涉及房产面积87.7万平方米，招商引资达10多亿元。曾沦为鸡舍猪场的丽景花园，已建成高尚景观生态住宅小区。最大的江田君悦“半拉子”，现已被打造成总投资5亿元的现代化商城。

　　追求社会效益也是一条路

　　海南省是“半拉子”重灾区。其一，积压房地产项目数量高于全国平均水平。其二，本地市场对住宅需求量有限。海口市有500多万平方米的“半拉子”待盘活，加上以前盘活的500万平方米未售完，以目前100万平方米/年的销售速度，10年才能消化完。而海口人均居住面积已超过25平方米，按小康社会的目标，现有住宅绰绰有余。

　　针对供大于求的局面，海口市长陈辞近期表示，市政府将把“半拉子”的盘活压缩40%，其余部分由政府出资买下改建为经济适用房，或拆除转为绿地。

　　海口市副市长王路介绍：“这是基于海口市房地产整体发展思路提出来的。中国正在建设小康社会，人们富起来后，满足了吃和穿，就会考虑住和行。我国计划2010年小康人口达到3.6亿，到时必须有大量拥有理想居住环境的房屋，适应这部分人口的需求。海南作为中国唯一的热带岛屿省份，价值非常大。你到迈阿密一看，几百公里海岸线密密麻麻全建了房子，如果按那个模式，海南岛一圈全建满都不够。这几年海口市通过人居环境建设，房子销售情况较好，去年卖了大概130万平方米，今年到8月份卖了100万平方米，照这个速度，今年卖160万平方米没问题。前几年一年卖60-70万平方米都不错了。这样看来，外面购房的需求还是比较大的。”

　　一团乱象的停缓建工程后面，藏着错综复杂的纠纷（摄影：纪惊鸿-->

　　“我们要发挥环境优势，抓住建设小康社会这个机遇，完善医疗、教育、生活等配套设施。把海口建成理想的第二居住地，宜居城市，引进岛外需求。在这个大思路下，我们对处置‘半拉子’定了几个原则，一是跟‘理想居住地’的规划一致，不能盖起来一堆垃圾，过了十年还要去拆它。二是跟宏观调控结合起来，如果‘半拉子’盖好后卖不出去，那就成了‘全拉子’了，必须考虑市场承受力。三是考虑现实情况。在保证整体利益基础上尽可能照顾企业等各方面利益。”

　　“因此，海口市处理‘半拉子’的思路发生了转变。首先是缩减40%。原来批的楼容积率很高，都是5或6。省政府对处理‘半拉子’有要求，容积率不超过3.5。如按这个标准，就得裁减40%，比如原来这个楼要盖10层，现在只能盖6层。剩下的60%，约300万平方米，也不作为商品房推向市场，全部采取政府代为处置的方式。一部分改成社会用途，建公共场所、绿地、停车场、公园、医院，体育文化设施……老百姓缺什么东西我们就做什么东西。还有改成办公用途，建办公楼就找‘半拉子’去。如此大概能消化掉100多万平米。其余的由政府出资买下，转换成拆迁房、安置房、解困房、经济适用房。”

　　消灭“半拉子”的同时，也要避免新的泡沫产生，中央出台调控政策亦是为了使房地产结构更合理。王副市长介绍：“海口市现在严把土地供应，没有地你就没法盖房子。其次，规划批建控制得比较严。我们也受到很多压力。有些房地产商说政府办事慢、拖拉，但是正因为严格控制，没出大问题。第三，房地产结构要合理，产品对路了，房子也好卖了。”

楼市“半拉子”工程又黑又硬 改造开辟第三条路(组图)

楼市“半拉子”工程又黑又硬改造开辟第三条路(组图)