"桃园事件"调查 谁为房产中介失范买单？(组图) | |||||||||||||||||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2005年08月16日08:50 新华网 | |||||||||||||||||||||||
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乔迁新居，考取大学，本是人生的两大喜事，可是双喜临门的合肥市民李萍却整日以泪洗面，心力交瘁。究竟是什么让她从“天堂”坠入“地狱”？ 中介违规，无辜百姓连带遭殃 面对记者的采访，李萍的第一句话就是：“我的眼泪都哭干了，如果不是因为孩子，我真想一死了之。”李萍和丈夫是合肥一家国企的下岗工人，家中一双子女，一家四口每月靠着不到六百元的政府低保维持生活。虽然家境贫寒，但是子女却很争气，学习成绩一直不错。今年夏天女儿和儿子分别参加高考和中考，女儿考上了本科，儿子考取了一所职业高中。这对李萍来说既是好消息，又是个大难题，因为两个孩子入学至少需要近万元的学费。
一卖房受害者拿着与桃园房产签定的合同十分气愤无奈。(新华社记者 周相吉摄)
合肥桃园房产销售代理有限公司就是帮助李萍购房的中介。这家素有合肥房地产“航母”之称的中介公司，是安徽省房地产协会理事单位、合肥市房地产协会常务理事单位，在合肥市二手房市场上举足轻重。除跨省经营、在江西省南昌市设有分支机构外，这家号称“房产中介航母”、资产总值亿元以上、月销售额上亿元的公司，仅在合肥市就开设有东、南、西、北、中五大营销中心和50多家销售网点，销售代理人员千人以上。 6月份，桃园公司与一家银行省分行营业部签署合作协议书，“银企强强联手”、“共同打造安全、快捷的房产交易新模式”。7月1日，桃园公司在安徽省最大的会所之一“胜利召开”了上半年工作总结大会。7月6日上午桃园公司仍在正常营业、毫无异常。当天下午3时，“危机”突然爆发，桃园公司总部人去楼空。一时间，三百多名客户的四千万元房款讨要无门。李萍也是众多受害者中的一员，她的4万元银行按揭贷款被中介截留没有交到卖房者手中。 更令人震惊的是，桃园公司负责人张坤平在事发后与客户代表的一次见面会上承认，公司挪用了三千余万元的客户房款用于一手房代理和店面扩张及广告宣传，由于代理楼盘销售不好，资金没有及时回笼，造成资金链断裂，公司陷入困境。他还说，合肥90％以上的中介公司都是这样操作的。此语一出，令该公司客户极为震惊。一位公司客户说：“中介行业如此黑暗让人心寒！” 现在，拿不到房子的李萍只能在外租房，每个月光房租就得400元，同时，她每个月还得付银行347元的按揭款和利息。李萍说，现在他们家一个月不算吃喝就要支出700多元，大大超过了他们的收入，入不敷出的日子也直接威胁到孩子们上学的费用。 “我一辈子没有办过大事，没想到刚买房就被中介给坑惨了。”李萍气愤地说，事情发生仅一周她就掉了12斤肉，头发也是不停地落。“现在事情过去一个多月了，我们的房款能不能拿回还是个问号，公安怎么处理也不知道，我要不看着孩子，真想找个炸药包，把中介给炸了，自己也不活了。”说到这，李萍哽咽得说不下去了。现在她只要哭一次，女儿也陪着地掉泪，有几次女儿实在不忍心看她这样，就跪着求她别哭，说她不想上学了。“可是我怎能不让女儿上学呢，好不容易考上，我就是讨饭也得供她呀。” 倒闭引发“多米诺”效应 “桃园事件”是合肥房产中介行业倒下的第一张多米诺骨牌，它引发了人们对这个行业的信任危机，进而导致合肥整个住房二级市场交易基本陷入停滞。客户纷纷到中介公司挤兑房款，停止交易。不少中介公司不堪挤兑，陷入资金困境，面临关门歇业。目前，合肥已经有中特房产和众诚房产两家公司倒闭。
韩帮鸿是滁州市定远县蒋集乡的村民。今年，他的两个儿子小学毕业，为了让孩子接受更好的教育，他通过桃园公司在合肥市蜀山区买了一套50多平米的学区房，这样按照相关规定他的孩子就可以在附近的五十中读书了。可是没成想，“桃园事件”破灭了他的计划。现在他虽然拿到了房产证，但是由于从银行抵押的房屋贷款被中介挪用，因此，没有拿到房款的卖方坚决不让韩帮鸿和孩子住进来。而按照学校规定，8月22日学校将对报名入学的学生进行家访，如果没有实际住在当地，将取消入学资格。眼看着家访的时间就要到了，韩帮鸿担心孩们面临辍学的危险。 而对戴青松来说，桃园关门可能毁掉他的终身大事。本来他与女朋友买房子准备十月结婚，现在中介出事了，房子拿不到了，婚礼也无法按时举行。由于父母身体不好，他只能想方设法隐瞒实情，以防他们受不了打击有个三长两短；可是女朋友又整天催着他想办法结婚。此外，他每个月还得为没有住上的房子支付一千多元的按揭款。所有这些让他感觉压力巨大，平常不太抽烟的他，现在一天能抽一包半。 更严重的事，抢房纠纷不断攀升，甚至引发了暴力事件。陈飞是通过桃园中介卖房的。中介挪用买方的房款并突然关门后，没有拿到房款的刘威一直不愿将房子交给买方。等不及的买方在8月5日下午开始了抢房行动。买方带了一些人将刘威房子的防盗门撬开，搬空了屋内的东西，重新换上自带的一扇防盗门。得知消息的刘威赶到现场并报了警。可是警察说对方已经拿到房产证了，从法律上来讲房子是属于他的。因此不予立案处理。这个结果让刘威特别冤枉，虽然对方拿到了房产证，但是作为卖方，他并没有拿到全部房款，怎么能交房呢。 一位客户告诉记者，桃园事件以来，已经陆续发生了四五起抢房纠纷了，有几次甚至买卖双方拳脚相加。“如果这个事情一直拖着没有结果，那抢房的肯定越来越多，只能靠打架解决问题了”。这一说法得到了客户彭继峰的认同，就在几天前，他接到了买家的邮件通知，说要入住他的房子。“可是我肯定不能让他住啊，我没有拿到全部房款啊。如果他强行住进来，那肯定没完。” 规范房产中介 迫在眉睫 “桃园事件”发生后，许多人纷纷质疑：房产中介何以能轻易挪用客户资金？这起事件暴露出当前房产中介市场的哪些问题？相关监管体系是否健全？
图为受害者在合肥市信访办上访，等待政府的处理意见。(新华社记者 周相吉摄)
图为一卖房受害者与桃园房产签定的合同。 (新华社记者 周相吉摄)
除了资金监管的漏洞之外，目前房产中介行业还存在着管理缺位问题。记者在采访中了解到，国家去年颁布的《行政许可法》取消了对房产中介行业的行政许可，而是作为经济组织实行自律管理，这种管理方式很难对房产中介起到真正有效的监管。 有关专家指出，房产中介组织存在的大量不规范行为，从根本上归咎于自身受利益驱动和行业管理法规、管理措施不到位等原因，因此，堵塞制度监管漏洞，加强行业规范刻不容缓。 安徽大学经济法、民商法教授储育明指出，随着市场经济的发展，房屋已经不再是单纯的生活资料，而逐渐成为一种投资手段。特别是最近几年，房产市场飞速发展，但是由于相关法律政策的滞后，也出现了许多问题，因此对房产交易市场的管理应该实行严格的市场准入制度，强化房产中介的合同和资金管理，并出台完善的法规以确保百姓的交易安全。 储育明教授建议，消费者在与中介签订二手房交易合同时，可以申请合同担保，这样一旦出现风险，消费者可能会少受损失。另外，如果保险公司开设了相关业务，消费者还可以在交易之前去保险公司投保，这样就会大大降低交易风险了。 安徽省律师协会副会长、房地产专业委员会主任刘建华认为，无论从民法角度还是从刑法角度，桃园房产公司都已经违法。桃园房产公司私自挪用客户的房款并用于其它投资，违背了民法通则规定，因为无论是个人还是法人都不能未经授权处理不属于自己的财产，桃园房产公司只是一个中介机构，无权使用客户用于交易房屋的资金，更不能另做他用。他认为，桃园房产公司也已经构成刑事犯罪，其依据是桃园公司的行为构成刑法第226条诈骗罪、刑法第224条合同诈骗罪和刑法第270条的侵占罪，同时桃园公司也违背了诚实信用原则。 对于“桃园事件”暴露出来的资金监管问题，刘建华认为这也反映了政府金融部门对资金监管不力的问题。在这个问题上，他认为，银行、房产中介公司、政府主管部门、行业协会都应该具有相应的义务和责任。银行应当根据贷款人的要求、及其提供的担保物来进行贷款，款项应按贷款人要求汇给买房人，对贷款的使用，银行有监督的责任，房产中介公司不能动用银行的这个款项。上海房产中介的做法是，房屋买卖双方通过中介达成协议，买方支付给卖方首付款并同时支付中介费用，而卖方则过户产权证给买方；买方提供材料给中介公司，中介公司协助贷款，银行经过审核后再确定是否直接放贷给买房人。这样就避免了中介公司挪用、占用客户的资金，同时也使银行审查贷款时对贷款额的发放具有科学性、正式性。就政府主管部门而言，政府有责任对房产中介资金的监管进行宏观管理和政策指导，并不能因为有行业协会的行业管理而削弱政府的监管。行业协会应该自律，在合肥，房产行业协会管理还不完善，有时甚至出现行业管理中既是“运动员”又是“裁判员”的情况。行业协会应该自觉的在微观上监督执行政府主管部门制定的宏观监管措施。刘建华认为任何市场行为都避免不了政府的宏观行为，政府的宏观管理应该与行业协会的管理相辅相成，行业协会要自觉接受政府主管部门的监督指导，政府主管部门要对行业协会热情帮助和扶持，这样才能建立良性的符合市场规律、符合我国国情的市场运作体系。 对房产中介的交易资金是否可以进行强制监管的问题，刘建华的回答是肯定的。他认为强制监管的途径就是政府部门通过制定各种政策，对资金的监管达到科学化、制度化、规范化，而具体操作则由行业协会来完成。关于资金监管这方面的法律法规，刘建华认为在我国还是比较充分的，问题的关键在于政府的宏观监督不力，从而导致了房产市场微观上的混乱无序。 刘建华告诉记者，合肥“桃园事件”在整个房产中介行业中已产生连锁效应，造成社会混乱，使老百姓对中介机构更加不信任。现在的一些中介机构还存在着挪用资金、对客户资金进行诈骗、非法占有使用等现象，中介机构亟待规范，对这件事情的处理是对政府的监管能力、宏观调控能力、执政能力严肃的考验。同时他建议政府成立专门的风险基金来应对市场失范时带来的大规模“人祸”。
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