央行：继续支持房地产业发展将考虑取消预售房(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年08月16日10:59 中国广播网

　　中广网北京8月16日消息　中国人民银行15日在一份报告中肯定房地产业是拉动经济增长的“支柱产业”，表示会继续支持房地产业的健康发展。

　　由“中国人民银行房地产金融分析小组”撰写的《2004中国房地产金融报告》说，金融业要继续支持房地产业的发展，使其支柱产业的功能得到充分发挥。

　　今年以来，中国出台一连串针对房地产市场的宏观调控措施，以抑制固定资产投资过快增长之势。不过，市场上也因此出现政府要打压房地产的论调。

　　15日公布的这份央行报告对此予以反驳。报告指出，房地产业的产业链条长，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。发展房地产业可以拉动内需，扩大消费，加速实现城镇化，有利于全面建设小康社会。

　　尽管认为当前房地产金融存在风险，但报告特别强调，发展房地产金融可以降低金融风险。报告说，对商业银行而言，居民按揭贷款的资产质量很高，是“黄金资产”。金融业要继续支持房地产业的发展，使其支柱产业的功能得到充分发挥。

　　央行在报告中表示，为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为。分析人士认为，从中可以发现中国房地产业的未来走势。

　　报告提出，在住房消费上应提倡节约的理念。要引导以中小户型为主的住房消费，满足绝大多数居民的基本居住需要；发展房地产业要走节约型道路，注意节能、节水、节电、省地。

　　央行对中低入者的住房问题表示关切。报告提出，要加强城镇廉租住房制度建设，加快解决最低收入家庭基本住房需要。加大普通商品房的建设力度，抑制高档房建设。进一步完善住房公积金制度，提高中低收入者购房能力。报告重申，调控房地产市场要“区别对待、有保有压”。在促进普通商品住房供给与销售的同时，在土地和信贷、税收几方面控制高档商品房建设的规模。促进中西部地区房地产业的发展，适度调控东部发达地区和中心城市房地产市场。

　　报告提出，要依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作，如加强土地增值税的征管，开征不动产税，对大面积、大户型或高档商品房消费实行较高税负等。

　　针对有愈演愈烈之势的炒房之风，央行在报告中透露，正考虑把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。

　　中国央行披露：境外资金多渠道进入京沪楼市

　　中国人民银行在15日公布的一份报告中说，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金已通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。

　　人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》显示，境外资金主要通过四种渠道进入中国热点地区的房地产市场，其中尤以“非居民外汇流入，结汇购买房产”最值得注意。

　　据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8．3％上升到2004年4季度的23．2％。

　　人民银行上海分行的统计数字显示，2004年1－11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13．5％，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12．8％；用于购房的外资约70亿元。

　　境外资金到京沪等地购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。据统计，今年前两月，境外资金购买上海单价11000元／平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47．6％和73％，购买单价11000元／平方米以上二手住房面积、金额同比增长2．8倍和3．1倍。

　　国家外汇管理局在今年早些时候表示，中国高度关注资本流入中存在的投机问题。据指出，一些有投机意图的海外资金到中国境内购房正是问题之一。比如在某沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。

　　央行报告指出，境外资金进入中国房地产市场还有其它渠道：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228．2亿元，同比增长34．2％，占开发资金来源的1．3％。

　　二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。

　　三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。央行在这份《2004中国房地产金融报告》中透露，正考虑把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。

　　在人民币升值预期的影响之下，近两年大量境外投机资金以购买上海、北京等地不动产的方式进入中国，希望在人民币大幅升值后捞上一把。有消息表明，上个月中国宣布汇率改革的消息后，境外热钱涌动，正在捕捉机会。分析人士认为，境外投机资本在上海等地热炒房地产，把价格抬得很高，一时看着繁荣，但对改善投资环境并没有好处。特别是，这对当地金融机构、企业甚至居民个人意味着很大的风险，一旦泡沫不能持续，就会造成巨大亏损。

　　部分城市房价猛涨与“制度缺陷”关系密切

　　中国人民银行15日说，目前部分地区房价上涨较快等问题与中国住房制度改革和房地产市场发展中的“制度缺陷”有十分密切的关系。

　　中国人民银行在15日公布的《2004中国房地产金融报告》中分析说，住房制度改革衔接不好诱发新的住房需求是房价上涨的因素之一。中国停止福利分房后，部分单位依然向职工提供低于市场价格的单位内部购房，形成新的单位住房需求，推动了房价上涨。

　　对地方政府经营土地缺乏有效制约也推动了房价上涨。在中国，地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，七十年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨。

　　缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度也是制度缺陷之一。中国建立的开发规划审批制度还存在诸多缺陷，如土地规划缺乏严肃性，没有认真执行；缺乏土地开发指导；土地供应中，用于高档商品房和普通商品房建设的土地比例不合理，高档商品房占地过多，而对解决低收入人群住房问题的廉租房建设，土地供应很少。

　　目前，中国缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策。由于目前没有对房产征收房地产税，助长了居民对大户型、高档房的需求。房地产交易缺乏合理水平的税收制约，住宅投资交易成本较低，刺激了住房投机行为。

　　报告还认为，中国缺乏发达的多层次房地产融资市场。目前大部分房地产开发企业股本不足，融资渠道狭窄，经营资金过分依赖银行贷款；房地产开发商因为较高的资本回报率，也不愿让利从事股本融资。而房地产融资对银行贷款的过分依赖，还可能危及金融体系的安全运行。

　　人民银行表示：将考虑取消房屋预售制度

　　在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行15日表示，将考虑取消房屋预售制度。

　　由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　有业内专家称，在深圳等一些城市的房地产市场，就要比上海、北京等规范，在深圳，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，否则购房者也不会去买。

　　人民银行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件后来并没有得到有效执行。责编：邱翔

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