取消预售制度必须慎重

　　广州市国土房管局称市场违规行为非制度本身造成

　　取消预售制度必须慎重

　　关注房屋预售制度

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　　本报讯(记者/张睿　实习生/梁萍萍)央行前日发布中国房地产金融报告，建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。广州市国土房管局相关负责人表示，取消预售制度涉及多方面的问题，必须慎重。而多家房地产企业负责人均对此消息表示震惊，认为取消预售制度将会使地产开发企业面临巨大的资金压力，从而导致房价上涨。

　　市场确存在违规行为

　　广州市国土房管局房地产市场管理处处长黄文波表示，广州市房地产市场目前的确仍存在不规范的现象，但这不能说是预售制度本身存在问题造成的。他认为，造成这些不规范行为的原因，一是政府监管存在疏漏；二是开发企业自身缺乏诚信，违规操作；三是消费者购房意识存在一些问题。而广州市目前在这三方面都已有了很大的进步，政府部门也在不断探索运用各种机制加强市场监管，以保证房地产市场的健康发展。

　　一些不愿透露姓名的法律界人士也认为，广州市房地产市场存在的一些问题，并不是预售制度本身的问题，而是预售制度的相关配套未能有效跟进的问题，是开发商预售行为没有得到有效监管的问题。如果将一项制度的配套措施不够完善导致该制度运行出现的问题直接理解成是制度本身的问题，是有不妥的。

　　房地产市场门槛将提高

　　“一旦取消了预售制，那我们开发商的整个操作方式就得来个全方位的转变了。”当笔者将“央行建议取消现行的房屋预售制度”的消息告诉珠江地产的殷杰副总监时，之前没有了解到该方面任何消息的殷杰感到有点错愕。他表示，个人认为该方法不可行。现阶段开发商的整体运作是按照目前房地产的相关政策决定的，一旦取消了预售制，开发商就必须投入全部成本、完成全部工程才能将商品房投放市场，这拖长了资金回笼的时间，同时也在无形中将房地产的市场门槛提高了。

　　殷杰认为，就算真的要取消预售制，也不能“一刀切”，对已兴建的楼盘和尚未开建的楼盘应区别对待。

　　大部分接受采访的开发商均表示，如果预售制果真被取消，地产开发企业将面临巨大的资金压力——收不到期楼款导致资金回笼不及时，以及年末的银行还贷等都将让他们面临难捱的局面。

　　现楼价格极可能上涨

　　有业内人士分析，广州楼市新建的商品房大都采取预售方式。如果现阶段取消预售制，则意味着广州市民将有一段时期“无房可买”，而且“只能出售现房”必将大幅提升地产企业对资金的要求，一段时期内会造成房地产开发量的下降，极有可能出现现楼价格上涨的局面，从而增加购房成本。

　　据统计，2004年，广州市共批准预售的商品房单元为103362套，批准预售面积为971.92万平方米，而今年上半年，新建商品房的批准预售面积为489.52万平方米。根据这些统计数字，一旦取消预售制度，广州市每年将有超过10万套面积近千万平方米的商品房销售面临困境，波及面非常广。

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　　穗人大代表曾建议取消预售

　　商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的，而商品房预售许可证也随之产生。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》，均对商品房预售制度作出了详细的规定。广州市的预售制度是根据《广东省商品房预售管理条例》来实施的。

　　人民银行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件后来并没有得到有效执行。

　　2003年，广州市人大代表朱永平曾经在向广州市人大提交的有关建议中提出，商品房预售制度存在五大弊端，建议取消商品房预售制度。

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　　楼盘预售往往吸引大批市民追捧。　本报资料照片