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拆出大市场7月16日起，合肥市在全市范围内开展了“大拆违”行动。至8月16日，被拆违法建设超过476.6万平方米。被拆除的违法建设中商业用房占到了不小的比例。截至8月8日，348万平方米被拆除的违法建设中商业网点约150万平方米，占被拆面积的43.1%。随着长江路拆违的启动，被拆的商业网点已经超过200万平方米。2004年，合肥市商业营业用房均价达到6106元/平方米。从市场总量来说，拆了多少实际上等于增加了多少需求。这意味着合肥市已经“拆”出了一个超过120亿元的商业地产市场。这比2004年合肥房地产市场交易额还
要多出25亿元以上。随着拆违的继续推进，这个市场将继续“膨胀”壮大。消化之难被“拆”出的百亿市场毕竟只是一种潜在和可能。从实际情况来看，合肥市商业用房市场并不乐观。近两年，合肥市商业地产供应量增长较快，但销售情况并不很理想。2004年，合肥市商业营业用房总体销售率为54%，商业用房空置率占整个空置房的39.1%，达到25.06万平方米。因此，这上百亿的潜在商业地产市场要想完全消化非常困难。除了购买力的限制外，商业地产本身的特性是一个不可忽略的因素。商业地产与住宅不同，其在很大程度上必须适应商业的需求，商业在某种程度上甚至比地产重要。而目前合肥房地产市场许多开发商缺少商业地产的开发经验，有的甚至用开发住宅的方式开发商业地产，其结果是供给无效，商铺闲置，即使售出也无法开业、出租。据统计，目前被拆商业网点绝大多数是社区小网点，而且不少位于相对成熟的市区和社区。而目前合肥市社区小网点供应呈现出鲜明的郊区化特征，其能否消化潜在的巨大需求尚需检验。售抑或租合肥市商务局网点规划处赵明处长向记者表示，被拆除的商铺大多属于零散的中小经营户，是便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型社区商业。开发商如何满足这些中小经营户“下一铺”的需求？出售或者出租将是开发商面临的一个难题。拆违虽然拆出了潜在的市场需求，但是其需求构成值得仔细分析。商业用房多数是业主与经营户分离。对业主而言，坐拥资金，但继续投资商铺的刚性需求并不很大；对经营户而言，其租赁商铺的需求很大，但购买商铺的需求相对较少。因此，对于目前开发商而言，面对的主要是更迫切、真实的租赁需求。但从目前来看，开发商对商业地产，尤其是社区商业地产以出售占据绝对主导，通过持有物业来获取利润的开发商在合肥极少。售或者租，这是个摆在现实面前的难题。因此，百亿市场虽然看上去很美，但要想落“肚”为安，并不是件易事。这对矛盾也许只能通过市场自身去化解。
(详见C2、C6版)
本报记者 伍静 胡继洪
作者：胡继洪
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