【广厦】二手房是租是售?专家称该出手时就出手(图)

http://www.sina.com.cn 2005年08月25日11:29 武汉晚报

　　受今年“房产新政”影响，江城二手房市场也受到冷遇。近来，许多“有产者”问，“房产新政”后，手上的二手房到底是出租还是出售合算？如何把握出售时机？如何合理利用房屋价值？为此，记者咨询了有关房产经纪专家。

　　装修后出租得不偿失

　　按七部委规定，对个人购买住房不足两年转手交易时，按其取得的售房收入全额征收5.8%%的营业税，这让许多拥有次新房的卖房者打消了出手的念头。那么，先出租等过了两年期限后再出售，不失为良策。让我们来算算两年后出售，到底能挽回多少经济损失？

　　以一套120平米毛坯房为例，市场成交价35万元，不足两年交易需缴纳20300元营业税。如果该房出租顺利，需花费2—3万元简单装修费，为租客提供家具家电约1万元，每月租金约为1500元。折合算来，让房屋好租且租个好价钱大概需投入4万元。除去装修期与房屋空置期，房屋20个月的出租期，两年合计收入为3万元。投入与回报合算后仍未完全收益，还有近1万的投入未回笼。除去房屋的折旧，每月贷款利息，加之房屋的简装风格限定了部分购房需求者。

　　专家提醒：选择装修后出租与出售，根据房屋与楼盘的状况，结合自身的资金综合考虑，如仅在意营业税费而盲目装修房屋出租，有可能得不偿失。

　　以租养房不划算

　　目前，不少业主采取的“以租养房”、“以租抵贷”的投资方式，是否可行？租房卖房到底哪个合算？仍以上述房产为例：

　　租房收益率1500元/月×11月÷（房屋总价35万+装修家具2万）=4.5%%，贷款利息支出5年以上贷款年利率5.51%%，房主收益旧房租金收入少于新房应交贷款数额。

　　专家提醒：依靠出租房屋所获得的利润率在4.55%%左右，而银行现行按揭贷款利率最低为5.51%%。很显然，两年以后，出租房屋还不如出售合算。

　　旧房超8年，租不如售

　　一般来说，二手房的居住需求价值可分三个阶段：

　　1—2年是孕育期。新交房后，周边的配套设施渐渐完善，生活商业圈慢慢形成，业主装修后才纷纷入住。通常交房后两年后入住率才达到80%%，人文氛围相应形成，构成完整的小区居住环境。

　　3—5年是成长期。在社区环境逐渐完善的同时，后续二期、三期楼盘持续交房入住，配套设施、大型购物场所、学校等逐渐形成规模。

　　6—8年为小区定型期。此时的小区居民已形成固定的社区群落，拥有共同的居住习惯，小区成为适合居住的成熟社区。

　　经过近一段时间的变更，房屋的建筑理念、外型规模、材料构成、户型结构将有一个质的跨越，一个新时代的居住产品诞生将取代其主流地位，如南湖花园、百步亭等大型社区。对于8年以上的房屋选择出租，会使其选购价值逐步递减，从而影响出售价格。

　　专家提醒：从二手房市场的需求状况来看，5—10年的房屋需求量最为旺盛，建议“房产者”将房屋在此时售出，不仅能较快地找到买家，而且能卖个不错的市场价格。

　　记者张智通讯员李薇

　　（来源：武汉晚报）