“成本清单”揭秘房价

　　福州市物价局不久前在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，这无异于一枚重磅炸弹，在房地产界掀起轩然大波。有关人士称，这是第一个用准确数据揭开房产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。日前，记者就此专访了福州市物价局局长朱光华。

　　信息长期不透明滋生房产黑幕

　　记者：测算并公布房价的社会成本有何现实意义？

　　朱光华：房地产这个行业，不少人说是暴利行业，所以政府要调控房价。其实抓住了信息透明度问题，就抓住了楼市调控杠杆的最关键部分。房地产行业是一个非常不透明的行业。在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。

　　记者：公布商品房成本，对购房者有什么作用？

　　朱光华：可以帮助购房者明明白白消费。购房者掌握了相关信息，可以改变交易价格完全受开发商主导的局面，进而在购房者和开发商之间形成一个价格的合理形成机制。

　　记者：公开成本，能对房价的形成机制产生实质性影响吗？

　　朱光华：根据价格法规定，房地产价格由房地产开发商自主确定，但是如果信息不透明，它的价格信息就会失真，开发商会推动一些虚假的需求，形成不真实的价格信号。这个时候，它的整个价格形成机制就会出现问题。物价部门通过提高信息透明度、披露有关信息可以影响它的价格，对整个房地产的价格形成机制的完善会起到重要的推动作用。

　　一份住宅楼盘的“成本清单”

　　建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？

　　8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50％，最低的约为20％，最高的超过90％。其中利润率超过50％的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。

　　在全国35座大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，今年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元／平方米，同比增长11．64％，其中商品住宅销售价格为3228元／平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在2019元／平方米至2305元／平方米之间。

　　为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州××花园），按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60．2％。

　　现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”：福州××花园（8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右）

　　1、地价：683元／平方米。2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112．6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23．7％，总建筑面积为48．5万多平方米，其中商业建筑面积为1．45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。

　　2、土建和安装成本：875元／平方米。这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。

　　3、配套建设费用：486元／平方米。这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。

　　4、开发商的运营成本：390元／平方米左右。这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10％。

　　综上所述，保守计算该项目总成本约为：683＋875＋486＋390＝2434元。开发商利润约为：销售均价3900元－总成本2434元＝1466元。开发商的利润率为60％左右。

　　新闻背后　成本的玄机

　　记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”、“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……开发商极力渲染企业的品牌效应，房价随之被炒到每平方米5900元以上。通过炒作概念，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。

　　一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。而记者发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达90％。

　　二是表面上看60％的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。

　　三是“清单”显示地价（指挂牌出让的土地）在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。 作者:据新华社电