房价成本揭秘：开发商解剖“利润大厦”如何砌成

　　新华网北京8月25日电（记者周俏春、陈芳）记者就房地产成本问题进行调研采访时，广西一位不愿意透露姓名的房地产开发商向记者解剖了一个楼盘的真实运作过程，从中可以看出房地产“利润大厦”是如何砌成的。

　　这位开发商说，2003年底他与朋友合股开发某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，确定的均价为2600元，看上去价格并不算高。目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，他

说“每平方米也就挣个600元吧！”

　　600元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者疑问，他得意地说：“你们记者算不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣600元，当然发不了财，但我们的楼盘是36万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快2个亿啊！”他向记者独家提供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。

　　项目开发用地：180亩（12万平方米）具备以下条件：1、地价：80万元／亩

　　2、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（12层）；容积率为3；绿化率为36％；建筑密度35％

　　3、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的4％

　　4、设计费15元／平方米（按总建筑面积计）

　　5、土建造价1300元／平方米，园林绿化硬化造价80元／平方米，市场销售均价2600元／平方米

　　6、几项主要税收：土地增值税按销售额1．5％；营业税按销售额5％；契税：按总地价3％；企业所得税按销售额2％（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策）

　　开发商提供的成本测算如下：

　　一、项目总建筑面积：180亩×666．67平方米×3（容积率）＝36万平方米

　　绿化面积：180亩×666．67平方米×36％＝4．32万平方米

　　硬化道路：180亩×666．67平方米×29％＝3．48万平方米

　　二、销售总额：36万平方米×2600元／平方米＝9．36亿元

　　三、180亩土地成本：180亩×80万／亩＝1．44亿元

　　四、工程土建总造价：36万平方米×1300元／平方米＝4．68亿元此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。

　　五、各种配套费用如

　　设计费：36万平方米×15元／平方米＝540万元

　　园林道路：绿化4．32万平方米×80元／平方米＝345万元

　　硬化道路：3．48万平方米×80元／平方米＝278万元

　　水电及三通一平、报建等费用约2500万元

　　三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。

　　六、营销策划及广告投入：9．36亿元×4％＝3700万元

　　七、需交的主要税：增值税9．36亿元×1．5％＝1404万元

　　营业税9．36亿元×5％＝4680万元；契税1．44亿元（总地价）×3％＝432万元。还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。

　　八：项目总投入：约7．4亿元

　　九：利润（粗算）：9．36亿元－7．4亿元＝1．9亿元

　　理论利润率：1．9亿÷7．4亿＝25％

　　这位开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，都是分期滚动开发的，因为前期只需投入1．4亿的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可启动楼盘，当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是100％甚至更高的回报。

　　他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元。对外界造成楼盘成本高不得已提高售价的假象。当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万甚至上千万元的税款。

　　他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜原材料，有的甚至直接减免一些程序。

　　“平地拔高楼，利润成倍长。”这位开发商说，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通有关关系，把楼盘的容积率调高到3或者5，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍甚至5倍于土地面积的商品房。