背景：世界主要国家和地区商品房预售制度和特点

　　新华网北京8月25日电（记者杜宇）据各方面资料显示，多数国家和地区都允许市场销售的新建房屋在竣工前进行销售，也就是商品房预售，但不同国家和地区对预售的管理和个人购买预售房屋的贷款政策有所区别。

　　美国新建房屋大部分是预售。据美国人口普查局统计，预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53．9％上升到2004年的76．6％。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区新

建房屋和预售规模也较大，预售率90％左右。

　　欧洲、日本等一些经济发达国家，房地产市场以二手房市场为主，新建房屋项目规模普遍较小，同时融资渠道发达，房地产投资主要依靠投资基金，新建房屋以现房销售为主。

　　各国在预售管理上有明显差异。主要有两类：一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等东南亚国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。如澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书，日本需获得建筑许可。

　　另一类是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约，新建房屋无论是否开工都允许销售预售。

　　在预售过程中，多数国家和地区对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求，对预收款的使用也有规定。

　　如韩国，购房人缴纳的首付款为房款的20％至30％，可在一年内分期付清；日本、中国香港和澳大利亚购房人缴纳的订金分别为房款的20％、10％、5％至10％。

　　有的国家和地区允许开发商把预收款用于工程建设。如新加坡、马来西亚和中国香港，首付款或订金直接向开发商支付；购房贷款则存入贷款银行与开发商共管的账户，由律师楼监管，工料测量师行（相当于我国国内的工程预算造价咨询机构）根据工程进度，提出拨款意见，经律师同意后，购房款可以转给开发商。

　　有的则明确规定，在房屋交付使用后购房款才转付给开发商。如澳大利亚，买卖双方达成协议后，购房人缴纳5％至10％的订金，由律师存入银行保证账户，待房屋竣工交付后，订金和连同剩余房款一并转给开发商。

　　欧美国家则一般由双方合同约定。如美国，联邦和各州对预售活动没有法律限定，各州的房地产委员会虽然有一些监管的规定，但服从于买卖双方协商确定的预售合约，购房款的支付时间、方式和使用主要取决于双方的信用情况，通常是签订合约时买者支付5％至10％的保证金，施工到某一程度时支付一部分金额，完工时最后清算。

　　在个人购房贷款政策方面，世界主要国家和地区基本上都可以在商品房预售时为购房者提供各种形式的贷款，具体的房贷政策和风险管理由商业银行和金融机构自行确定，主要依据买卖双方的信用情况和项目预期，但在贷款方式上差别较大。

　　东南亚国家和欧洲一些国家的银行，在商品房预售时可以为购房人提供按揭购房贷款。美国的金融机构在项目完工后，才为购房人发放抵押按揭贷款；但预售期间，根据未来的抵押按揭贷款，购房人可以获得短期的建筑贷款，用以支付房屋在建时分段支付的款项；银行可以要求信用不显著、资信不高或新成立的开发商，将预付款存放在银行的托管账户内，直到房屋竣工。