商品房预售该不该取消？：市场竟绕着五大漏洞运行

　　据新华社电 目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。建设部新闻发言人24日明确表示，国家近期不会取消商品房预售许可制度，而此前中国人民银行发布2004房地产金融报告，建议取消这一制度。社会各界也对预售制度议论纷纷。从各方争论中，我们不难发现，房地产市场运行机制中存在的5大漏洞暴露无疑。

　　房地产融资渠道：窄

　　对于房地产开发商而言，商品房预售的融资功能是显而易见的，因此面对取消商品房预售的声音，不少开发商表示反对。

　　有专家指出，是否取消商品房预售制度关键在于房地产开发融资渠道。中国人民银行发布的2004房地产金融报告也指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上。由此可见，我国开发企业的融资渠道非常单一。建立多元化的金融体系是国内房地产金融得以持续健康发展的关键。

　　商品房预售资金监管：弱

　　现实生活中，房地产开发商携款而逃，“半拉子”工程使得购房者收房日期无限延长的案例屡见不鲜。由此可见，预售款监管是当前商品房预售管理的一个薄弱环节。有专家指出，必须改变预售款完全由开发商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方，对预售款实施有效监管。

　　商业银行风险管理水平：低

　　中国人民银行建议取消预售制度时指出，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商贷款的不良率较高。

　　有关专家认为，预购商品房按揭贷款，是以开发企业作阶段性担保为前提的，商业银行在发放贷款应当强化对开发商资信和开发项目运营情况的审查，实施有差别的贷款政策。

　　商品房预售许可管理：软

　　由于买房和收房之间有一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子。而这正是大多数消费者希望取消预售制度的主要原因。由此可见，在商品房预售许可管理方面，还存在执法不严的问题。有关专家建议，允许地方在现行法律框架内，在国家规定的最低预售条件基础上，将调整商品房预售条件的设定作为调节市场的手段，适时调整商品房预售门槛。

　　房地产市场信息系统：缺

　　购房者合法权益得不到保障的主要原因是买卖双方存在严重的信息不对称。有专家表示，当前要建立健全商品房预售合同网上联机登记备案系统，实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理，扭转市场信息不对称的局面。

　　(来源：山西新闻网 山西晚报网络编辑：郭剑)