房地产商抬高房价招数多

　　对大中城市过高的房价降不下来，开发商一个主要的说辞是“成本决定论”，即地价涨得不得了，建筑用料省不了，各种税费少不了。这些开发成本不降，房价就落不了。但记者近期在福州、珠海和京沪等地的调查发现，房价事实上大大偏离了真实成本，而开发商确实存在高额利润率，“成本决定论”不攻自破。此外，预期性“概念炒作”、区域性“垄断模式”、房产商“价格合谋”都成为房价居高不下的主要原因。

　　预期性“概念炒作”拉升房价

　　珠海许多房地产商认为，当地房价比起同省的深圳、广州等地还太低。当地市政府相关部门负责人也暗示，珠海房地产还有较大上升空间。记者采访发现，一些开发商无一例外地叫卖“预期中的利好消息”，像珠港澳大桥、轻轨、铁路、高速公路等的修建计划等。

　　珠海市公评工程造价咨询有限公司注册造价工程师王新峰等人说，珠海市一个较大的楼盘不在市中心，但销售均价接近6000元/平方米，比其他楼盘高很多，主要理由是“环境和预期价值”。实际上，它的成本估计不超过3500元/平方米。

　　区域性“垄断模式”抬高房价

　　记者在上海、北京、珠海等地发现，常常有很大的区域性地块被政府卖给同一家开发商，从而形成“垄断性开发”。去年下半年，珠海市将市区六七百亩的一个较大区域卖给号称“珠海地王”的开发商，地价高达十多亿元。这一开发商的负责人对外宣称：自己储备的可供开发的土地至少够公司开发六七年！

　　中国社会科学院有关专家质疑说，成片的区域性开发，使开发商在房地产市场上居于垄断地位，它有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价，即使把开发商的成本降为零，它仍然会索取垄断高价，房价也不可能降下来。

　　房产商“价格合谋”助推房价

　　房地产的这一现象与经济学中的“价格合谋”概念十分相似。即一定区域内的开发商会自觉采劝价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者都跟随定价。福州市有关部门负责人坦言，这与价格跟进对高房价的影响有关。一个区域内假如只有5%的开发商是通过“招拍挂”高价买的地，另外95%的开发商不管是多少钱弄来的地，都会往现在的高价上靠。

　　“政绩与财税”驱动高房价

　　地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者，具体表现在三个方面：其一，高房价意味着高税收。政府得利大幅增多，开发商随之将其转嫁给消费者。其二，高房价意味着土地高收益。2004年珠海共挂牌拍卖了67万平方米的土地，当年政府得到土地收益16.5亿元，今年会更多。其三，高房价意味着明显的城市建设政绩，以此“加快城市建设步伐”；但得到种种“优惠”的开发商却不会因成本降低而压低房价，相反会与地方政府一唱一和，以周边公共基础设施的改善为由炒高房价。

　　房价的调控不会一步到位。许多专家认为，目前宏观调控的步伐基本上是适当的，让房价上涨的速度渐渐回落，逐步与经济增长速度同步。但更多的普通消费者表示，无论如何，房价应更接近真实成本。因为房地产业关系国计民生，“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一，政府有责任适当干预，让开发商保持合理利润而不是暴利。 (据新华社北京8月25日电 记者宋振远 陈芳 沈汝发)