武汉楼市：三千元“后时代”如何演绎

　　湖北日报 记者 江萌 实习生 欧阳丽

　　今夏登陆的台风，不时给“火炉武汉”送来阵阵凉意。随着国家房产新政的实施，昔日炙热的楼市也渐渐透出凉意。

　　上月底该市房产局的消息：二季度商品住宅均价3084元/平方米，比去年末上涨8.7

%，但涨幅较去年同期下降了近3个百分点。

　　经过几年快速增长，武汉房价首度突破3000元关口。3000元“后时代”的武汉楼市是延续以往脉络发展，还是呈现崭新格局？

　　全面普涨时代渐渐退出舞台

　　翻看武汉房价历史，从2002年开始，以每年两位数的比例大幅上涨。只要是新盘上市，不论户型和地段，价格一律是不断攀升。这一情形在年初国家出台一系列稳定房价的政策后才开始悄然变化。

　　当代地产总经理陈海淳介绍，“从春节后房屋销售效果看，受调控影响，确实比去年差一些。”今年二季度全市商品住宅销量比一季度下降7%。

　　某开发企业销售总监对记者感叹，以东湖开发区楼盘现在动辄上百亩的开发规模，远超目前的需求增长。现在大盘城郊地区的开发商因资金扛不住，最有可能率先降价。而这一断言“不幸”言中。

　　本月初武汉房产局公布七月最后一周房价：沌口、光谷、后湖等地区房价出现了每平方米几十元不等的下跌。亿房网研究员评价，仅凭一周行情并不能判断未来走势。但一个明显的信号是，以往“皇帝的女儿不愁嫁”的商品住宅已经出现价格分化趋势。

　　与房价明跌不同，部分开发商打起了“暗降”的战术。沌口泰合百花公园的开发商承诺，对购房者2年内卖房的，报销其卖房营业税金。而在中南路一标价四五千元的高价楼盘也打出“买1000元VIP卡抵10000元房款”的变相降价牌。

　　这种变化的背后是宏观调控对稳定民众心理的影响，居民持币待购逐渐增多，直接减少现实购买需求。而在市场化背景下，决定房价的关键因素是市场供求而不是成本，当现实需求减弱，部分开发商降价促销也就成为必然。

　　中小户型唱主角

　　“现在最好卖的是90-100平方米的住房，总价在25万元以内。”武汉规模最大的二手房中介顺驰置业总经理张建周说。实际上不光是二手房，新楼盘同样是中小户型明显俏销。

　　8月上旬，在武青四干道一处已完工的楼盘售楼部里，工作人员告诉记者，120平方米以下的房子早就卖完了，而150平方米以上的还有十来套。

　　一位售楼部人士说，现在150平方米以上的住房一般都在50万元左右，而120平方米以下的中小户型大部分价格都在30多万元以内，市民的经济压力要小得多。

　　大户型的主角身份正在退位，中小户型渐渐走向台前。据统计，上半年楼盘销售中120平方米以下的占总销售套数的53%，比去年上升了6％。随着70万平方米小户型动迁商品房和500万经济适用房的逐步上市，以中小户型为主的户型将成为未来几年的主流。

　　5月31日建设部批准武汉普通住房标准。其中有一条规定：享受优惠政策必须是单套建筑面积140平方米以下。虽然优惠政策具体规定还未出台，但这一标准无疑从政策上印证了倡导建设中小户型房屋的官方立常

　　开发商与消费者更趋理性

　　8月11日上午，记者来到武汉市房地产大厦二楼，好几家楼房销售部和中介公司的展位前近半个小时内都是空无一人。而几个月前，这里曾是人流如织。

　　针对调控下的武汉楼市，有业内专家指出，城市价值决定房产价值。对比周边省会城市类似的房价，只要武汉经济仍保持快速发展，房地产价格总体上还会上升。

　　房地产“大腕”武汉万科公司的观点是，类似武汉这样以自住型需求为主的城市，其城市化进程的加速及城市经济、购买力的稳步增长，旺盛的住宅需求不会发生根本性改变。“但在宏观调控后，人们对于房地产心理预期会更加理性。比如广八路一楼盘定价4000多元，很多武汉大学老师称不买了，而以前可能是争抢。因此，未来房价应该是小幅缓涨为主。”武汉大学社会学教授周运清说道。

　　就在武汉楼市涨幅减缓之际，一个有趣的现象出现了。7月26日，武汉挂牌出让6块土地，其中4块土地因无人问津而流拍。这与上半年挂牌土地频频受港商青睐，斥几十亿元巨资拿地的情形相去甚远。“四块地起始价都过亿元，其规划用途及条件，影响了发展商决策。但这也反映出当前发展商投资更趋谨慎。”武汉万科相关负责人评价。“政府现在也陆续出台政策稳定房价。今年先后推出开发500万平方米经济适用房计划、期房限转、开通房地产市场信息网等系列举措稳定房价。”武汉市房产局市场处耿处长认为，特别是信息公布日趋透明的长效举措，促使消费者与开发商决策更加理性。