清理违法旧村改造政策解读

　　生活日报8月25日报道记者刘玉波

　　个人购买了违法开发的旧村改造房怎么办？现存的旧村改造房如何处理，能交易吗？今后还允许旧村改造吗？市民到底能不能购买旧村改造房？这些年，形形色色的旧村改造房在城郊遍地开花，仅在建工程项目就有113处，涉及面自然很大。上述焦点问题无疑备受关注，有关部门对此作了详细和明确的阐释。

　　■有多少旧村改造项目是违法的？

　　经核实，全市现有96个村居在进行违法建设，除建成已交付使用的200多万平方米外，仅在建工程项目就有113处，1000多个单体建筑，建筑面积近600万平方米。已查证落实参与旧村改造的房地产企业有25家，施工企业有176家，建筑设计单位有51家，单位集团购买的有13家。

　　■旧村改造房到底能不能当商品房出售？

　　对于这一备受关注的问题，有关部门明确答复说，按照有关规定，旧村(居)改造建设的房屋只能用于安置本村(居)民，不得作为商品房对外出售。法人单位及其他组织和个人不得购买以旧村(居)改造名义违法开发建设的房屋，擅自购买的，自行承担由此而产生的经济和法律后果。

　　■购买旧村(居)改造房会给购房人带来什么样的后果？

　　有关部门认为，购买了旧村改造房屋后，因无法取得房产证，所购房屋得不到法律保护，购房人的合法权益也就无法得到保障。在房屋所有权的占有、使用、收益、处分四个权益中，购房人无法行使占有、收益和处分的权利。具体为：

　　一是如果购房人急需资金，没有房产证，该房产不能进入二级市场，就不能进行买卖、赠与、抵押、租赁等；

　　二是旧村改造房屋在建设过程中，因无质量监督部门的检查验收，其房屋建筑质量难以保证，将无法保证购房人的住用安全；

　　三是由于购买旧村改造房屋无法取得房产证，购房人将无法按规定获得正常的拆迁补偿；

　　四是购买了旧村改造房屋后，在子女上学及落户方面也将受到影响；

　　五是旧村改造的开发建设单位往往是以项目法人的名义出现，无合法的房地产开发资质，旧村改造完毕后其法人资格就不存在了，导致购买房屋后产生的纠纷无法处理，使购房人的合法权益无法得到保障。

　　■购买旧村改造房的购房人到底能不能拿到房产证？

　　济南市房管局明确表示，购买旧村改造房的购房人是无法取得房产证的：一是由于开发商违规建设开发，无法办理土地、规划、质检等合法的建设手续，从而使开发商自身无法取得房屋所有权证；二是根据国家上述有关规定，旧村改造房屋不得对外出售，也使购房人无法办理房屋转移登记手续，取得房屋所有权证。

　　■给违法开发的旧村改造房不供电有依据吗？

　　根据《供电营业规则》规定：用户申请新装或增加用电时，应向供电企业提供用电工程项目批准的文件及有关的用电资料，并依照供电企业规定的格式如实填写用电申请书及办理所需手续等。未按前款规定办理的，供电企业有权拒绝受理其用电申请。如因供电企业供电能力不足或政府规定限制的用电项目，供电企业可通知用户暂缓办理。

　　因此，对于旧村(居)改造项目用电业务，应按照上述规定办理，同时应向供电部门提供项目批文等相关资料。鉴于市政府主管部门禁止以旧村(居)改造名义实施违法开发建设，供电部门对该类用电业务不予办理。

　　■对参与实施违法开发建设的开发企业怎样处理？

　　济南市国土资源局答复说，旧村(居)改造使用土地的性质必须是集体建设用地。

　　开发企业以旧村(居)改造名义在集体所有的土地上从事房地产开发是一种典型的违法行为，开发主管部门可以据此对开发企业进行处罚，并将违法行为记入企业不良行为档案，视情降低资质等级，直至吊销其开发资质。