暴露楼市管理五大漏洞

　　主要城市商品房预售比例逾80％

　　记者日前从建设部获悉，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。

　　据有关专家介绍，据测算预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短10个月

。目前预售价格较现售约低10％至15％。

　　此外，预售已经成为房地产开发融资的重要手段。中国人民银行日前发布的2004中国房地产金融报告中指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上。第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43．1％。

　　（据新华社8月25日电）

　　建设部新闻发言人24日明确表示，国家近期不会取消商品房预售许可制度，而此前中国人民银行发布2004中国房地产金融报告，建议取消这一制度。社会各界也对预售制度议论纷纷。从各方争论中，我们不难发现，房地产市场运行机制中存在的五大漏洞暴露无遗。

　　房地产融资渠道：窄

　　对于房地产开发商而言，商品房预售的融资功能是显而易见的，因此面对取消预售的声音，不少开发商表示反对。

　　有专家明确指出，是否取消商品房预售制度关键在于房地产开发融资渠道。我国房地产开发融资渠道不畅，中国人民银行发布的2004中国房地产金融报告指出，开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上。由此可见，我国开发企业的负债主要是银行贷款，包括开发贷款和个人消费贷款通过预售转入开发环节。

　　中国社会科学院研究员易宪容指出，中国的金融市场发展严重滞后。一方面国内有大量储蓄资金以低收益方式存在银行，另一方面又有许多中小企业由于资金缺乏而不能得到持续发展。因此，建立多元化的金融体系恰是国内房地产金融得以持续健康发展的关键。

　　有关专家介绍，在美国，开发资金主要来自信托、基金等直接融资渠道，银行贷款仅占其总负债的10％左右。因此当前要加快金融产品创新，拓宽非银行融资渠道，这样既能满足房地产业发展的需要，也能有效控制和分散银行信贷风险。

　　商品房预售资金监管：弱

　　买期房，尽量选择实力强、信誉好的开发商已成了大家口口相传的买房准则。现实生活中，开发商携款而逃，“半拉子”工程的案例屡见不鲜。

　　由此可见，预售款监管是当前商品房预售管理的一个薄弱环节。专家指出，必须改变预售款完全由开发商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方，类似香港的律师楼、国家的专营担保机构，对预售款实施有效监管。

　　商业银行风险管理水平：低

　　中国人民银行建议取消预售制度时指出，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商贷款的不良率较高。

　　而且，基层银行发放房地产贷款存在不少操作风险，如贷前审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实等。

　　有关专家认为，预购商品房按揭贷款，是以开发企业作阶段性担保为前提的，商业银行在发放贷款时应当强化对开发商资信和开发项目运营情况的审查，实施有差别的贷款政策，对于资信不足、项目运营状况不好的，坚决不发放按揭贷款。对销售价格明显高于市场价格且交易量比较集中的商品房预售，应当重点核查，有效制止“假按揭”。

　　商品房预售许可管理：软

　　有些楼盘没有拿到预售许可证，却采取内部认购等方式变相预售，违规发布房地产广告或发布虚假不实广告，以及违规挪用预售款等违法违规活动。

　　由于买房和收房之间有一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，购房者的合法利益常常得不到保证。而这正是大多数消费者希望取消预售制度的主要原因。

　　由此可见，在商品房预售许可管理方面，还存在执法不严的问题。专家建议允许地方适时调整商品房预售门槛，通过控制商品房上市速度，促进房地产市场平稳发展。

　　房地产市场信息系统：缺

　　对于购买期房的人而言，很多人都不敢相信摆在售楼大厅的销控表，认为这是开发商随意变换的数字游戏。

　　预售阶段，由于购房者获得房屋销售信息的渠道很少，只能任由售楼人员摆布。购房者合法权益得不到保障的主要原因是买卖双方存在严重的信息不对称。

　　在新一轮房地产市场宏观调控中，加强房地产信息系统建设也是其中主要内容。专家表示，要建立健全商品房预售合同网上登记系统，实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理，扭转市场信息不对称的局面，形成政府监管、社会监督的环境，及时发现和制止预售中的不良行为。

　　(据新华社北京8月25日电)

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　　世界主要国家和地区商品房预售制度及特点

　　据新华社北京8月25日电据各方面的资料显示，多数国家和地区都允许市场销售的新建房屋在竣工前进行销售，也就是商品房预售，但不同国家和地区对预售的管理和个人购买预售房屋的贷款政策有所区别。

　　美国新建房屋大部分是预售。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区新建房屋和预售规模也较大，预售率90％左右。

　　欧洲、日本等一些经济发达国家，房地产市场以二手房市场为主，同时融资渠道发达，房地产投资主要靠投资基金，新建房屋以现房销售为主。

　　各国在预售管理上有明显差异。主要有两类：一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等东南亚国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。如澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书，日本需获得建筑许可。

　　另一类是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约，新建房屋无论是否开工都允许销售预售。

　　在预售过程中，多数国家和地区对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求，对预收款的使用也有规定。

　　如韩国，购房人缴纳的首付款为房款的20％至30％，可在一年内分期付清；日本、中国香港和澳大利亚购房人缴纳的订金分别为房款的20％、10％、5％至10％。