未能履约要承担法律责任

　　本报讯（记者朱玲实习生张颖）昨日，《西安市物业管理条例》正式发布实施。物业管理的范围不仅涉及居住区，还包括西安行政区域内的所有物业管理活动；条例中业主权利、义务更加明确；物业管理服务项目、专项维修资金的使用都有了明确规定。

　　未能履约要承担法律责任

　　新《条例》明确规定，物业管理就是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。如果未能履约，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业服务合同必须约定以下内容：服务质量和费用；双方的权利、义务；专项维修资金的管理和使用；物业管理用房的使用；合同期限；违约责任。

　　物业服务收费要与其服务水平相适应，并应在显著区域内公示服务内容、标准，收费项目、计费方式和收费标准等有关事项。

　　哪些钱该出哪些不用出

　　业主该出的：1.根据合同约定交纳物业服务费用。2.物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。3.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非自住宅物业的业主，应当按规定交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。

　　业主不用出的：1.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。2.合同未约定或未经业主、物业使用人同意，物业管理企业自行提供的服务，不得收取费用。3.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终使用人收取费用。

　　业主大会履行9项职责

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50％以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上的；或者公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50％以上的，都应成立业主大会。

　　业主大会履行九项职责：一、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；二、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；三、选聘、解聘物业管理企业；四、听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；五、制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；六、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；七、改变或者撤销业主委员会不适当的决定；八、决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法；九、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关业主管理的职责。

　　擅改公用设施用途可罚20万

　　擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，并对个人处1000元以上、1万元以下罚款，对单位处5万元以上、20万元以下罚款。所得收益用于公用设施维护。