开发商详细解剖“利润大厦”如何砌成

　　记者就房地产成本问题进行调研采访时，广西一位不愿意透露姓名的房地产开发商向记者解剖了一个楼盘的真实运作过程，从中可以看出房地产“利润大厦”是如何砌成的。

　　这位开发商说，2003年底他与朋友合股开发某城市楼盘。楼盘确定的均价为2600元/平方米，看上去价格并不算高。目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，他说“每平方米也就挣个600元吧！”600元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者有疑问，他得意地说：“你们记者

算不来账，老百姓买套自己的房子每平方米挣600元，当然发不了财，但我们的楼盘是36万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快2个亿啊！”开发商提供的成本测算如下：

　　一、销售总额：36万平方米×2600元／平方米＝9．36亿元；二、180亩土地成本：180亩×80万／亩＝1．44亿元；三、工程土建总造价：36万平方米×1300元／平方米＝4．68亿元；四、各种配套费用：设计费540万元、园林道路345万元、硬化道路278万元、水电及三通一平、报建等费用约2500万元；五、营销策划及广告投入：9．36亿元×4％＝3700万元；六、需交的主要税：增值税9．36亿元×1．5％＝1404万元、营业税9．36亿元×5％＝4680万元、契税1．44亿元（总地价）×3％＝432万元、七：项目总投入：约7．4亿元。理论利润率：1．9亿÷7．4亿＝25％。

　　这位开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，都是分期滚动开发的，因为前期只需投入1．4亿的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可启动楼盘。如果算实际的利润率，应该是100％甚至更高的回报。

　　他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元。对外界造成楼盘成本高不得已提高售价的假象。当然，有的还善于利用税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，省下数百万甚至上千万元的税款。

　　他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。最常见的就是采购便宜原材料，有的甚至直接减免一些程序。据“新华视点”（来源：南京晨报）