商品房预售制暴露五大管理漏洞

　　据新华社电

　　建设部新闻发言人24日明确表示，国家近期不会取消商品房预售许可制度，而此前中国人民银行发布2004房地产金融报告，建议取消这一制度。社会各界也对预售制度议论纷纷。从各方争论中，我们不难发现，房地产市场运行机制中存在的5大漏洞暴露无遗。

　　房地产融资渠道：窄

　　有专家明确指出，是否取消商品房预售制度关键在于房地产开发融资渠道。我国房地产开发融资渠道不畅，金融工具较为单一。中国人民银行发布的2004房地产金融报告也指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上。由此可见，我国开发企业的负债主要是银行贷款。

　　中国社会科学院研究员易宪容指出，中国的金融市场发展严重滞后。一方面国内有大量储蓄资金以低收益方式存在银行，另一方面又有许多中小企业由于资金缺乏而不能得到持续发展。因此，建立多元化的金融体系恰是国内房地产金融得以持续健康发展的关键。

　　商品房预售资金监管：弱

　　买期房，尽量选择实力强、信誉好的开发商已成了大家口口相传的买房准则。因为在现实生活中，房地产开发商携款而逃，“半拉子”工程使得购房者收房日期无限延长，这样的案例屡见不鲜。

　　由此可见，预售款监管是当前商品房预售管理的一个薄弱环节。有专家指出，必须改变预售款完全由开发商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方，类似香港的律师楼、一些国家的专营担保机构，对预售款实施有效监管，保证预售款专项用于项目开发，防范预售款被挪用、套牢等风险。

　　据了解，目前国内部分城市也在进行有益探索。如广州市由房地产交易所实施监管。

　　商业银行风险管理水平：低

　　中国人民银行建议取消预售制度时指出，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商贷款的不良率较高。

　　而且，基层银行发放房地产贷款存在不少操作风险，如贷前审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实等。

　　其实，早在2003年6月，人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中就规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件后来并没有得到有效执行。

　　有关专家认为，预购商品房按揭贷款，是以开发企业作阶段性担保为前提的，商业银行在发放贷款时应当强化对开发商资信和开发项目运营情况的审查，实施有差别的贷款政策，对于资信不足、项目运营状况不好的，坚决不发放按揭贷款。对销售价格明显高于市场价格且交易量比较集中的商品房预售，应当重点核查，有效制止“假按揭”。

　　商品房预售许可管理：软

　　有些楼盘没有拿到预售许可证，却采取内部认购等方式变相预售，违规发布房地产广告或发布虚假不实广告，以及违规挪用预售款等违法违规活动。

　　由于买房和收房之间有一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，购房者的合法利益常常得不到保证。

　　有关专家建议，允许地方在国家规定的最低预售条件基础上，将调整商品房预售条件的设定作为调节市场的手段，适时调整商品房预售门槛，通过控制商品房上市速度，促进房地产市场平稳发展。

　　房地产市场信息系统：缺

　　对于购买期房的人而言，很多人都不敢相信摆在售楼大厅的销控表，认为这是开发商随意变换的数字游戏。

　　预售阶段，由于购房者获得房屋销售信息的渠道很少，只能任由售楼人员摆布。购房者合法权益得不到保障的主要原因是买卖双方存在严重的信息不对称。

　　有专家表示，当前要建立健全商品房预售合同网上联机登记备案系统，实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理，扭转市场信息不对称的局面，形成政府监管、社会监督的环境，及时发现和制止预售中的不良行为。同时，通过信息资源共享，使银行也可以便捷地查询到商品房交易情况、权属状况、抵押、查封等信息，降低放贷风险。

　　商品房预售制度的由来

　　据新华社电

　　房地产开发的前身是改革开放初期(上世纪80年代中期)的城市房屋统代建，即需要建房的单位按国家批准的建房计划委托由政府组织成立的统建办公室统一规划、统一建设、统一结算，建设资金来自各建房单位。

　　随着房屋商品化、土地有偿使用等制度的推行，各地统建办逐步演变为房地产开发企业，其服务对象也逐渐通过市场进行选择，但其开发建设资金除获得贷款外，主要仍然是购房者预付的购房款。商品房预售也逐步成主要的销售方式。

　　1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。