业主委员会活动规则17问

　　市房管局负责人就有关问题答记者问张新民吴梅刘刚

　　近日，市政府颁布实施《天津市业主委员会活动规则》。消息传来，引起了社会广泛关注。昨日，记者就群众普遍关心的《天津市业主委员会活动规则》具体问题采访了市房管局有关方面负责人。

　　问：业主委员会的主管部门有哪些，

　　其与居委会是何种关系？

　　答：市物业管理行政主管部门和区、县人民政府应当对业主委员会活动进行指导和管理。区、县物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府应当对辖区内业主委员会的活动进行监督管理。业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主会和业主委员会作出的决定，应当告知所在地的居民委员会，并认真听取居民委员会的意见和建议。各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、开展工作，对物业管理服务用房、共用部位和共用设施设备以及业主委员会活动经费的使用不得干预。

　　问：什么是联席会议制度，

　　会议研究哪些问题？

　　答：在街道办事处或者乡镇人民政府辖区内，应当建立由街道办事处或者乡镇人民政府、区县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等单位参加的住宅物业管理社区联席会议制度。

　　联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集和主持。联席会议主要协调以下工作：

　　（一）贯彻执行物业管理政策法规工作；

　　（二）业主委员会任期届满换届选举工作；

　　（三）通报新一届业主委员会成员和分工情况；

　　（四）业主委员会成员缺员50％以上（含50％）或者主任、副主任全部辞职、离任后的补选工作；

　　（五）20％以上业主提议召开临时业主会会议，业主委员会不依法召集的；

　　（六）业主委员会在规定的时间内不履行代表业主会签订、续签、变更、解除物业管理服务合同的；

　　（七）其他影响物业管理区域稳定的情况。

　　街道办事处或者乡镇人民政府负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任，街道办事处或者乡镇人民政府会同区、县物业管理行政主管部门负责督促。

　　问：业主委员会有哪些职责？

　　答：业主委员会是业主会的办事机构，履行下列职责：

　　（一）召集业主会会议；（二）执行业主会作出的决议，定期报告有关决议执行的情况，提出物业管理建议；（三）在业主会作出决议后30日内，代表业主会与物业管理企业签订、续签、变更、解除物业管理服务合同；（四）监督物业管理企业的管理服务活动，支持物业管理企业正当的管理活动；（五）听取和反映业主的意见和建议，协调与物业管理企业的关系；（六）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；（七）对物业共用部位和共用设施设备大修、更新改造方案组织业主书面确认；（八）监督业主公约的实施；（九）完成业主会交办的其他事项。业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业管理企业中任职。新当选的业主委员会成员应当参加区、县物业管理行政主管部门组织的培训。区、县物业管理行政主管部门应当采取不同形式，定期对业主委员会成员进行物业管理有关规定和相关知识的培训，并建立培训档案。

　　问：业主委员会可以聘请秘书吗？

　　答：业主委员会应当建立日常工作制度。经业主会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，协助处理业主委员会的日常事务。专职执行秘书应当经过物业管理行政主管部门的培训。专职执行秘书津贴从业主委员会活动经费中列支或者由业主委员会筹集，不得向物业管理企业摊派。

　　问：业主委员会需要建立档案吗？

　　答：业主委员会应当建立工作档案。工作档案一般包括下列内容：

　　（一）各类会议记录、纪要；（二）业主会决议、业主委员会决定等书面材料；（三）业主委员会选举、换届的有关材料；（四）业主名册；（五）物业管理服务合同；（六）有关法律、法规和业务往来文件；（七）业主的书面意见、建议书；（八）公告、公示及其证明材料；（九）共用部位和共用设施设备维修基金收支和使用情况；（十）其他书面和实物资料。业主委员会工作档案应当指定专人保管，物业管理企业应当为其提供档案资料柜，放置在业主委员会办公场所或者物业管理企业在物业管理区域内的办公场所。

　　问：业主委员会会议有效条件是什么？

　　答：业主委员会会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。

　　业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会召开会议时，可以邀请区、县物业管理行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府，公安派出所，居民委员会的人员列席。业主会和业主委员会会议应当由业主委员会主任主持，主任因故缺席时，由其委托的副主任主持。业主会和业主委员会会议应当由业主委员会主任主持，主任因故缺席时，由其委托的副主任主持。业主会定期会议应当按照业主会章程的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主会临时会议：

　　（一）20％以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主会章程规定的其他情形。

　　业主委员会应当指定专人整理会议记录并做好存档工作。

　　问：采用书面征求业主意见

　　有什么具体规定吗？

　　答：采用书面形式征求业主意见，业主委员会应当按照下列程序进行：（一）在决定有关事项15日前，公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；（二）组织发放、回收表决票并做好记录；（三）组织10名以上非业主委员会成员的业主监督票数统计活动，由2名业主委员会成员负责唱票、记票，2名非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认；（四）3日内，在物业管理区域内公布投票结果。

　　在表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意，业主表示弃权的，视为同意。

　　采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主会会议表决票。表决票应当由业主本人签名。物业管理区域内，凡采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当由业主委员会按照规定组织业主表决，其他单位和人员不得另行组织表决。本规则另有规定的，从其规定。

　　问：业主委员会如何进行换届选举？

　　答：业主委员会在任期届满2个月前，应当做好以下换届筹备工作：

　　（一）起草本届业主委员会工作情况的报告；

　　（二）确定业主会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（三）确认业主身份，确定业主在业主会会议上的投票权数；

　　（四）将业主委员会成员候选人的照片、姓名、性别、年龄、政治面目、工作单位、学历、职称、简历、房屋产权证号或房屋买卖合同号和物业管理企业开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域内进行公示；

　　（五）做好召开业主会会议的其他准备工作。

　　业主委员会成员候选人，可以由业主委员会提名推荐或者由5％以上的业主联名推荐。

　　业主委员会应当将上述换届筹备工作情况报告区、县物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府。

　　问：业主委员会不履行

　　签订合同职责怎么办？

　　答：业主委员会应当在业主会确定物业管理企业后30日内，代表业主会与物业管理企业签订物业管理服务合同。业主委员会未按期代表业主会与物业管理企业签订物业管理服务合同的，由居民委员会督促其在30日内履行职责。逾期仍不履行职责的，在街道办事处或者乡镇人民政府以及区、县物业管理行政主管部门的指导下，由居民委员会组织并成立由业主、物业管理企业、居民委员会等代表组成的业主委员会换届筹备组，按照规定重新选举业主委员会。筹备组的组长由居民委员会的负责人担任。

　　在重新选举业主委员会期间，物业管理企业、业主应当按照业主会通过的物业管理服务合同履行各自的权利和义务；重新选举产生的业主委员会应当补签物业管理服务合同。

　　问：业主委员会不组织换届选举怎么办

　　答：业主委员会任期届满不组织换届选举的，由居民委员会督促其在30日内履行职责。逾期仍不组织换届选举的，居民委员会在街道办事处或者乡镇人民政府以及区、县物业管理行政主管部门的指导下，组织并成立由业主、物业管理企业、居民委员会等代表组成的换届筹备组，按照规定重新选举新一届业主委员会。筹备组的组长由居民委员会的负责人担任。

　　问：业主委员会不进行成员补选怎么办

　　答：业主委员会成员缺员的，业主委员会应当召开业主会会议进行补选。业主委员会成员缺员50％以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任后，业主委员会不及时组织补选的，由居民委员会督促其在30日内组织补选。逾期仍不组织补选的，在街道办事处或者乡镇人民政府以及区、县物业管理行政主管部门的指导下，由居民委员会组织召开业主会会议，按照规定补选业主委员会成员。

　　问：业主委员会成员资格

　　终止和取消的怎么办？

　　答：业主委员会成员辞职、死亡的，或者因物业转让、灭失不再是业主的，其业主委员会成员资格终止，并由业主委员会在物业管理区域内公告。业主委员会成员有下列情形之一的，经业主会会议通过，取消其业主委员会成员资格，并由业主委员会在物业管理区域内公告：

　　（一）因疾病或者其他原因丧失工作能力的；

　　（二）无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的；

　　（三）拒不履行业主义务的；

　　（四）在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业管理企业中任职的；

　　（五）有犯罪行为的；

　　（六）其他原因不适宜担任业主委员会成员的。

　　问：业主委员会如何进行备案？

　　答：自新一届业主委员会选举产生之日起30日内，业主委员会应当持业主会章程、业主公约、经业主会会议表决产生的业主委员会成员的基本情况等资料，向区、县物业管理行政主管部门备案。符合规定的，区、县物业管理行政主管部门应当在7个工作日内出具备案证明。不符合规定的，区、县物业管理行政主管部门应当书面告知。

　　业主委员会备案后，应当将业主委员会成员的姓名、联系电话和成员的分工情况在物业管理区域内公告。

　　问：业主委员会的活动经费从哪里来？

　　答：业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过1％的比例提取活动经费，具体办法由业主会和物业管理企业在物业管理服务合同中约定。活动经费应当在物业管理企业财务账目中设置科目，具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布一次，并接受业主的监督。

　　问：业主委员会财物如何移交？

　　答：业主委员会任期届满或者业主委员会成员资格终止、取消的，应当在10日内将保管的档案资料、印章及业主会的财物移交，并做好交接手续。对不移交的，业主委员会可以请求该辖区的民警协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼。

　　问：业主委员会如何管理业主会印章？

　　答：业主会印章应当用于业主会与物业管理企业签订物业管理服务合同或者其他与物业管理服务有关的活动。业主委员会应当妥善保管并依法使用业主会印章。印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到区、县物业管理行政主管部门办理重新刻制印章证明，按照规定重新刻制业主会印章。

　　问：没居委会的业主会如何活动？

　　答：物业管理区域内没有居民委员会的，由所在地街道办事处或者乡镇人民政府依法组织、指导业主委员会的活动。

　　记者张新民通讯员吴梅刘刚