高端访谈：取消预售要靠修改法律

　　中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌

　　取消期房预售是一件水到渠成的事情，有一个发展的过程，应根据不同情况区别对待，不能搞“一刀切”。我认为， 是否取消房屋预售制度，最终还是要依靠立法程序来决定并解决

　　□本报记者邢紫月发自北京

　　8月15日，央行在其公布的《2004中国房地产金融报告》中称，“可以考虑取消房屋预售制度。”这个建议立 即在全国房地产市场引起轩然大波。对此，以任志强为代表的房地产开发商们群起而攻之。

　　8月19日，建设部也组织专家及企业召开会议，讨论央行这一建议。结果，会议出现压倒性的观点，认为在目前房

　　为此，《法制早报》记者专访建设部中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌。

　　是建议不是政策

　　记者：8月15日，由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004中国房地产金融报告》建议取消现行的房 屋预售制度，改期房销售为现房销售。您怎么看待这一建议？

　　顾云昌：商品房预售制度是由《房地产管理法》规定的，这部法律是由全国人大法制委员会制定并在第八届全国人大 常委会第八次会议通过的。所以，即使是取消现行的房屋预售制度，也应当由人大提起修改《房地产管理法》并获得通过。

　　央行的报告只是一个建议，而不是政策。事实上，央行哪个部门都是可以提这个建议的。因为从长远来看，一个成熟 的房地产市场，应该是逐步从预售到现售再到成品房销售的。成品房指的是精装修的商品房，而现在我们房地产市场上销售的 多是毛坯房，毛坯房只有在中国有。今后，我们的房地产市场要逐步朝这个方向努力。

　　总的来说，我认为是否取消房屋预售制度，最终还是要依靠立法程序来决定并解决。

　　现在不是好时机

　　记者：您认为，现在是取消房屋预售制度的好时机吗？

　　顾云昌：现在不是好时机。经过前一段时间的宏观调控，中国经济软着陆还没有确定。在这种情况下，继“国八条” 之后不宜出台新的政策。中国的房屋预售制度是有历史原因的。现在的实际情况仍然是开发商资金实力不雄厚，房地产金融渠 道单一，因此并非取消期房预售的好时机。现在中国的房地产开发融资的惟一途径是银行贷款，这过于单一。事实上，很多国 家的房地产金融融资渠道是很多的，包括银行贷款、股市、房地产信托基金等等。

　　记者：为什么这一建议是由央行来提出？

　　顾云昌：央行主要是从防范金融风险的角度提出这一建议的。2004年全国房地产开发所筹措的17168.8亿 元资金中，银行贷款的比重在55％以上，房地产投资自有资金比例在下降，房地产贷款存在较大潜在风险。央行试图通过控 制销售方式提高投资门槛，以化解国内房地产金融风险，并从开发源头推动楼市理性回归。

　　据我推测，即使不取消期房预售制度，银行也很可能在现实中采取期房不贷款的政策。事实上，在南方一些城市，银 行已经不给预售房屋的开发商发放贷款。在上海，只有投入开发建设的资金达到工程建设总投资2/3以上，银行才会给开发 商发放贷款。而《房地产管理法》规定“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”就满足商品房预售的要求了 。

　　我建议，目前银行不要取消对期房的贷款，因为银行的风险并不是绝对的。如果项目定位很好，即使是期房，销售情 况也会很好，银行就不会有风险；如果项目定位不好，即使是现房销售，却没有人买，银行也是会面临很大风险的。

　　可能导致

　　记者：在您看来，如果现在取消期房预售，会不会导致房价上涨？

　　顾云昌：这不好一概而论，不同的楼盘表现不一样。

　　如果是高档公寓、别墅，取消期房预售对于房价不会有太大影响；如果是中低档楼房，或者

　　不过影响房价上涨或者下跌的因素很多，中国又非常大，不同的城市情况不一样，总的来说房价的涨跌是很难预测的 。

　　记者：您对此有什么建议呢？

　　顾云昌：首先，要区分不同的时间。就是说要选择一个好的时机来取消房屋预售制度。等到各项政策落实效应明朗， 房地产金融的融资渠道多样化，房地产开发商的实力进一步增强以后，就可以取消期房预售了。

　　其次，要区别不同的市场状况，政策的出台不能搞“一刀切”，要给地方留有余地。比如说，广州现在已经基本上实 现了现房销售，上海则实现了主体结构封顶销售。这两个地方的房地产市场相对成熟，取消期房预售其实是水到渠成的事情。

　　第三，要区别不同的物业，分别对待。高档公寓、别墅等项目由于供大于求，定位比较高，所以可以实行现房销售。 而对于中低档商品房和经济适用房，由于消费者对他们的需求旺盛，如果取消期房预售有可能会导致供给减少，所以不宜取消 期房预售。

　　总的来说，取消期房预售是一件水到渠成的事情，有一个发展的过程，应根据不同情况区别对待，不能搞“一刀切” 。