物管条例亟待出台省级细则

　　我国第一部《物业管理条例》（下称物管条例）的实施到底给城市居民和物业管理企业带来了什么样的影响与改变？在物管条例实施两周年之际，记者近日对长沙的物业管理行业进行了一番调查。

　　很多物业管理公司认为，条例实施后物业管理公司的服务越来越规范，但地方还应出台对应的细则，加强该条例的可操作性；业主则感觉有些茫然，出现纠纷后不知道该找哪个

部门投诉；与此同时，各相关部门却因为人手少等原因疲于应付各种纠纷。物业行业的现状引起了各方关注。今年1月，李伟生等10多位代表建议“修订《湖南城市住宅物业管理条例》，与国务院颁布的《物业管理条例》相配套，将其更进一步细化”。此外，相关部门已联系专业人员初拟了一份《湖南省物业管理条例》草案，目前初稿已上呈相关政府部门。

　　现状：物业管理日趋规范化

　　“物业管理已经进入服务时代。”长沙均和物业管理有限公司总经理戴跃进认为，长沙物业管理行业已经到了一个只能进不能退的关口，对物业管理公司来说，首要的是“练好内功”，把服务做好。

　　一份数据显示，2002年，长沙市有100家物业管理公司，目前已发展至近400家，从业人员2.5万人。同时，每年都有好几家物业管理公司被业主炒掉。大浪淘沙，物管企业也从中慢慢长大，服务也日趋规范化。

　　对此，拥有8年物业管理经验的长沙大学教授、湖南金房子物业管理有限公司董事长廖翠军感受颇深。他说，以前和业主的合同就是一两页纸，而现在成了厚厚的一本手册，里面对业主和物管公司各自的权利和义务进行了详细的规范，极大地避免了不必要的纠纷。“合同明确了哪些是物业管理的区域，用红线画得清清楚楚，哪些设施是公共的，哪些设施是私有的……并把物业管理费用定期公布，省了不少麻烦。”

　　建议：条例可操作性须增强

　　“出钱请来物业管理公司，为了是请个‘管家’，把小区管理好，但是却处处要受‘管家’的气，成了请来的‘恶婆婆’。”采访中，一些业主怨气冲天。家住某高档小区的业主李明丽说，物管条例规定2／3的业主同意可以炒掉物业管理公司，但大家都忙于工作，复杂的过程往往无人主持。此外，很多业主表示，与物管公司发生矛盾时，不知道该找哪个部门投诉。

　　“风箱里的老鼠，两头受气。”芙蓉区某物业公司的负责人罗女士说，业主很多事情都会找物管公司，丢失的物品大到汽车小到花盆、夫妻吵闹、商品房出现瑕疵等等，物业管理公司如果不出面，业主动不动就拒交物业管理费。记者采访的5名物管从业人员均认为，地方还应出台对应的操作细则。

　　“实在太忙了！”当记者拨通长沙市芙蓉区房产局物管科负责人的电话时，他正在外面处理事务，要记者找别人了解情况。该处仅两个人，但要管的物业管理公司便达140多家，且“是一个‘麻纱’不断的行业”，根本忙不过来。

　　廖翠军认为，政府部门对物业管理行业不够重视，某些政策刚性不够。比如，在房地产商交房验收时，政府强调了物业管理公司前期介入的合法性，但却没有相关的刚性政策落实，导致物业管理公司无法真正前期介入，不能在前期发现房屋质量问题，接管物业之后，经常由于房屋质量问题与业主产生极大的矛盾。

　　改善：相关部门起草省级法规

　　物业管理上述现状，引起了省人大代表的关注。今天1月，李伟生等10多位省人大代表向省人大提交议案，建议“修订《湖南城市住宅物业管理条例》，与国务院颁布的《物业管理条例》相配套，将其更进一步细化”。

　　李伟生指出，《湖南城市住宅物业管理条例》于2002年5月1日实施，与次年9月1日实施的物管条例相比，二者在适应范围、业主组织、前期物业管理等方面都存在差异。我国各地区的物业管理发展很不平衡，如沿海城市与中西部城市，在物业管理市场发育程度、管理服务水平等方面差异较大。物管条例对地方特性尚未涉及，需要地方制定相应细则予以明确。

　　为和《物业管理条例》相配套，我省于去年11月下发了《湖南省物业服务收费管理实施办法》的通知。记者另从相关协会获悉，相关部门已联系专业人员初拟了一份《湖南省物业管理条例》（名称尚未确定）草案，已上呈相关政府部门。

　　本报记者 周华平 实习生 周 勉