【广厦】所谓行情拐点：真相？抑或假象

　　今年以来，有关房价的说法扑朔迷离。一边是房产新政下房价增幅放缓，局部甚至出现降价，另一边又是世茂、瑞安、和记黄埔等香港地产巨头频频出入武汉，接连刷新武汉地价记录。消费者大多左右不定，持币而观。那么这到底是市场调整，还是行情拐点？

　　后发制胜

　　1992年以来，经过10多年的市政建设，武汉的面貌已经今非昔比。世界银行针对中国20余个大中城市的调查结果显示，武汉的开放程度居首。2003年，在实地考察后，摩根斯坦利亚洲有限公司董事总经理谢国忠预言，5年内武汉将成为第二个上海。

　　改革开放后中部地区的塌陷，其实在某种程度上留给武汉一股后发优势：武汉的能源成本是上海的1／3，工业成本是北京的1／8；作为国家的地理中心，武汉的交通成本也只有上海的1／4，人才储备却居全国第三位。

　　东南沿海地区在经历了长期的高速发展后，逐渐步入瓶颈期。取而代之，武汉必将显示出成本的优势，中部崛起成为逻辑的必然。

　　GDP的暗示

　　一般而言，房地产业的繁荣程度可以作为区域经济发展的指示器。世界银行的资料显示：一个地区的人均GDP在800—4000美元之间时，房地产业会高速增长；在4000—8000美元之间时，会平稳增长；当达到8000—20000美元的区间时，房地产业会衰退。

　　武汉政府网的最新资料显示，2005年武汉人均GDP预计将突破3000美元。加上近来武汉经济复苏，GDP年增长率都在12％以上，今年上半年更达到13.8％，三到五年内，武汉人均GDP将介于800—4000美元之间。按世界银行的资料对号入座，武汉房地产理应高速增长。

　　房租负增长的反思考

　　《中国经济景气月报》的数据显示：2004年三季度、四季度和2005年一季度，武汉房价同比增长分别达到9.9％、7.8％和11.2％。而同期的房屋租赁价格，同比增长只有1.3％、0.9％和-0.2％。新房价格高速增长，作为购房替代选择的租房价格却反跌，其中蕴涵着深刻道理：这正反映出一部分消费者对房价走势的判断———看涨，才会出手，购房优于租房，从而拉低了房屋租赁价格。

　　还有资料显示，以武汉市民当前的消费能力论，单套总价在30万元左右的住房的需求是最大的。受总价限制，房价上升，面积理应减小，使得中小户型住房供不应求。然而由于房地产开发的滞后性，中小户型不可能在短期内大批投放市场，导致中小户型价格上涨，继而又带来其他户型价格的整体上浮。

　　此外，沿海地区一部分制造业迁往中部，将增加武汉的就业机会，提高收入水平，进而扩大住房需求；另一方面，制造业的发展又会促进武汉商业的进一步繁荣，从而推动商用房价格的上升。

　　调控弱药效

　　宏观调控主要是针对部分房地产业发展过快的地区，而2000—2002年，武汉房地产投资增长率与武汉GDP增长率大体相当，即使近两年的高速发展也是与需求的增加相一致的，不存在过度投资之嫌。第二，宏观调控对需求方面的影响主要体现在投机需求上，而网上的调查表明80％以上武汉市民买房的原因都是居住，所以宏观调控对武汉房产的需求的影响也会是很小的。即使受政策影响部分需求不能得到释放，它也不会消失，而是暂时地储存起来，等到政策合适时就会释放出来。第三，部分实力雄厚地外地开发商受政策地影响较小。从去年末到现在香港房地产巨头在武汉频频出现的大手笔就是最好的印证。

　　讲吃讲穿还要讲住

　　据初步核算，上半年武汉全市GDP首破千亿大关，达1069.49亿元，增长13.8%%，同比提高0.1个百分点，增幅创9年来同期新高。同时城镇居民可支配收入也保持了稳定增长的势头，从2004年初至今都保持了12％左右的增长速度，今年一到五月武汉市城镇居民人均可支配收入达到人民币4712.7元，比往年有了较大的提高。随着收入的提高，人们收入中用于食物开支的比例就会减少，有资料显示到2003年底我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.1％，所以居民收入增加的部分会更多的流向住、行等领域，从而带来了大量的购房需求。

　　所以，武汉的房地产市场在未来三到五年内还将保持高速的发展，房价亦会稳中有升。但在近期，受政策影响行业可能出现调整。

　　（中南财经政法大学 吴克坤）（来源：武汉晚报）