违法房没理由不给退

　　生活日报9月1日报道记者刘玉波

　　“已经买了违法开发的旧村改造房怎么办，能退吗？开发商不给退怎么办？”连日来，本报不断接到大量读者打来的电话，普遍反映，他们以前并不知道所购房子属于违法旧村改造项目，现在想退款却遭到了部分开发商的威胁和拒绝。记者就此向有关部门和法律界人士咨询时得知：如果是被蒙蔽或蛊惑购买了房子，现在想退房合情合理，如果协商不成可

打官司。

　　购房者多是低收入者和无房户

　　据济南市有关部门摸底调查，全市现有96个村居在进行违法建设，除建成已交付使用的200多万平方米外，仅在建项目就有113处，1000多个单体建筑，建筑面积近600万平方米。不过，对于这些违法建筑可能涉及到的人数，有关部门短时间内显然很难给出一个相对精确的统计。

　　记者在走访调查中了解到，对于清理整顿违法旧村改造项目可能影响到的人群数量，有人估计是十余万人，还有人估计是四五十万人。其中相当一部分是中低收入人群和无房家庭购买了这种房子。“这种房子没法上市，自然也谈不上升值。”不少人士都认为，绝大部分人选择购买旧村改造房都是为了自住，由于收入有限，不少家庭这么做也是“不得已而为之”。

　　“旧村改造房”办证承诺不要信

　　大量购房者在来电中反映，当初售楼处都一再声称自己的项目“是合法项目，只是手续还没办下来”，还有大量售楼处作出种种所谓“1年、2年甚至5年就肯定可以办下房产证”的“承诺”。有关部门和法律界人士对此分析说，千万不要相信违法开发商开出的“空头支票”。如果没有办理合法手续或预售证，无论开发商和售楼处如何忽悠，合同上如何表述，都是无效的。

　　有些已经在“旧村改造房”住了几年的购房者反映，至今都没有拿到房产证，开发商要么已走人，要么撒手不管，但当时他们无一例外都曾“承诺”过可以在一年或几年内办下房产证。

　　购房者普遍担心“吃哑巴亏”

　　不少读者在来电中反映，现在的房价普遍太高，买好房子买不起，买这种房子实属无奈。还有一些读者说，由于当时的疏忽和购房经验不足，他们当时根本没注意查看开发商的相关资质和手续是否完备，经不住售楼处的一再忽悠，再者“看到好多人都在买”，没仔细考虑就把定金或预付房款交了，直到后来才发现所购买的房子是违法建筑。

　　记者连日来在实地调查中发现，不少违法旧村改造项目普遍存在欺诈购房者的行为，有的甚至信口开河，什么大话都敢说，对其项目的合法性也是信誓旦旦。据粗略统计，目前大部分违法旧村改造项目，都要求购房者首期必须交纳50%至80%的房款。有关部门也认为，对于部分购房者提出的“退房”，难以出台针对性的政策。基于这种答复，大量购房者来电时都表示：“连日来一直心神不安”，“总担心吃了哑巴亏。”

　　购房者可请求退房、返还利息和房款

　　“已购买了旧村改造的楼房，现在还在施工，我们多次要求退房款，售楼处不给退，咋办？”针对购房者的普遍担心，更为了解开众多已购买了违法旧村改造房的低收入家庭心里的“疙瘩”，本报就“购房者能否申请退房”走访了有关部门和部分法律界资深人士。

　　有关职能部门的权威人士认为，目前对于“已购买了旧村改造房怎么办”虽然还没有具体的政策，但购房者完全可以集体同开发商协商解决，实在不行还可以打官司。一位法律界专业人士认为，“由于是违法项目，购房者和开发商之间的合同因为已经违反了法律禁止性规定，属于当然的无效合同。根据合同法关于无效合同的规定，对于造成的经济损失，应当根据双方过错程度分摊。如果开发商不肯返还购房款，购房者完全可以提起诉讼。”另一位法律界资深人士也对这种建议给予支持，并提供了如下一个典型案例——

　　●购房者：1995年花了60万元在某小区买了一套房，又花了15万元对该房进行了装修。该小区是开发商以旧村改造名义建的商品房，未取得合法土地使用权，办不了产权证。和开发商多次交涉，要求退房，但开发商不同意。

　　●律师：一些开发商以旧村改造之名行商品房开发之实，目的就是逃避法律，达到不交纳土地出让金占用土地开发商品房之目的。由于开发商没有履行合法用地审批手续，未交土地出让金，因此，也就没有土地使用证，所建的商品房亦没有销售许可证，系违法开发行为。对购房人的直接后果是不能取得房屋产权证，房屋不能过户、抵押等。

　　依据《中华人民共和国民法通则》第58条和第61条规定，作为购房者，你与开发商之间的买卖行为系无效民事行为，应有权请求退房，返还购房款。购房款产生的利息是购房者的损失，应由无效民事行为责任方——开发商赔偿，赔偿的标准是银行同期贷款利息。综上所述，购房者完全可以请求退房，返还利息和房款。