村民公寓建设成燎原之势

　　业内认为其对房地产市场的影响还有待观察

　　新快报记者　吴韶清随着佛山城市的发展和农村城镇化工作的不断推进，与佛山商品住宅同时在10年前起步的村民公寓建设渐成燎原之势。作为一项推动农村居民融入城市的重要措施，佛山村民公寓建设在各方面的支持下步伐明显加快。8月28日规划占地680亩的南海区夏西村民公寓“夏西新村”奠基，让不少人再次关注村民公寓。近日，记者走访了部分房

地产行业人士和参与村民公寓建设有关人员，了解他们是怎样看村民公寓建设及其对房地产市场的影响。

　　村民公寓为旧村改造创造条件佛山对村民公寓建设给予了积极重视。在今年1月佛山市政府工作报告中，在2005年的工作安排部分中提出要“大力推进村民公寓建设，加快‘城中村’改造，把‘城中村’改造为现代文明社区。”在《中共佛山市委、佛山市人民政府关于佛山市推进城镇化试点工作的实施意见》（佛发[2004]37号文）更是明确提出，总结顺德区、南海区、三水区经验，把“城中村”纳入城市旧城区改造规划。按照“一户一宅，建新退旧”的原则，积极稳妥推进“城中村”改造。大力推进村民公寓建设，促进农村居住方式的变革，使村民公寓成为新型的居民住宅小区。据禅城某村民委员会的负责人介绍，多数村民目前并不缺乏住所，主要是原来居住环境较差。建设村民公寓主要是根据佛山发展现代化城市的需求，为今后“城中村”改造创造条件。村委为了吸引村民到新建村民公寓居住，确保让村民的集体物业能获得比以前物业更高的收益，正在规划建设的村民公寓中，将有约30％的建筑面积设计为商铺。除了村民按成本价支付住宅建设费用外，村委将筹集数千万元作为建设商业物业的资金，确保让村民公寓能够尽早施工。该负责人表示，改造“城中村”并不是一件容易的事。不仅目前存在着相关法律法规不够完善等问题，他们还曾专门请专家做过论证，改造像他们这样一个只有几百户的“城中村”，最少需要2-3亿元的净成本。一个村委会很难承担这样的成本，肯定需要政府出台减免税费等优惠政策支持。他们建设村民公寓只能是先让村民搬出旧村，进入村民公寓住宅小区，避免届时改造旧村时村民没有稳定的住所。目前还没有涉及村民旧村物业如何处理的问题。

　　村民公寓与商品房属于不同范畴位于亚洲艺术公园北面、调蓄湖畔的永新村民公寓被誉为佛山最高档的村民公寓。其筹建办成员之一的何先生表示，村民公寓都是利用农村集体自身土地开发的住宅小区，不对外销售，与商品房属于两个不同范畴。建设村民公寓这是在国家政策允许的情况下，农村集体为村民以及其后代争取的一种福利。据何先生介绍，在永新村民中也存在着一些收入较低、家庭经济负担较重的村民买不起村民公寓的情况。那些收入较高的村民在购买村民公寓的同时，还可以根据自己的需要另外购买商品住宅。他认为，村民公寓对商品房市场没有多大影响。对于同样受到关注的村民公寓建筑品质问题，何先生表示永新村民公寓的质量不会比其他商品房差。公寓的设计施工都是由知名企业负责，并严格按照建设部门规定进行，建筑材料也是选用中上档的产品。据了解，永新村民公寓占地98亩（约6.5万平方米），建筑面积15万平方米，其容积率仅为2点多，与多数商品住宅小区相当。禅城区张槎街道办简村村民委员会主任霍润坤在接受记者采访时也表示，简村正计划拆除属于临建部分的服装市场，建设一座总建筑面积8万多平方米的简村村民公寓。他们邀请知名专家对设计方案进行了反复论证和修改，目的就是为了让公寓能有较高的品质。据了解，佛山不少村民公寓以严格的条件挑选知名企业负责建设施工。例如永新村民公寓的施工单位佛山市工程承包总公司是省六建集团的子公司，永红村民公寓的施工单位是佛山市新一建筑集团。这些建筑公司都是佛山建筑行业公认的龙头企业。据佛山市工程承包总公司项目经理王西东介绍，永新村民公寓品质受到了省、市建设主管部门的认可，不久前还获得了广东省建筑业协会颁发的“2004年度广东省安全生产、文明施工优良样板工地”（省双优工地）荣誉称号。

　　对房地产市场的影响有待观察目前佛山五区都有不少的村民公寓建设项目在建或规划中，呈现出一个燎原之势。而且不少村民公寓在地段、品质方面足以媲美商品住宅。这些村民公寓的出现，对佛山房地产市场带来怎样的影响呢，部分房地产开发企业、建筑设计单位以及销售代理企业的有关负责人谈了他们的看法。佛山市明兆行公司代理了离永新村民公寓不远的鸿翔·湖景湾项目，该公司负责人李潮勇认为村民公寓销售只是面向村民内部人员，对商品住宅销售影响不大。村民住进公寓之后，可以像其他城市居民一样享受现代物业管理服务。而城市化的居住模式，有利于培养村民的城市意识。他表示，鸿翔·湖景湾的销售基本不受附近村民公寓的影响。由于鸿翔·湖景湾离永新村旧村比较近，一些永新村民在购买农民公寓的同时，也在他们代理的楼盘置业。南海振鹏房地产公司策划销售部负责人何磊则认为，因为村民也是属于房地产项目的潜在消费者，村民公寓出现对房地产市场肯定是有一定的影响。如果没有村民公寓，不少村民就会选择购买商品住宅。此外商业房地产项目开发是一种市场经济行为，而村民公寓按成本出售，不具备市场竞争特点。因此村民公寓对佛山房地产业的发展没有多少推动作用。但他承认，从城市发展的角度看，与几年前村民单家独户地买宅基地建房相比，目前建设村民公寓无疑是一个很大的进步，村民利益也得到一定的体现。佛山市一家建筑设计院的负责人表示，在政府的积极倡导和支持下，目前佛山多个村委会都有建设村民公寓的计划，这对众多村民是一件好事，但对商品住宅销售还是有一定的影响。由于缺乏相关的分析数据，村民公寓对佛山房地产市场的影响目前还有待观察。但村民公寓让村民住进新建住宅小区之后，如何改造村民以前的旧村物业，怎样确保农民公寓的建筑品质与物业管理水平向商品住宅看齐，避免变成新的“城中村”等，已经成为需要各方面关注的新话题。

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　　1.什么是村民公寓据有关资料介绍，村民公寓（有的地方称为“农民公寓”）是指为村民统一建造、集体居住的单元村民公寓式住宅。村民公寓的出现代表了一种新的生活聚居方式,它突破了血缘和地域的限制,与传统农村居住方式有着本质的区别。国内村民公寓一般是由政府有关部门协调组织、统一标准、统一规划。

　　2.佛山部分村民公寓介绍夏西新村：位于南海区桂城街道办夏西新村，规划占地680亩，全部为12－20层的小高层，总建筑面积约70万平方米，共3500套住宅。据了解，夏西新村已在8月28日隆重奠基，计划先在3至5年内投入约2亿元，建成包括400套住宅在内的第一批产品。整个小区将在未来8-10年内分3期建设。永新村民公寓：位于禅城区亚洲艺术公园北面，规划占地98亩，总建筑面积15万多平方米，其中住宅面积为11万多平方米，共25栋9-12层的电梯洋房。永新村村民公寓有847套住宅，户型包括80、120、160、200平方米4种。该项目在2001年开始规划，2003年4月动工，目前已经进入最后的道路、绿化以及水电施工阶段，预计在今年10月底可以交付使用。永红村民公寓：位于禅城区普澜二路与同济路交界，目前还处于基础建设阶段。据介绍，公寓总建筑面积约2.6万平方米，包括90多套住宅和一定面积的商铺、地下停车场等。该项目已在2004年8月动工，预计在2006年底交付使用。简村村民公寓地块现状：仍在规划阶段的简村村民公寓位于简村服装市场临时建筑区。据介绍，公寓的总建筑面积达8万多平方米，预计项目建设周期为2年多。其中住宅面积为4万多平方米，约350多套单元面积分别为100、130、160平方米的住宅。此外，该项目还包括2万多平方米的商铺和1万多平方米的停车场。（晓健／编制）